Investitionen und Vorhaben in der Region Burgas

Die Gemeinde Sosopol hat am 10. September 2026 einen Entwurf für einen Bebauungsplan bekannt gemacht. Er betrifft das Grundstück mit der Katasternummer 67800.53.59 in der Flur Mapi. Das Grundstück liegt bisher im landwirtschaftlichen Gebiet. Der Entwurf schafft daraus das regulierte Grundstück XIX-53.59 mit Wohnnutzung und Neubaurecht. Rechtsgrundlage ist Artikel 128 Absatz 3 des Raumordnungsgesetzes. Einwendungen, Vorschläge und Anträge nehmen die Fachleute der Abteilung Raumordnung am Han-Krum-Platz 2, zweites Obergeschoss, Zimmer 29 entgegen, schriftlich binnen 14 Tagen. Der Aushang wird am 23. September 2026 abgenommen.

Einschätzung: Der Weg vom Acker zum Bauland ist der Punkt, an dem der Bodenwert springt. Wer in der Flur Mapi kauft, sollte deshalb nachsehen, in welcher Verfahrensstufe sein Grundstück steht. Ein Entwurf im Aushang ist noch kein Baurecht, und die 14 Tage laufen auch gegen die Nachbarn. Ich lasse mir vor jedem Vorvertrag zeigen, ob der Plan bestandskräftig ist oder noch angefochten werden kann.

Der Bürgermeister von Sosopol hat mit dem Befehl Nr. 8-z-801 vom 4. September 2026 einen Bebauungsplan genehmigt. Die Gemeinde hat die Genehmigung am 8. September 2026 bekannt gemacht. Betroffen sind die regulierten Grundstücke XX-36.528 mit der Katasternummer 67800.36.77 und II-36048 im Gebiet der Stadt Sosopol, Katastercode 67800. Rechtsgrundlage ist Artikel 129 Absatz 2 des Raumordnungsgesetzes. Zur Bekanntmachung gehören der grafische Teil des Plans und der Befehl selbst, beide als Dokument zum Herunterladen. Wer ein Recht aus einem der Grundstücke ableitet, prüft den Plan jetzt und nicht erst beim Notartermin.

Der Befehl Nr. 8-Z-383 vom 28. April 2026 verbietet in der Gemeinde Sosopol vom 15. Mai bis zum 30. September 2026 Bauarbeiten mit Maschinen sowie offene Bau- und Montagearbeiten. Er gilt für die Stadt Sosopol, den Ferienort Düni, Tschernomorez und die Ferien- und Villenzonen A und B an der Küste; Grundlage sind das Gesetz über die Schwarzmeerküste und der Beschluss Nr. 750 des Gemeinderats vom 24. Februar 2026. Innenarbeiten ohne schwere Technik bleiben in bestimmten Zonen in den Fenstern von 9 bis 12 und von 16 bis 19 Uhr erlaubt. Ausgenommen sind Notfall- und Reparaturarbeiten, Maßnahmen zum Geoschutz sowie Vorhaben im öffentlichen Interesse, etwa Bildungsbauten und Projekte aus EU-Programmen.

Die Gemeinde Burgas hat am 11. September 2026 alle Eigentümer in den Flurstücken 07079.820.1214 und 07079.820.983 unterrichtet. Anlass ist ein Entwurf zur Änderung des Bebauungsplans. Für das Flurstück 07079.820.1048 im Quartal 72 des Viertels Sarafowo entsteht das regulierte Grundstück UPI LX. Die Lage hieß früher Massiv 14 in der Flur Owoschtite. Vorgesehen ist Wohnbebauung in freistehender Bauweise. Zulässig sind vier Geschosse und 12,00 Meter Höhe. Die Bebauungsdichte reicht bis 70 Prozent, die Geschossflächenzahl bis 1,7. Mindestens 30 Prozent bleiben Grünfläche. Die Stellplätze gehören auf das Grundstück selbst. Rechtsgrundlage ist Artikel 128 Absatz 3 und 5 des Raumordnungsgesetzes. Einwendungen laufen 14 Tage. Die Unterlagen liegen im Verwaltungszentrum Isgrew bis zum 25. September aus.

Einschätzung: Sarafowo verdichtet sich, und zwar Grundstück für Grundstück. Eine Dichte von 70 Prozent bei einer Geschossflächenzahl von 1,7 heißt: Der Nachbar darf nah und hoch bauen. Wer heute freien Blick kauft, kauft ihn nicht auf Dauer mit. Ich lese vor einer Anzahlung deshalb auch den Plan des Nachbargrundstücks. Und ich notiere die 14 Tage: Nach Fristablauf gibt es gegen die Parameter kein Mittel mehr.

Der Bürgermeister von Burgas hat am 10. September 2026 elf Verfügungen zur Enteignung erlassen. Bekannt gemacht wurden sie am 11. September. Betroffen sind die Flurstücke 07079.8.991 bis 07079.8.995 und 07079.8.1009 bis 07079.8.1014. Sie liegen in der Flur Tscherna gora, Gemarkung Meden Rudnik. Die Verfügungen tragen die Nummern 2937, 2939, 2943, 2946, 2947, 2948, 2949, 2950, 2954, 2955 und 2956. Grundlage ist ein rechtskräftiger Bebauungsplan für die Trasse einer Erschließungsstraße samt Infrastruktur. Klage beim Verwaltungsgericht ist binnen 14 Tagen ab Zustellung zulässig. Die Verfügungen liegen in Zimmer 212 der Gemeinde aus, werktags von 8:30 bis 17:15 Uhr. Die Bekanntmachung hängt bis zum 25. September.

Die Gemeinde Sosopol hat am 10. September 2026 den Befehl Nr. 8-Z-698 vom 4. August 2026 bekannt gemacht. Er genehmigt in der Flur Budschaka außerhalb der Siedlungsgrenzen das neue regulierte Grundstück UPI XXIV-1173 mit der Bestimmung „Villengrundstücke und Trafostation“; 36 Quadratmeter gehen in die bereits genehmigte Straßenregulierung über. Betroffen sind die Flurstücke 67800.8.951.1, 67800.8.219.1, 67800.8.958 und 67800.8.220; als Eigentümerin des ersten ist die Gesellschaft VIHOLD EOOD benannt. Rechtsgrundlage sind Paragraf 4 Absatz 2 der Durchführungsbestimmungen und Artikel 129 Absatz 2 des Raumordnungsgesetzes; die Unterlagen liegen vom 10. bis 23. September aus, Klage beim Verwaltungsgericht ist binnen 14 Tagen über die Gemeinde möglich.

Die Gemeinde Burgas hat am 9. September 2026 die Genehmigung eines Planauszugs bekannt gemacht. Es geht um den Befehl Nr. 2378 vom 27. Juli 2026. Erlassen hat ihn der stellvertretende Bürgermeister für Bau, Investitionen und Regionalentwicklung. Betroffen ist das regulierte Grundstück UPI VII-265 im Quartal 55 des Viertels Krajmorie, Katasternummer 07079.30.460. Ein Planauszug zieht ein einzelnes Grundstück vor, bevor der übergeordnete Bebauungsplan bestandskräftig ist. Anfechtbar ist der Befehl nach Artikel 215 Absatz 4 des Raumordnungsgesetzes, binnen 14 Tagen beim Verwaltungsgericht Burgas. Die Unterlagen liegen in Zimmer 409 der Gemeinde von 8:30 bis 17:15 Uhr aus. Die Bekanntmachung endet am 23. September um 17:00 Uhr.

Einschätzung: Der Planauszug ist ein Beschleuniger. Er erklärt, warum in Krajmorie einzelne Baustellen früher starten, als der Plan des Quartals vermuten lässt. Für den Käufer heißt das zweierlei: Auf diesem Grundstück kann zügig gebaut werden, und der Auszug hängt am übergeordneten Plan. Beim Kauf vom Plan frage ich deshalb nach der Grundlage der Baugenehmigung. Planauszug oder bestandskräftiger Gesamtplan sind zwei sehr verschiedene Sicherheiten.

Die Gemeinde Burgas hat am 9. September 2026 den Entwurf einer Bebauungsplanänderung für das Grundstück UPI XIII-188 im Quartal 13 des Stadtteils Sarafowo ausgelegt, Katasterkennung 07079.820.469. Die Zone wechselt von niedriger Wohnbebauung „Жм“ auf mittlere Wohnbebauung „2/Жс“. Vorgesehen sind freie mittelgeschossige Bebauung mit Höhen von 9,00 und 12,00 Metern sowie einem eingeschossigen Teil, eine Bebauungsdichte bis 70 Prozent, eine Geschossflächenzahl bis 2,0, mindestens 30 Prozent Grünfläche und Stellplätze innerhalb des Grundstücks; zur Straßenregulierungslinie sind 3,00 Meter einzuhalten. Einwendungen sind bis zum 23. September 2026 um 17:00 Uhr möglich, die Unterlagen liegen im Bürgerzentrum Isgrew täglich von 8:30 bis 12:30 Uhr aus.

Die Gemeinde Burgas hat am 8. September 2026 eine Liste mit 20 Personen veröffentlicht. Rechtsgrundlage ist Artikel 32 der Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung. Es geht um Schreiben zu festgestellten Rückständen. Betroffen sind die Grundsteuer, die Kraftfahrzeugsteuer und die Abfallgebühr. Die Genannten haben 14 Tage Zeit, die Unterlagen persönlich abzuholen. Ausgabestelle ist die zuständige Abteilung der Gemeinde im vierten Stock, täglich von 9:00 bis 12:00 Uhr. Erscheint niemand, kommen die Schriftstücke samt Mitteilung zur Akte und gelten als ordnungsgemäß zugestellt. Die Bekanntmachung hängt bis zum 23. September.

Die Gemeinde Burgas hat am 8. September 2026 eine Anzeige veröffentlicht. Anzeigende sind die Gesellschaften Skarabej Bild EOOD und Zoleks EOOD. Geplant sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Bauten des öffentlichen Bedarfs. Dazu gehört eine Änderung des Bebauungsplans für das regulierte Grundstück UPI XXVIII-199 im Quartal 16 des Viertels Krajmorie. Die Katasternummer lautet 07079.30.62. Das Verfahren läuft nach dem Umweltschutzgesetz und der Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung. Die Gemeinde nimmt Stellungnahmen entgegen. Die vollständige Anzeige steht als Datei bereit.

Die Gemeinde Burgas hat am 8. September 2026 die Anzeige der Gesellschaft Andredi Luks Stroj OOD veröffentlicht. Das Vorhaben umfasst sechs Einfamilienhäuser. Standort ist das Flurstück 07079.30.480 in der Flur Kafka, Gemarkung der Stadt Burgas. Das Verfahren richtet sich nach dem Umweltschutzgesetz. Die Gemeinde nimmt Stellungnahmen entgegen und stellt die vollständige Anzeige zum Herunterladen bereit. Die Flur Kafka liegt im südlichen Gürtel der Gemarkung Burgas. Dort entstehen seit Jahren einzelne Villengrundstücke aus früherem Agrarland.

Einschätzung: Sechs Häuser sind kein Großprojekt. Aber genau so entsteht an der Südküste das meiste Neubauangebot. Für einen Käufer ist das aussagekräftiger als jede Marktprognose. Er sieht, wo in zwölf bis achtzehn Monaten fertige Häuser stehen und mit welchem Angebot er dann konkurriert. Wer selbst verkaufen will, sollte den Zeitpunkt kennen, an dem sechs neue Objekte in derselben Flur auf den Markt kommen.

Die Gemeinde Burgas hat am 31. August 2026 den Befehl Nr. 2730 vom 26. August 2026 bekannt gemacht. Erlassen hat ihn der stellvertretende Bürgermeister für Bau, Investitionen und Regionalentwicklung. Er genehmigt den Entwurf zur Änderung des Bebauungsplans im Regulierungsteil. Es geht um das regulierte Grundstück UPI I im Quartal 11 nach dem Plan der Villenzone Mineralbäder. Betroffen sind die Flurstücke 07079.701.83, 07079.701.84, 07079.701.85 und 07079.701.86. Anfechtbar ist der Befehl nach Artikel 215 Absatz 4 des Raumordnungsgesetzes, binnen 14 Tagen beim Verwaltungsgericht Burgas. Die Unterlagen liegen in Zimmer 409 der Gemeinde täglich von 8:30 bis 12:30 Uhr aus. Die Bekanntmachung hängt bis zum 14. September.

Einschätzung: Die Villenzone Mineralbäder liegt neben dem Thermalgebiet, in das die Gemeinde investiert. Jede Regulierung dort ist deshalb ein Wertthema. Vier Flurstücke neu zu schneiden ist der übliche erste Schritt vor einem größeren Bauvorhaben. Interessenten sollten die Regulierung vor dem Vorvertrag einsehen. Über Zufahrt und Baurecht entscheidet die Grenze im Plan, nicht der Zaun, der heute dort steht.

Die Gemeinde Burgas führt die Ausstellung der Bescheinigung über die Steuerwertermittlung einer Immobilie als Dienstleistung 2396. Die Gebühr beträgt 5,11 Euro, für jedes weitere Objekt kommen 1,02 Euro hinzu, für jeden unfertigen Bau 1,53 Euro. Die Regelfrist liegt bei fünf Tagen, gegen die doppelte Gebühr sind es drei Tage, gegen die dreifache 24 Stunden; wer den Antrag vor 12 Uhr einreicht, bekommt die Bescheinigung im Eilverfahren noch am selben Arbeitstag. Vorzulegen sind der Antrag, Kopien der Eigentumsurkunden, bei Ackerland auch die Bescheinigung über die aktuellen Merkmale und eine Skizze, sowie eine Vollmacht, wenn nicht der Eigentümer selbst erscheint. Für die Terminplanung wichtig: eine bis zum 30. Juni ausgestellte Bescheinigung gilt nur bis zu diesem Tag, eine danach ausgestellte bis zum Jahresende.

Der Gemeinderat Nessebar hat in der Sitzung vom 4. September 2026 vier Bebauungspläne im Kurortkomplex Sonnenstrand-West genehmigt; das Protokoll Nr. 28 wurde am 11. September veröffentlicht. Beim Grundstück UPI IV-290 im Quartal 4402 mit der Kennung 51500.506.542 wechselt die Zweckbestimmung von Kurortbebauung zu Wohn- und Kurortbebauung mit Handel und Dienstleistungen. UPI VI-483 im Quartal 3305 mit der Kennung 51500.507.264 geht auf Wohnbebauung und öffentliche Dienstleistungen über, mit Stellplätzen auf dem eigenen Grundstück, UPI XI-617 im Quartal 401 mit der Kennung 51500.508.70 auf reine Wohnbebauung. Die Kennwerte bleiben in allen drei Fällen gleich: Bebauungsdichte 30 Prozent, Geschossflächenzahl 1,50, Höhe bis 15 Meter, Mindestgrünfläche 50 Prozent. Der vierte Beschluss teilt UPI XIII-268 im Quartal 4901 mit 2.000 Quadratmetern in drei Parzellen zu je 667 Quadratmetern auf, mit den Kennungen 51500.506.594, 51500.506.595 und 51500.506.596; hier bleibt es bei Kurortbebauung mit einer Höhe bis 12 Meter.

Einschätzung: Der Wechsel von Kurort- zu Wohnbebauung verändert am Sonnenstrand die Käuferschicht. Wohnbauland lässt sich ganzjährig nutzen und an Menschen verkaufen, die dort leben, nicht nur an Feriengäste; das trägt die Gemeinschaftskosten und erleichtert den Wiederverkauf. Dichte und Grünanteil bleiben unverändert, die Nachbarschaft wird also nicht enger bebaut. Ich lasse mir vor jedem Vorvertrag den geltenden Plan des konkreten Grundstücks zeigen, denn die Kennwerte unterscheiden sich von Quartal zu Quartal.

Der Gemeinderat Nessebar hat am 4. September zwei öffentliche Wettbewerbe beschlossen. Der erste vergibt Baurechte auf zwei gemeindeeigenen Nichtwohngrundstücken: UPI I-obscht im Quartal 53a in Rawda mit einem Anfangspreis von 30.000 Euro und UPI VIII-182,183 in Sonnenstrand-West mit 24.446 Euro; vorgesehen sind eine Freizeit- und Sportanlage sowie ein Bürogebäude. Der zweite Wettbewerb vermietet sechs Ladenlokale im Gebäude mit der Kennung 53045.502.593.2 in Obsor auf fünf Jahre, die Jahresmieten reichen von 1.290,24 bis 2.856,96 Euro einschließlich Mehrwertsteuer, die Teilnahmekaution beträgt 10 Prozent. Aus derselben Sitzung stammen zwei kleinere Verkäufe von Miteigentumsanteilen: 230 Quadratmeter aus dem Flurstück 51500.58.3 für 1.877 Euro und 80 von 680 Quadratmetern aus dem Flurstück 39164.502.686 für 3.458 Euro.

Der Gemeinderat Nessebar hat am 4. September 2026 mit Beschluss Nr. 789 die Erarbeitung eines Bebauungsplans für das Flurstück 39164.13.63 im Gewann Drakta bei Koscharitsa erlaubt. Die Fläche von 22.876 Quadratmetern wechselt damit von landwirtschaftlicher Nutzung in urbanisiertes Gebiet, Zweck ist eine Anlage zur Speicherung elektrischer Energie mit 50 Megawatt. Rechtsgrundlage sind Art. 21 Abs. 1 Nr. 11 des Kommunalselbstverwaltungsgesetzes und Art. 124a Abs. 1 des Raumordnungsgesetzes. In derselben Sitzung beschloss der Rat mit Nr. 783 den Erwerb einer zehnjährigen Dienstbarkeit für die Rekonstruktion der Wasserleitung von der Pumpstation Koscharitsa-Kutschkarnika zum Hochbehälter Hanska schatra: 4.047 Euro für das Flurstück 51500.200.8, 2.061 Euro für 51500.201.227 und 833 Euro für 51500.201.164, zusammen 6.941 Euro. An der Sitzung nahmen 19 Ratsmitglieder teil.

Die Gemeinde Nessebar hat mit der Mitteilung Nr. N2-UT-6695 vom 10. September 2026 einen Entwurf zur Änderung des Bebauungsplans für das Grundstück UPI IX-493 im Quartal 2601 von Sonnenstrand-West bekanntgemacht; im Kataster trägt es die Kennung 51500.507.291. Die Bauzone wechselt von «Ок» für Kurortbebauung zu «Жс» für Wohnbebauung, die Zweckbestimmung entsprechend von Kurort- auf Wohnbebauung. Die Kennwerte bleiben unverändert: Höhe bis 15,00 Meter bei höchstens fünf Geschossen, Bebauungsdichte 30 Prozent, Geschossflächenzahl 1,50, Mindestgrünfläche 50 Prozent. Die Unterlagen liegen in der Abteilung Raumordnung der Gemeinde in der Edelweiß-Straße 10, dritte Etage, Zimmer 35 zur Einsicht aus.

Einschätzung: Der Entwurf ist die Vorstufe dessen, was der Gemeinderat für drei Nachbargrundstücke bereits beschlossen hat, und zeigt, dass die Umstellung am Sonnenstrand-West kein Einzelfall bleibt. Für Eigentümer im Quartal 2601 ist die Auslegung der Moment, in dem eine Einwendung noch etwas bewirkt; danach zählt nur noch die Klage. Ich sehe darin für Käufer eher eine Chance als ein Risiko, weil Wohnnutzung die Nachfrage verbreitert. Wer betroffen ist, sollte den Entwurf persönlich einsehen, denn die Mitteilung nennt weder Frist noch Verfahren für Einwendungen.

Die Gemeinde Pomorie hat am 8. September mitgeteilt, dass im Staatsanzeiger Nr. 80 vom 1. September 2026 zwei Bebauungspläne für technische Infrastruktur bekanntgemacht wurden. Grundlage sind die Beschlüsse Nr. 885 und Nr. 886 des Gemeinderats Pomorie aus dem Protokoll Nr. 53 vom 23. Juli 2026. Der erste Plan führt Mineralwasser aus der Bohrung Nr. B-73 der Lagerstätte Medowo zu einem Hotelkomplex mit Freibecken, Tiefgarage, Trafostation und eigener Kläranlage im Dorf Medowo; die Trasse quert die Flurstücke 47651.7.25 und 47651.7.127 auf zusammen 99,50 Metern und belastet 0,129 Dekar. Der zweite Plan sichert die Zuleitung über 205,97 Meter allein auf dem Flurstück 47651.7.127 mit 0,266 Dekar. Einwendungen sind binnen 30 Tagen nach der Veröffentlichung über die Gemeinde beim Verwaltungsgericht Burgas möglich.

Das Statistikinstitut weist für das zweite Quartal 2026 eine Wirtschaftsleistung von 8.272,6 Euro je Erwerbstätigem und 21,2 Euro je geleisteter Arbeitsstunde aus, real ein Plus von 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Beschäftigt waren 3.661,8 Tausend Personen, geleistet wurden 1.428,3 Millionen Arbeitsstunden. Nach Bereichen liegt die Bruttowertschöpfung je Erwerbstätigem in der Industrie bei 7.898,2 Euro, im Dienstleistungsbereich bei 7.298,4 Euro und in der Landwirtschaft bei 1.305,8 Euro. Die Daten sind vorläufig und wurden am 7. September 2026 veröffentlicht.

Das Merkblatt des Außenministeriums zum Langzeitvisum hält fest, dass der Antrag ausschließlich bei der diplomatischen oder konsularischen Vertretung am ständigen Wohnsitz des Antragstellers gestellt wird oder bei der Vertretung, die für diesen Staat akkreditiert ist. Wer sich rechtmäßig in einem dritten Staat aufhält, kann dort ausnahmsweise beantragen, muss die Gründe darlegen, und die Rückkehr in den Staat des ständigen Wohnsitzes muss verbürgt sein. Vom persönlichen Gespräch wird keine Ausnahme gemacht. Das Visum gilt nach Artikel 15 Absatz 1 des Ausländergesetzes bis zu sechs Monate bei einem Aufenthaltsrecht von bis zu 180 Tagen. Für die anschließende Aufenthaltserlaubnis verlangt dasselbe Merkblatt eine Wohnung, eine verpflichtende Krankenversicherung und eigene Mittel für den gesamten Aufenthalt, mindestens in Höhe des gesetzlichen Mindestmonatslohns oder der Mindestrente.

Einschätzung: Diese Regel kostet Käufer regelmäßig eine Reise. Wer nach dem Notartermin noch im Land ist und den Antrag gleich vor Ort stellen will, wird abgewiesen, weil die Zuständigkeit am Wohnsitz liegt und nicht am Ort der Immobilie. Praktisch heißt das: Der Kauf lässt sich vor Ort abschließen, der Visumsantrag gehört in die Heimat und will vorher terminiert sein, denn der persönliche Termin ist zwingend. Bei Käufern mit zwei Wohnsitzen prüfe ich vorab, welche Vertretung akkreditiert ist, weil davon Wartezeit und Dokumentenliste abhängen. Für die Einordnung im Einzelfall greift Svetlana auf ihr Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern und Anwälten vor Ort zurück.

Ende Juni 2026 standen in Bulgarien rund 766.000 Quadratmeter Fachmarktzentren gegen rund 811.000 Quadratmeter Einkaufszentren, zusammen 1,58 Millionen Quadratmeter. Das Verhältnis liegt damit bei 49 zu 51 Prozent. Die im zweiten Quartal fertiggestellten 16.700 Quadratmeter Handelsfläche entfielen vollständig auf Fachmarktzentren, im Bau sind elf weitere Vorhaben in acht Städten mit 131.000 Quadratmetern. Der Leerstand beträgt bei Fachmarktzentren 1,9 Prozent, bei den Einkaufszentren der Hauptstadt 3,6 Prozent; die Mieten dort liegen bei 48,50 Euro je Quadratmeter und Monat gegenüber 13 Euro. Die Zahlen stammen aus dem Quartalsbericht von Cushman und Wakefield Forton.

Einschätzung: Der Befund ist für Eigentümer an der Küste weniger exotisch, als er klingt. Fachmarktzentren entstehen dort, wo ganzjährige Kaufkraft vorhanden ist, und sie sind das verlässlichste Vorzeichen für Nahversorgung in einem Wohngebiet. Wer eine Wohnung in Burgas oder im Korridor Pomorie bis Sweti Wlas prüft, sollte die Bauvorhaben im Umkreis von zwei Kilometern ansehen: ein Fachmarktzentrum in Gehweite verändert die Vermietbarkeit im Winter spürbar. Bei einer Mietdifferenz von 13 zu 48,50 Euro je Quadratmeter ist zudem klar, welches Format in den nächsten Jahren weiter wächst.

Die Gemeinde Sosopol hat am 10. September die Liste Nummer 3 der Schuldner nach dem Gesetz über die örtlichen Steuern und Gebühren veröffentlicht. Sie führt 21 Personen und Gesellschaften, deren offene Beträge Grundsteuer und Abfallgebühr betreffen. Die Betroffenen haben 14 Tage ab Veröffentlichung Zeit, sich in der Abteilung für örtliche Steuern und Gebühren am Han-Krum-Platz 2 zwischen 08:30 und 17:15 Uhr zu melden. Erscheint niemand, wird das Dokument nach Artikel 32 Absatz 6 der Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung zur Akte genommen und gilt als ordnungsgemäß zugestellt. Die Liste hängt vom 10. bis 24. September aus.

Einschätzung: Diese Zustellfiktion ist der Punkt, an dem ausländische Eigentümer überrascht werden. Wer nicht in Bulgarien lebt und keine Zustellanschrift im Land benannt hat, erfährt von einem Verfahren oft erst, wenn Zinsen und Vollstreckungskosten bereits laufen. Zwei Dinge helfen dagegen: eine ständige Zustelladresse bei der Gemeinde hinterlegen und die Grundsteuer sowie die Abfallgebühr im Frühjahr in einer Zahlung begleichen, statt in vier Raten. Bei Wohnungen, die nur im Sommer genutzt werden, prüfe ich, ob eine Befreiung von der Abfallgebühr in Betracht kommt und ob die Erklärung dafür fristgerecht eingereicht wurde.

Die Nationalversammlung berät und stimmt in zweiter Lesung über Änderungen des Verbraucherschutzgesetzes ab; der Bericht dazu wurde am Vortag im Plenarsaal nur teilweise verlesen. Eingeführt wird ein Mindestschutzniveau für Verbraucher bei der Nutzung von Finanzdienstleistungen: geregelt werden die Anforderungen an vorvertragliche Informationen, das Widerrufsrecht bei aus der Ferne geschlossenen Verträgen über Finanzdienstleistungen und die Fälle, in denen dieses Recht nicht gilt. Der Entwurf legt fest, welche Angaben Anbieter vor Vertragsschluss machen müssen, und stellt konkrete Anforderungen an die Online-Oberflächen von Unternehmen, die Finanzdienstleistungen elektronisch anbieten. Für alle aus der Ferne geschlossenen Verträge, auch solche über Finanzdienstleistungen, muss künftig eine eigene Funktion zur Ausübung des Widerrufsrechts bereitstehen. Auf derselben Tagesordnung steht die Ratifizierung des Übereinkommens über die gegenseitige Amtshilfe in Steuersachen in der Fassung des am 1. Juni 2011 in Kraft getretenen Protokolls.

Einschätzung: Für Käufer, die ihr Konto, ihre Versicherung oder ihren Kredit aus dem Ausland online abschließen, ist das die Regel, die zählt: Ein Widerrufsknopf, der auffindbar ist, ersetzt eine Reklamation, die niemand liest. Die Ratifizierung des Amtshilfeübereinkommens wiederum betrifft jeden mit Konten in zwei Ländern, denn sie erweitert den Datenaustausch der Steuerverwaltungen. Wer beides zusammen liest, kommt zum selben Schluss wie ich: Verträge in Ruhe prüfen, Fristen notieren und die Steuererklärung in beiden Ländern sauber führen.

Wer eine bulgarische Gesellschaft für den Immobilienbesitz nutzt, sollte Art. 204 Abs. 1 Nr. 4 des Körperschaftsteuergesetzes kennen: Besteuert werden Sachaufwendungen für eigene, gemietete oder zur Nutzung überlassene Vermögensgegenstände, die einem Geschäftsführer, einem Angestellten oder einer persönlich mitarbeitenden Person zur privaten Nutzung überlassen sind. Der Steuersatz beträgt nach Art. 216 Abs. 2 drei Prozent, während der Körperschaftsteuersatz nach Art. 20 bei zehn Prozent liegt. Nach Art. 206 Abs. 2 ist diese Ausgabensteuer endgültig; Aufwand und Steuer werden im Jahr der Verbuchung anerkannt und bilden keine zeitliche Differenz. Erklärt wird sie nach Art. 217 Abs. 1 mit der Jahressteuererklärung der Gesellschaft, gezahlt nach Art. 217 Abs. 2 bis zum 30. Juni des Folgejahres. Praktische Reihenfolge: Nutzungsanteil vor dem ersten Beleg schriftlich festlegen, Rechnungen für Strom, Wasser und Internet auf den Firmennamen mit Identifikationsnummer ausstellen lassen, Fahrtenbuch oder Flächenaufteilung dokumentieren und die Rücklage für den 30. Juni monatlich zurücklegen.

Die Europäische Kommission hat am 9. September den Rechtsakt für bezahlbares Wohnen vorgelegt. Er besteht aus zwei Teilen: einer Verordnung, die einen gemeinsamen Rahmen für die Bewertung und Begründung wohnungsbezogener Maßnahmen schafft und dabei Verhältnismäßigkeit, Transparenz und regelmäßige Überprüfung verlangt, sowie einer Empfehlung zum Ausbau des Angebots. Adressiert sind Gebiete, in denen die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt, und die Kommission zählt dazu neben Städten und Ballungsräumen auch Inseln und Tourismusziele. Der Entwurf geht nun in das ordentliche Gesetzgebungsverfahren der Union.

Der am 9. September vorgelegte EU-Rechtsakt lässt Beschränkungen der Kurzzeitvermietung nur unter vier Bedingungen zu. Die Tätigkeit muss den langfristig verfügbaren Wohnraum nachweislich verringern, die nachteilige Wirkung auf Bezahlbarkeit und Verfügbarkeit muss seit mindestens drei Jahren anhalten, mildere Mittel müssen sich als wirkungslos erwiesen haben, und die Anforderungen der EU-Verordnung über Kurzzeitvermietung müssen angewandt sein. Behörden weisen Gebiete unter Wohnungsdruck nach einheitlicher Methodik aus und belegen, dass eine Beschränkung zielgerichtet, notwendig und verhältnismäßig ist. Laut Eurobarometer halten über 50 Prozent der Stadtbewohner das Wohnen für ein unmittelbares und dringendes Problem.

Die Änderungen am Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensgesetz wurden am 9. September in zweiter Lesung angenommen; sie setzen die Richtlinie (EU) 2023/2226 um. Anbieter von Diensten für Kryptowerte müssen sich registrieren und einmal im Jahr elektronisch melden, wer bei ihnen handelt: Name, Anschrift, Geburtsdatum und Geburtsort, Staat der steuerlichen Ansässigkeit, Steuernummer sowie Werte und Stückzahlen der Geschäfte, getrennt nach Käufen, Verkäufen, Tauschgeschäften, Zahlungen für Waren und Dienstleistungen und Übertragungen. Frist ist der 30. Juni des Folgejahres, der Austausch mit den Steuerverwaltungen der Mitgliedstaaten und der Partnerstaaten erfolgt binnen neun Monaten nach Jahresende. Wer die geforderten Angaben nach zwei Aufforderungen und einer Frist von 60 Tagen nicht liefert, dem schränkt der Anbieter die Geschäfte ein.

Art. 24 Abs. 1 des Ausländergesetzes nennt die Gründe, aus denen ein längerfristiger Aufenthalt genehmigt wird, und lässt daneben keine weiteren zu; Voraussetzung ist in jedem Fall zuerst ein Visum nach Art. 15 Abs. 1, das im Konsulat des Wohnsitzlandes beantragt wird. Immobilieneigentum trägt nur über Nummer 19 und erst ab einer Anlage von nicht weniger als 306.775,13 Euro je Person, wobei die Summe zum Tag des Antrags vollständig gezahlt und auf einem Konto bei einem in Bulgarien zugelassenen Kreditinstitut eingegangen sein muss und ein offener Darlehensrest 25 Prozent nicht überschreiten darf. Der Weg über die eigene Gesellschaft nach Nummer 2 verlangt mindestens zehn Vollzeitstellen für bulgarische Staatsangehörige, gehalten für die Dauer des Aufenthalts, und diese Anforderung gilt für jeden Gesellschafter und jeden Geschäftsführer einzeln. Nummer 20 senkt die Schwelle auf 127.822,97 Euro Kapitaleinlage samt neuen Anlagegütern desselben Werts und fünf Arbeitsplätzen, gilt aber nur für wirtschaftlich benachteiligte Regionen; unabhängig von der Grundlage verlangt Abs. 2 gesicherte Wohnung, Pflichtkrankenversicherung und ausreichende eigene Mittel ohne Rückgriff auf das Sozialsystem.

In Wohnkomplexen geschlossenen Typs regelt nach Art. 2 des Gesetzes über die Verwaltung von Wohnungseigentum ein schriftlicher Vertrag mit notariell beglaubigten Unterschriften zwischen Bauträger und Eigentümern die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen. Dieser Vertrag wird vom Bauträger bei der Agentur für Eintragungen auf dem Blatt jedes einzelnen Objekts eingetragen und ist ausdrücklich auch gegenüber späteren Erwerbern durchsetzbar; die elektronische Auskunft zu diesem Blatt kostet 0,51 Euro und setzt ein Konto im Portal der Agentur voraus, alternativ zieht sie der Notar. Für Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, haftet nach Art. 30 Abs. 1 der alte Eigentümer, sofern beim Übergang nichts anderes vereinbart wird, weshalb diese Klausel in den Kaufvertrag gehört und nicht in ein Nebengespräch. Wer sich nicht mehr als 30 Tage im Kalenderjahr im Objekt aufhält, zahlt nach Art. 51 Abs. 1 nur den für eine Person bestimmten Betrag an Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, doch ein abweichender Vertrag nach Art. 2 kann diese Entlastung aushebeln, deshalb wird er vor der Anzahlung im Wortlaut gelesen.

Einschätzung: Die jährliche Gebühr in einem Küstenkomplex ist kein Nebenposten, sie verändert die Rendite über die gesamte Haltedauer und wird beim Kauf mitübernommen, weil der Vertrag am Objekt hängt und nicht an der Person. Zwei Sichten lohnen sich: der Selbstnutzer, der wenige Wochen kommt, profitiert von der 30-Tage-Regel des Gesetzes und verliert sie, wenn der Vertrag des Bauträgers eine Fläche als Maßstab setzt; der Vermieter rechnet die Gebühr ohnehin in den Quadratmeterpreis ein, bevor er zwei Angebote vergleicht. Ich rate, das Registerblatt vor dem Vorvertrag zu ziehen, nicht danach, denn nach der Unterschrift ist die Klausel zu Altschulden nicht mehr verhandelbar.

Wer Möbel, Ausstattung oder Handelsware aus einem Land außerhalb der Union über die eigene bulgarische Gesellschaft einführt, braucht dafür vorher eine EORI-Nummer. Sie wird von der Zollagentur erteilt, kostet nichts und liegt nach dem amtlichen Dienstleistungseintrag binnen drei Arbeitstagen nach Antragstellung vor; eingereicht wird über das elektronische Portal der Zollagentur, über das sichere elektronische Zustellsystem, per E-Mail an das zuständige Zollamt oder auf Papier an jeder Zollstelle, für die Südküste an der Territorialdirektion Burgas. Rechtsgrundlage sind Art. 9 der Verordnung (EU) 952/2013 und die bulgarische Verordnung H-9 von 2018; wer außerhalb der Union ansässig ist, kann eine in einem anderen Mitgliedstaat erteilte Nummer verwenden. Praktisch heißt das: EORI und Umsatzsteuer-Registrierung stehen vor der Bestellung, nicht danach, und der Speditionsauftrag nennt schriftlich Firmennummer, Umsatzsteuernummer und EORI, damit die Zollanmeldung die Gesellschaft als Einführer führt und nicht den Spediteur.

Das Register der Verwaltungsdienste des Ministerrats nennt für den Umtausch eines ausländischen Führerscheins 14,00 Euro für Antragsteller unter 58 Jahren, 5,62 Euro von 58 bis 70 Jahren, 1,53 Euro bei einem Grad der Behinderung ab 50 Prozent und Gebührenfreiheit ab 70 Jahren; die Bearbeitung dauert bis zu 30 Tage, im beschleunigten Verfahren bis zu zehn. Die auf der Seite der Verkehrspolizei abrufbare Tariffassung führt dieselben Positionen noch in der vor 2026 geltenden Landeswährung, und die Umrechnung ergibt einen anderen Wert als der amtliche Eintrag, wer also den Registereintrag ausgedruckt mitbringt, diskutiert am Schalter nicht, sondern legt vor. Dasselbe Register räumt einen verbreiteten Irrtum aus: die psychologische Eignungsbescheinigung wird nur für die Kategorien C1, C, D1, D und T verlangt, die ärztliche Karte des Hausarztes dagegen allgemein. Drei Schritte vor jeder Amtshandlung: den Eintrag im Dienstregister aufrufen, Betrag und Währung notieren, an der Kasse die Quittung mit ausgewiesener Summe verlangen.

Am 17. September 2026 ab 15:00 Uhr ist die Freie Universität Burgas Gastgeberin und strategische Partnerin der Regionalen Wirtschaftskonferenz von Lider.BG, die unter der Schirmherrschaft des Bürgermeisters der Gemeinde Burgas, Dimitar Nikolov, stattfindet. Das Programm ist in drei Diskussionsschwerpunkte gegliedert: Investitionen und Wachstum, digitale Zukunft der Wirtschaft sowie wirtschaftliche Sicherheit und Stabilität. Partner sind unter anderem die Bulgarische Investitionsagentur (BAI), die Industrie- und Handelskammer Burgas sowie der Industrie- und Logistikpark Burgas; die Teilnahme ist nach verpflichtender Anmeldung kostenfrei, die Plätze sind begrenzt.

Das Außenministerium führt als Wohnnachweis für das Langzeitvisum D zwei Möglichkeiten auf: einen notariell beglaubigten Mietvertrag oder eine notarielle Eigentumsurkunde. Beim Mietvertrag verlangt die Dokumentenliste obendrein eine notariell beglaubigte Erklärung des Eigentümers, dass er die Meldeadresse bereitstellt. Diese Erklärung hängt an der Bereitschaft und der Erreichbarkeit des Vermieters und wird bei jeder Verlängerung erneut gebraucht; mit einer eigenen Urkunde entfällt sie vollständig. Dieselbe Liste verlangt einen Reisepass mit mindestens 18 Monaten Restgültigkeit, eine Krankenversicherung über mindestens 30.000 Euro und beim Erstantrag ein Führungszeugnis. Checkliste: Wer ohnehin an der Südküste kauft, legt den Notartermin vor den Visumantrag, lässt die Urkunde im Eigentumsregister eintragen, prüft, dass Objektadresse und Antragsadresse zeichengenau übereinstimmen, und legt beglaubigte Kopien in doppelter Ausfertigung für spätere Verlängerungen zurück.

Die Agentur für Eintragungen hat das im Handelsregister ausgewiesene Kapital aller Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaften und Genossenschaften von Amts wegen und gebührenfrei in Euro umgeschrieben. Eigentümer müssen dafür nichts anmelden und nichts bezahlen. Die Gründungsdokumente selbst, also Satzung und Gesellschaftsvertrag, werden erst mit der nächsten ohnehin anstehenden Anmeldung angepasst. Ausdrücklich unberührt bleibt die Veröffentlichung des Jahresabschlusses: Sie ist bis zum 30. September einzureichen, unabhängig davon, ob die Unterlagen zur Kapitalumstellung schon angepasst sind.

Die Agentur für Eintragungen teilt mit, dass die Bearbeitung im Handelsregister und im Register der juristischen Personen ohne Erwerbszweck derzeit länger dauert als üblich. Grund ist die gestiegene Zahl von Anmeldungen, die aus den Pflichten der Kaufleute nach dem Gesetz über die Einführung des Euro in der Republik Bulgarien folgen. Die Agentur empfiehlt allen Kaufleuten und juristischen Personen ohne Erwerbszweck, die eine Gesellschafterversammlung oder Mitgliederversammlung planen, ihre Anmeldungen so früh wie möglich einzureichen. Eine Zahl zur konkreten Dauer nennt die Mitteilung nicht.

Das Gesetz über die örtlichen Steuern und Gebühren befreit den überlebenden Ehegatten und die Erben in gerader Linie ohne Begrenzung von der Erbschaftsteuer (Art. 31 Abs. 2). Geschwister und deren Kinder zahlen 0,4 bis 0,8 Prozent, alle übrigen Erben 3,3 bis 6,6 Prozent, und zwar nur auf den Teil des Erbteils oberhalb von 127.822,97 Euro; den genauen Satz innerhalb dieser Spanne setzt der Gemeinderat fest (Art. 36). Die Erklärung geht binnen sechs Monaten an die Gemeinde des letzten Wohnsitzes des Erblassers, bei Wohnsitz im Ausland an die Gemeinde, in der der größere Teil des Vermögens liegt (Art. 32). Seit dem 1. Januar 2026 wird der Nachlass in Euro bewertet, Immobilien nach der steuerlichen Bewertung nach Anlage 2, und Bestattungskosten von 511,29 Euro sind abzugsfähig (Art. 33, Art. 34). Guthaben auf Konten Verstorbener und Auszahlungen aus einer Lebensversicherung gibt die Bank erst gegen eine Bescheinigung der Gemeinde frei; ist die Steuer offen, behält sie diese ein und überweist sie binnen eines Monats an die Gemeinde (Art. 41). Die Schwellen stehen im Gesetzestext noch in der alten Währung und sind hier zum amtlichen Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN umgerechnet.

Die Verordnung zur Durchführung des Ausländergesetzes verlangt für das Aufenthaltsrecht auf Rentengrundlage zwei Unterlagen über die allgemeine Liste hinaus: einen Nachweis der zuständigen Stelle des Heimatstaates über den bewilligten Rentenanspruch und ein Dokument einer Bank auf dem Gebiet Bulgariens über ein vorhandenes Konto, auf das die Rentenzahlungen eingehen werden (Art. 23). Die allgemeine Liste in Art. 14 Abs. 1 umfasst den persönlich gestellten Antrag bei der Direktion Migration oder beim regionalen Innenministeriums-Direktorat, die Passkopie mit Visum und letztem Einreisestempel samt Original zum Abgleich, den Gebührenbeleg nach Art. 10 Abs. 3 des Tarifs Nr. 4, den Nachweis gesicherter Unterkunft, eine in Bulgarien gültige Pflichtkrankenversicherung für alle ohne Versicherung nach dem Krankenversicherungsgesetz, den Nachweis stabiler und regelmäßiger Mittel mindestens in Höhe des monatlichen Mindestlohns oder der Mindestrente sowie beim Erstantrag ein Führungszeugnis. Der Antrag ist spätestens 14 Tage vor Ablauf der erlaubten Aufenthaltsdauer zu stellen und wird binnen 14 Tagen entschieden (Art. 14 Abs. 2). Für den Unterkunftsnachweis schreibt die Verordnung keine Dokumentenart vor; Eigentum und Miete sind beide zulässig.

Das Merkblatt des Außenministeriums zum Visum D nennt zwei Varianten. Die Regelvariante gilt bis zu sechs Monate und erlaubt einen Aufenthalt bis 180 Tage (Art. 15 Abs. 1 des Ausländergesetzes). Eine Gültigkeit bis zu einem Jahr mit Aufenthaltsrecht bis 360 Tage kann erteilt werden für Forschende, Studierende in Programmen bis zu einem Studienjahr, Spezialisanten und Praktikanten sowie für Personen, die ein ausländischer Arbeitgeber zur Kontrolle und Koordinierung eines Vertrags über touristische Dienstleistungen entsendet oder zur Verwirklichung von Investitionen, die nach dem Investitionsförderungsgesetz zertifiziert sind (Art. 15 Abs. 2). Der Antrag ist ausschließlich bei der diplomatischen oder konsularischen Vertretung am ständigen Wohnsitz zu stellen; in einem Drittstaat nur ausnahmsweise, mit Begründung und gesicherter Rückkehr. Das Interview mit der antragstellenden Person ist zwingend, Ausnahmen sind nicht zugelassen, und das Visum D erlischt mit der Erteilung des Aufenthaltstitels.

Das Ministerium für Regionalentwicklung führt ein öffentliches Register der berufsmäßigen Verwalter von Wohnungseigentum nach Art. 47b des Gesetzes über die Verwaltung von Wohnungseigentum. Jeder Eintrag weist die laufende Nummer, die Wirtschaftskennziffer EIK, Firma und Rechtsform, Sitz- und Korrespondenzanschrift, die Geschäftsführung, die Kapitaleigner sowie Nummer und Geltungsdauer der Bescheinigung aus. Die Bescheinigungen werden auf fünf Jahre erteilt, ein Beispiel im Register läuft vom 2. April 2026 bis zum 2. April 2031. Drei Schritte vor dem Vorvertrag: den Namen der Verwaltungsgesellschaft aus dem Objektexposé notieren, ihn im Register gegen EIK und Bescheinigungsnummer abgleichen und prüfen, ob die Bescheinigung über den geplanten Kaufzeitpunkt hinaus gilt. Findet sich die Gesellschaft dort nicht, ist das kein Beweis für Unregelmäßigkeiten, wohl aber ein Grund, den Verwaltungsvertrag der Anlage vor der Anzahlung im Wortlaut zu lesen.

Einschätzung: In geschlossenen Ferienanlagen an der Küste entscheidet die Verwaltung über Kosten und Zustand der Anlage, oft über Jahrzehnte. Der Registerabgleich dauert wenige Minuten und zeigt, ob hinter der Verwaltung eine geprüfte Gesellschaft mit gültiger Bescheinigung steht oder eine Konstruktion des Bauträgers ohne Zulassung. Ich sehe darin vor allem einen Preisfaktor: eine Anlage mit sauber geführter Verwaltung lässt sich später leichter weiterverkaufen als eine mit strittigen Gebühren.

Für Bauten der vierten und fünften Kategorie erteilt nicht die staatliche Bauaufsicht, sondern die Gemeinde die Bescheinigung über die Inbetriebnahme. In Burgas läuft das als Leistung 2062 auf Grundlage von Art. 177 Abs. 3 des Raumordnungsgesetzes und der Verordnung Nr. 2 vom 31. Juli 2003 über die Inbetriebnahme von Bauten und die Mindestgewährleistungsfristen. Die Bearbeitungsfrist beträgt 30 Tage, einzureichen sind der Antrag mit Anlagen, das Eigentumsdokument und der abschließende Bericht der Bauaufsicht; die erteilte Bescheinigung ist unbefristet. Gezahlt wird bar am Schalter, per Karte am Terminal, elektronisch oder per Überweisung mit dem Zahlungscode 448001. Die Einreichung ist vor Ort, per E-Mail oder auf dem Postweg möglich.

Bulgarien steht seit Oktober 2023 auf der Liste jener Staaten, bei denen die Financial Action Task Force strategische Mängel in der Geldwäschebekämpfung feststellt. Im Juni 2026 hat die Arbeitsgruppe festgehalten, dass der vereinbarte Aktionsplan bis auf einen Punkt abgearbeitet ist; offen bleibt allein eine abschließende Prüfung vor Ort, die belegen soll, dass die Reformen dauerhaft greifen. Die Entscheidung über die Streichung fällt nach Angaben des Justizministeriums im Oktober 2026 in Paris. Das Ministerium führt an, dass die Listung ausländische Investitionen in Bulgarien deutlich erschwert hat.

Sechzehn Ressorts und 26 Agenturen haben Vorschläge zum Abbau von Verwaltungsaufwand für Unternehmen eingereicht: 102 betreffen die Digitalisierung von Verfahren, 101 die einmalige Erhebung von Daten, die die Verwaltung danach untereinander austauscht. Genannt werden kürzere Bearbeitungsfristen, weniger einzureichende Unterlagen, mehr elektronische Leistungen, Verfahren an einer einzigen Stelle sowie die Anwendung der stillschweigenden Zustimmung, damit eine überschrittene Frist nicht zulasten des Antragstellers geht. Die Vorschläge sollen in den kommenden Wochen zusammengeführt und der Nationalversammlung als Gesetzesänderungen vorgelegt werden. Feste Termine für das Inkrafttreten nennt die Vorlage bislang nicht.

Die Nationale Agentur für Einnahmen beziffert die Steuer auf Einkünfte aus Vermietung mit 10 Prozent des steuerpflichtigen Einkommens. Vor der Berechnung dürfen 10 Prozent normativ anerkannte Kosten abgezogen werden; für Objekte im Etagen-Miteigentum mit gemeinschaftlicher Verwaltung entfällt dieser Abzug. Ist der Mieter ein Unternehmen oder eine selbstversicherte Person, behält er die Steuer ein und führt sie ab; mietet eine Privatperson, zahlt der Vermietende selbst. Checkliste: prüfen, in welche der beiden Gruppen der eigene Mieter fällt; Vorauszahlung und Erklärung für die Quartale eins bis drei bis zum 30. April, 31. Juli und 31. Oktober einreichen; die Jahreserklärung nach Artikel 50 des Einkommensteuergesetzes mit der Anlage Nr. 4 zwischen dem 10. Januar und dem 30. April des Folgejahres abgeben; die Belege über einbehaltene Beträge vom Mieter anfordern und aufbewahren.

Zahlt eine Gesellschaft oder eine selbstversicherte Person Miete an eine Privatperson, trifft die Pflicht nicht den Empfänger, sondern den Zahler. Die Nationale Agentur für Einnahmen setzt den Satz mit 10 Prozent des steuerpflichtigen Einkommens an und verlangt die Erklärung auf dem Formular 4001, das auf Artikel 55 Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes und Artikel 201 Absatz 1 des Körperschaftsteuergesetzes beruht. Zahlung und Erklärung sind bis zum Ende des Monats fällig, der auf das Quartal folgt. Checkliste: vor der ersten Überweisung klären, ob die eigene Gesellschaft als Zahler auftritt; den Einbehalt in der Buchhaltung anlegen; das Formular 4001 quartalsweise einreichen; den Beleg über die ausgezahlten Beträge binnen 14 Tagen nach Anforderung ausstellen.

Einschätzung: Diese Konstellation kommt häufiger vor, als man denkt: Wer über eine bulgarische Gesellschaft investiert und einen Raum der eigenen Wohnung geschäftlich nutzt, wird zum Zahler und damit zum Pflichtigen im Verfahren. Den Fehler sehe ich regelmäßig darin, dass eine Rechnung verlangt wird, die eine Privatperson gar nicht ausstellen kann. Wer Einbehalt und Formular von Anfang an einplant, hält den Aufwand klein und vermeidet die Nachzahlung, die sonst bei der ersten Kontrolle auftaucht.

Der Normalsatz der Mehrwertsteuer in Bulgarien beträgt nach Artikel 66 des Mehrwertsteuergesetzes 20 Prozent und gilt für steuerpflichtige Lieferungen, Einfuhren und innergemeinschaftliche Erwerbe. Artikel 66a senkt den Satz auf 9 Prozent, unter anderem für Beherbergungsleistungen in Hotels und ähnlichen Einrichtungen einschließlich der Vermietung von Ferienwohnungen und Campingplätzen. Artikel 66b sieht daneben einen Nullsatz für die in den Artikeln 53, 64a, 140, 146 und 173 aufgezählten Lieferungen vor. Checkliste: klären, ob die eigene Vermietung als Beherbergungsleistung oder als reine Wohnraumvermietung eingeordnet wird; den anzuwendenden Satz vor der ersten Rechnung festlegen; bei Buchungsportalen nachfragen, welchen Satz sie in der Abrechnung ansetzen; die Einordnung schriftlich von der Buchhaltung bestätigen lassen.

Das amtliche Portal für elektronische Verwaltungsdienste beschreibt die Ausstellung von Visa für den längerfristigen Aufenthalt in Bulgarien auf Grundlage von Artikel 9a Absatz 2 Nummer 4 des Ausländergesetzes. Verlangt werden ein Reisedokument, das mindestens drei Monate über die geplante Abreise hinaus gültig ist, ein Passfoto, Fingerabdrücke, der Gebührenbeleg, eine Krankenversicherung, die Rückführung und medizinische Notfälle deckt, sowie Nachweise zum Antragsgrund und zu den vorhandenen Mitteln. Die Bearbeitung dauert je nach Antragsgrund 15 Kalendertage oder 35 Arbeitstage, der Antrag ist mindestens drei Monate vor dem geplanten Reisedatum zu stellen; die Gebühr richtet sich nach Tarif Nr. 3 des Außenministeriums. Checkliste: die Restgültigkeit des Passes prüfen, bevor Termine vereinbart werden; den Antragsgrund festlegen, weil er über die Frist entscheidet; die Versicherung vor dem Termin abschließen; drei Monate Vorlauf einplanen statt vier Wochen.

Das amtliche Register der Verwaltungsdienste führt die Leistung 238, die Genehmigung des längerfristigen Aufenthalts von Ausländern, auf Grundlage der Artikel 24, 24b, 24w, 24e, 24i, 24k, 33a, 33k, 33p und 33r des Ausländergesetzes. Vorzulegen sind ein gültiger Pass mit Einreisestempel, der Beleg über die gezahlte Gebühr, ein Wohnungsnachweis, eine Krankenversicherung, ein Nachweis der Mittel für den Lebensunterhalt und beim Erstantrag ein Führungszeugnis; bei Erwerbstätigkeit kommt die Arbeitserlaubnis der Beschäftigungsagentur hinzu. Die Bearbeitungsfrist reicht von 14 bis 60 Tagen und lässt sich bei komplexen Sachverhalten um bis zu zwei Monate verlängern. Checkliste: den Antrag stellen, solange das Visum D noch mehrere Wochen läuft; die Unterlagen der Liste vollständig vor dem Termin zusammenstellen; die Verlängerungsmöglichkeit von zwei Monaten in die eigene Planung aufnehmen; Wohnungsnachweis und Versicherung frühzeitig besorgen.

Mit der Mitteilung Nr. N2-UT-6563 vom 4. September legt die Gemeinde Nessebar einen Entwurf zur Änderung des Bebauungsplans für UPI I-obsht. im Quartal 21 des Wohnviertels Tscherno more aus, Kennzeichen 51500.503.219. Die höchste zulässige Höhe steigt von 10,00 auf 13,50 Meter, was vier Geschossen samt Dachgeschoss entspricht; die Bebauungskennziffer von 40 Prozent, die Intensität von 2,0 und die Mindestgrünfläche von 30 Prozent bleiben unverändert. Einsicht und Einwendungen laufen über die Abteilung Raumordnung in der Edelweiß-Straße 10, dritte Etage, Zimmer 31, die Frist beträgt 14 Tage. Hier ändert sich allein die Höhe, das bauliche Volumen des Quartiers bleibt gedeckelt.

Die Gemeinde Nessebar hat am 3. September mit der Mitteilung Nr. N2-UT-6525 einen Entwurf zur Änderung des Bebauungs- und Regulierungsplans für das Grundstück UPI V-7057, 7058 mit dem Kennzeichen 11538.502.368 im Quartal 26 von Sveti Vlas-Süd ausgelegt. Der Entwurf hebt die Bebauungsdichte von 45 auf 80 Prozent, die Bebauungsintensität von 1,5 auf 2,9 und die zulässige Höhe von 10 auf 15 Meter; die Mindestgrünfläche sinkt im Gegenzug von 45 auf 20 Prozent. Einwendungen sind binnen 14 Tagen ab der Bekanntmachung möglich, die Unterlagen liegen in der Abteilung Raumordnung der Gemeinde in der Edelweiß-Straße 10, dritte Etage, Zimmer 36. Wer in Sveti Vlas ein Objekt besitzt oder dort kaufen will, findet in solchen Auslegungen die belastbare Auskunft darüber, was auf dem Nachbargrundstück entstehen darf.

Die Gemeinde Sozopol hat am 2. September mit der Anordnung 8-Z-784 die Kategorisierung von Beherbergungsobjekten beendet; die betroffenen Objekte stehen in der Anlage 18 der Anordnung. Rechtsgrundlage sind Artikel 44 Absatz 2 des Gesetzes über die kommunale Selbstverwaltung sowie Artikel 137 Absatz 1 Nummer 2 und die Absätze 2, 3 und 4 des Tourismusgesetzes. Anlass ist die Änderung von Umständen, die im Register nachvollzogen werden muss. Die Anordnung ist binnen 14 Tagen nach der Verwaltungsprozessordnung anfechtbar.

Einschätzung: Eine gültige Kategorisierung ist die Eintrittskarte für die legale Vermietung, und sie hängt am Objekt, nicht am Eigentümer. Ich prüfe deshalb bei jedem Objekt, das mit laufender Vermietung angeboten wird, ob die Kategorisierung noch besteht oder beendet wurde; ein beendeter Eintrag lässt sich neu beantragen, kostet aber Zeit und im Zweifel eine Saison. Für Käufer gehört dieser Punkt auf die Liste vor dem Vorvertrag, nicht in die Zeit danach.

Nach den vorläufigen Daten des Nationalen Statistikamts vom 31. August erreichten die Ausgaben für den Erwerb langlebiger Sachanlagen 2025 rund 22,57 Milliarden Euro, 18,4 Prozent mehr als 2024; gerechnet wird zum amtlichen Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN. Auf Gebäude und Bauten entfielen rund 7,53 Milliarden Euro oder 33,4 Prozent, auf Maschinen und Produktionsausrüstung rund 6,82 Milliarden, auf Transportmittel rund 2,40 Milliarden und auf Grundstücke rund 2,12 Milliarden Euro; der Anteil der Grundstücke stieg um 2,8 Prozentpunkte auf 9,4 Prozent. Nach Wirtschaftszweigen führen verarbeitendes Gewerbe und Energie mit rund 7,23 Milliarden Euro, es folgen Handel, Verkehr und Gastgewerbe mit rund 4,24 Milliarden sowie das Grundstücks- und Wohnungswesen mit rund 2,53 Milliarden Euro. Die Landwirtschaft kommt auf rund 1,04 Milliarden, die staatliche Verwaltung auf rund 2,18 Milliarden Euro.

Ob Keller und Stellplatz zur Wohnung gehören, steht nicht im Verkaufsprospekt, sondern im Kataster. Die Auskunft heißt Schema des selbständigen Objekts, trägt im Portal KAIS der Agentur für Geodäsie, Kartografie und Kataster die Nummer 1449 und kostet 7,16 Euro als PDF oder 10,23 Euro auf Papier. Die reguläre Bearbeitung dauert 7 Arbeitstage, das Eilverfahren 3 Arbeitstage bei doppelter Gebühr. Für den elektronischen Antrag braucht es ein Konto im Portal und eine qualifizierte elektronische Signatur; das Ergebnis kommt als PDF im eigenen Profil, per Kurier oder zur Abholung im Servicezentrum. Checkliste: das Schema vor dem Vorvertrag bestellen, nicht danach; die Kennung des Objekts aus dem Angebot mit der im Schema abgleichen; prüfen, ob Keller und Stellplatz eigene Kennungen tragen; ist ein Stellplatz dort kein eigenes Objekt, vor der Anzahlung schriftlich klären, auf welcher Grundlage er mitverkauft wird; bei knappem Zeitplan das Eilverfahren einrechnen.

Der Bürgermeister von Pomorie hat mit Verfügung Nr. RD-16-1677 vom 28.08.2026 ein Verfahren zur Vermietung ohne Ausschreibung oder Wettbewerb eröffnet. Vergeben werden 52 landwirtschaftliche Kleinparzellen in den Gemarkungen Belodol, Stratsin, Kosovets, Galabets, Medovo, Acheloy, Bata, Goritsa, Poroy, Pomorie und Dabnik für ein Wirtschaftsjahr 2026/2027 zum Preis von 24 Euro je Dekar und Jahr. Anträge nehmen Einzelunternehmer, juristische Personen und natürliche Personen bis 21.09.2026 um 16:00 Uhr beim Kommunalbetrieb OGSS in Pomorie, ul. Solna 5, Zimmer 41 ein; die Unterlagen kosten 10 Euro ohne Mehrwertsteuer, bei mehreren Bewerbungen für dasselbe Grundstück folgt eine öffentliche Versteigerung.

Einschätzung: Es geht um Pacht von Gemeindeland für ein einziges Wirtschaftsjahr, nicht um Eigentum und nicht um Bauland: Wer in Bata, Goritsa, Medovo oder Acheloy bereits ein Grundstück hält, kann angrenzende Flächen von 0,510 bis 4,795 Dekar für 24 Euro je Dekar und Jahr dazunehmen. Wer zugreifen will, muss die Unterlagen für 10 Euro kaufen und bis 21.09.2026 in Pomorie einreichen, denn die Kommission ordnet nach Eingangsreihenfolge und bei zwei Bewerbern um dieselbe Parzelle entscheidet die Versteigerung.

Der Gemeinderat Nessebar hat am 4. September 2026 den Haushalt für das laufende Jahr über 73,538 Millionen Euro angenommen. Auf der Einnahmenseite stehen 24,2 Millionen Euro aus Steuern, 20,3 Millionen aus nichtsteuerlichen Quellen und 19 Millionen staatliche Zuweisung einschließlich 1,335 Millionen Übertrag, dazu 6,764 Millionen Übertrag aus 2025 und 21,2 Millionen Euro für Programme und Projekte mit EU-Mitteln. Ausgabenseitig entfallen 18,5 Millionen Euro auf staatlich übertragene Aufgaben, 50 Millionen auf örtliche Aufgaben und 5 Millionen auf Kofinanzierung. Das Investitionsprogramm umfasst 13 Millionen Euro, darunter 880.000 Euro Zweckzuweisung, und geht in Straßennetz, Gehwege, Straßenbeleuchtung, öffentliche Gebäude, Technik und Fahrzeuge; für Bildung sind 14 Millionen Euro vorgesehen, für Gesundheit 537.400 Euro, für Soziales 687.400 Euro und für die Lesehäuser 247.300 Euro.

Die Gemeinde Sozopol hat am 2. September 2026 das Verzeichnis Nummer 10 der eingegangenen Anträge auf Sachverhaltsprüfung veröffentlicht. In diesem Verfahren wird Eigentum an einem Grundstück ohne Urkunde über Zeugenaussagen festgestellt, bevor der Notar eine Urkunde ausstellt. Das Verzeichnis führt zwei Objekte: in Sidarowo 392 von 498 Quadratmetern mit einem eingeschossigen Wohnhaus von 43 Quadratmetern, in Rawna Gora in der Iwan-Wasow-Straße 3 dann 516 von 600 Quadratmetern mit einem Wohnhaus von 92 Quadratmetern und einem eingeschossigen Nebengebäude von 75 Quadratmetern. Die Gemeinde veröffentlicht diese Verzeichnisse fortlaufend nummeriert.

Einschätzung: Für Käufer ist dieses Verzeichnis eine kostenlose Vorwarnstufe. Wer ein Grundstück im Hinterland von Sozopol prüft, sieht hier, ob das Eigentum daran gerade erst über Zeugen begründet wird statt über eine Kaufkette im Grundbuch. Ein solcher Titel ist gültig, aber angreifbarer als ein notarieller Erwerb mit lückenloser Vorgeschichte, und er verlangt vor der Anzahlung eine eigene Prüfung der Eigentümerkette. Ich sehe die Veröffentlichung deshalb als Argument dafür, bei Objekten in Sidarowo, Rawna Gora und den Nachbardörfern die amtlichen Verzeichnisse der Gemeinde vor jedem Vorvertrag durchzusehen.

Der Bürgermeister von Pomorie hat mit Anordnung Nr. RD-16-1678 vom 28.08.2026 ein öffentliches Bietverfahren mit offener Steigerung für die Verpachtung gemeindeeigener Wildäcker im Grundstück mit der Kennung 27440.1.5 in der Gemarkung Belodol eröffnet. Die Fläche beträgt 292,450 dka, die Anfangspacht 7.018,80 Euro für die Wirtschaftsjahr 2026/2027. Die Ausschreibungsunterlagen kosten 10,00 Euro ohne Mehrwertsteuer, die Kaution beträgt 10,00 Euro je dka, Unterlagen sind bis 16 Uhr am 21.09.2026 einzureichen, und die Versteigerung beginnt am 23.09.2026 um 14 Uhr im Saal der Gemeinde in der Ul. Solna 5.

Mit Verfügung Nr. RD-16-1676 vom 28.08.2026 hat der Bürgermeister von Pomorie eine öffentliche Versteigerung mit offenem Bieten für die Verpachtung von 24 gemeindeeigenen Agrarflächen in den Gemarkungen Galabez, Kosichino, Medowo, Kableschkowo, Aleksandrowo, Gaberowo und Strazin eröffnet. Der Startpreis beträgt 24 Euro je Dekar und Jahr für Ackerland, 34 Euro für den Weinberg von 1,753 Dekar und 45 Euro für die Obstanlage von 50,094 Dekar, Bietschritt jeweils 10 Prozent; die Pachtdauer läuft über fünf Wirtschaftsjahre ab 2026/2027. Unterlagen sind bis 16 Uhr am 21.09.2026 einzureichen, die Versteigerung findet am 23.09.2026 um 14.20 Uhr im Saal der Gemeinde in der Solna-Straße 5 statt, zweiter Termin am 30.09.2026.

Die Tarifa Nr. 4 des Innenministeriums nennt seit dem 1. Januar 2026 (Änderung Staatsblatt Nr. 85/2025) feste Euro-Beträge: 5,11 Euro für den Antrag, 102,26 Euro für eine verlängerte Aufenthaltserlaubnis bis sechs Monate und 255,65 Euro für sechs Monate bis ein Jahr (Art. 10 Abs. 5 und 7). Die Aufenthaltskarte selbst kostet 20,45 Euro (Art. 46), der Daueraufenthalt 511,29 Euro (Art. 12), der Langzeitaufenthalt 56,24 Euro (Art. 12a); für Familienangehörige bulgarischer Staatsbürger und weitere Sondergründe nach Art. 24 des Ausländergesetzes gelten 76,69 Euro (Art. 10 Abs. 1). Checkliste: Gebühr und Honorar auf der Vermittlerrechnung getrennt ausweisen lassen; die Gebühr direkt an die Behörde zahlen und die Quittung aufbewahren; den eigenen Aufenthaltsgrund der passenden Ziffer zuordnen, weil davon der Betrag abhängt; den Stand der Tarifa im Antragsjahr prüfen. Alles über diesen Beträgen ist Dienstleistungshonorar.

Wer Möbel oder Ausstattung für eine vermietete Wohnung in der Türkei kauft, kommt privat über die Landgrenze mit einer Freigrenze von 300 Euro (430 Euro auf See- und Luftwegen); darüber fallen Zoll und Umsatzsteuer an. Läuft der Einkauf über die umsatzsteuerregistrierte bulgarische Firma, wird die Einfuhrumsatzsteuer zur Vorsteuer, wenn drei Bedingungen der Einnahmenagentur erfüllt sind: Die Firma steht in der Zollanmeldung als Importeur, die Steuer ist an den Haushalt abgeführt, und die Ware dient steuerpflichtigen Umsätzen, etwa der kurzfristigen Ferienvermietung. Das Recht auf Vorsteuerabzug kann in der Steuerperiode der Einfuhr oder in einer der zwölf folgenden Perioden ausgeübt werden. Checkliste: Rechnung auf die Firma ausstellen lassen; Firma als Importeur in der Zollanmeldung eintragen; Zahlungsbeleg der Einfuhrumsatzsteuer aufbewahren; Zollanmeldung ins Einkaufsbuch aufnehmen; die steuerfreie Langzeit-Wohnraummiete erfüllt die dritte Bedingung nicht.

Wer in Bulgarien als Geschäftsführer der eigenen Firma, Freiberufler oder Einzelunternehmer tätig wird, meldet sich bei der Einnahmenagentur innerhalb von sieben Tagen nach Beginn der Tätigkeit als selbstversicherte Person an (Erklärung nach Dienst Nr. 818); wer die Frist versäumt, ist nur für Invalidität, Alter und Tod versichert. Pflicht ist der Fonds Renten; der Fonds Allgemeine Krankheit und Mutterschaft ist freiwillig und lässt sich nur vom 1. bis 31. Januar eines Jahres wechseln. Die monatliche Beitragsgrundlage legt man selbst zwischen Mindest- und Höchstgrenze fest, seit dem 1. August 2026 zwischen 620,20 und 2.300 Euro (bis Juli 550,66 und 2.111,64 Euro, Haushaltsgesetz der Sozialversicherung 2026, Staatsblatt Nr. 68/2026); der endgültige Betrag wird über die Jahressteuererklärung mit dem tatsächlichen Einkommen abgeglichen. Checkliste: Grundlage bei der Anmeldung schriftlich festlegen; Krankengeldoption nur bei Bedarf und nur im Januar ändern; Grenzen bei jedem neuen Haushaltsgesetz prüfen; Anmeldebestätigung und Beitragsbelege aufbewahren.

Einschätzung: Die Anmeldung ist der unscheinbarste Schritt beim Umzug an die Küste und der teuerste, wenn er fehlt: Ohne rechtzeitige Erklärung gibt es kein Krankengeld, und die Grundlage lässt sich nicht rückwirkend heilen. Ich setze diesen Punkt bei jedem Kunden mit eigener Firma auf die Liste vor dem ersten Rechnungsmonat.

Die Bulgarische Entwicklungsbank hat die Verträge für die energetische Sanierung von 630 Mehrfamilienhäusern in über 100 Gemeinden fristgerecht zum 31. August 2026 abgeschlossen. Die Mittel aus dem Aufbau- und Resilienzplan betragen 332,5 Millionen Euro, nachdem im August 85,9 Millionen Euro zu den ursprünglichen 246,6 Millionen Euro hinzukamen; gefördert werden 100 Prozent der förderfähigen Kosten für rund 1,3 Millionen Quadratmeter Wohnfläche. Die Bank hatte die Abwicklung 2026 nach Beschluss des Ministerrats und Zustimmung der Europäischen Kommission vom Ministerium für Regionalentwicklung übernommen. In Burgas umfasste die erste Phase 30 Blocks in den Wohnkomplexen Meden Rudnik, Izgrev, Slaveykov und Lazur; weitere Gebäude standen auf den Reservelisten.

Die Agentur für Eintragungen hat am 3. September 2026 erläutert, was die am 2. September von der Nationalversammlung beschlossene Fristverlängerung im Euro-Einführungsgesetz für Gesellschaften bedeutet: Die Anpassung der Gründungsdokumente an das in Euro ausgewiesene Kapital ist bis zum 31. Dezember 2028 möglich. Bis dahin können OOD, AD und Kommanditgesellschaften auf Aktien Jahresabschlüsse veröffentlichen sowie Prokura, Zweigniederlassungen, Pfandrechte, Beschlagnahmen, Liquidation und wirtschaftliche Eigentümer eintragen lassen, ohne die Satzung zu ändern. Pflicht wird die Anpassung erst, wenn die Dokumente aus anderem Grund geändert werden, etwa bei neuem Namen, Sitzwechsel, Wechsel im Gesellschafterkreis oder einer Kapitalerhöhung oder -herabsetzung. Die Agentur und das Justizministerium hatten die Verlängerung unterstützt.

Einschätzung: Für Eigentümer mit einer EOOD, die nur eine Wohnung hält, heißt das: kein Notartermin und keine Gebühr allein wegen des Euro. Ich rate trotzdem, die Satzung bei der nächsten ohnehin fälligen Änderung mitzuziehen, statt Ende 2028 in die Warteschlange zu geraten.

Das Wirtschaftsministerium hat am 2. September 2026 den Entwurf eines Gesetzes über öffentlich-private Partnerschaften zur öffentlichen Konsultation gestellt; Stellungnahmen sind 30 Tage lang möglich. Laut Begründung wurden in Bulgarien zwischen 2019 und 2023 Partnerschaftsprojekte im Umfang von rund 880 Millionen Euro umgesetzt, in Griechenland im selben Zeitraum 2,31 Milliarden Euro; derzeit entsteht im Schnitt höchstens ein Projekt pro Jahr. Ziel ist, die Zahl der Projekte von zwei im Zeitraum 2019 bis 2023 auf mindestens fünf zwischen 2026 und 2030 zu heben, mit verpflichtender Vorabprüfung von Wirtschaftlichkeit, Lebenszykluskosten und Risikoverteilung. Privates Kapital soll öffentliche Infrastruktur mitfinanzieren, weil der Staatshaushalt sie allein nicht trägt.

Das Tourismusministerium hat am 2. September ein Reformpaket für 2027 vorgestellt. Ab dem 27. September 2026 bewerten Gäste Unterkünfte und Dienstleistungen landesweit per QR-Code anhand von über 100 Kriterien. Wohnungen und Zimmer, die über Online-Plattformen vermietet werden, sollen nach klaren Regeln in das amtliche Tourismussystem eingebunden werden, mit einheitlichen Anforderungen wie für Hotels. Ein Garantiefonds für Reiseveranstalter ist in Vorbereitung, für den deutschen Markt sind rund 150.000 Flugsitze für den Sommer 2027 ab Mitte Mai vereinbart, und Gemeinden müssen mindestens die Hälfte der Kurtaxe in Werbung, Veranstaltungen und Anbindung zurückführen.

Die Nationalversammlung hat am 2. September in erster und zweiter Lesung eine Änderung des Gesetzes über die Einführung des Euro beschlossen: Gesellschaften haben nun 36 statt 12 Monate Zeit, das in ihren Gründungsunterlagen ausgewiesene Kapital von Lew auf Euro umzustellen. Eine Anmeldung beim Handelsregister allein wegen der Umstellung entfällt; die Anpassung wird mit der nächsten ohnehin anstehenden Änderung eingereicht. Hintergrund war ein Antragsstau beim Handelsregister, weil die ursprüngliche Frist für ruhende Firmen faktisch auf sechs und für aktive auf neun Monate zusammengeschrumpft war.

Nach vorläufigen Daten des Statistikinstituts NSI vom 31. August belief sich der Bestand ausländischer Direktinvestitionen in Bulgarien zum 31. Dezember 2025 auf 36.839 Millionen Euro, 8,7 Prozent mehr als Ende 2024. Die größten Posten sind das verarbeitende Gewerbe mit 11.273 Millionen Euro, der Handel mit 7.583 Millionen und Telekommunikation und IT mit 4.367 Millionen Euro. Auf Immobilienaktivitäten entfallen 4.183 Millionen Euro, auf die Strom- und Gasversorgung 3.008 Millionen Euro; wegen der neuen Wirtschaftszweigklassifikation ist die Branchenstruktur mit dem Vorjahr nicht vergleichbar.

Seit dem 1. September 2026 können in Bulgarien Versicherte der zweiten Rentensäule erstmals selbst wählen, wie ihr angespartes Kapital angelegt wird. Angeboten werden drei Teilfonds: ein dynamischer mit bis zu 90 Prozent in Aktien und anderen variablen Werten und einer erwarteten Rendite über 7 Prozent, ein ausgewogener mit bis zu 55 Prozent variablen Werten und 4 bis 7 Prozent sowie ein konservativer mit bis zu 25 Prozent und 2 bis 3 Prozent. Wer bis Ende November nicht entscheidet, wird nach Alter zugeordnet: bis 50 Jahre in den dynamischen Fonds, über 50 mit mehr als drei Jahren bis zur Rente in den ausgewogenen, unter drei Jahren in den konservativen. Das Multifonds-Modell startet am 1. Januar 2027.

Für 2026 stehen dem für Regionalentwicklung und öffentliche Arbeiten zuständigen Ressort zusätzlich 150 Millionen Euro bereit. Insgesamt sind für das Jahr bis zu 600 Millionen Euro für das Investitionsprogramm für kommunale Projekte vorgesehen, verankert im Staatshaushaltsgesetz. Die Mittel fließen in regionale Infrastruktur, das städtische Umfeld sowie in Wasser- und Abwasserversorgung. Eine gezielte Zuweisung an einzelne Gemeinden nennt der Beschluss nicht.

Nach Angaben der Bulgarischen Nationalbank erreichten die ausländischen Direktinvestitionen im ersten Halbjahr 2026 rund 2,18 Milliarden Euro, das entspricht 1,7 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Im Vorjahreszeitraum waren es nach Korrektur nur 292,7 Millionen Euro. Den größten Anteil trugen reinvestierte Gewinne mit rund 1,65 Milliarden Euro. Nach Herkunftsländern führten Deutschland mit 372,5 Millionen, Luxemburg mit 353,4 Millionen und Österreich mit 269,9 Millionen Euro.

Einschätzung: Dass Deutschland der größte Direktinvestor ist, passt zu dem, was ich bei Käufern aus dem deutschsprachigen Raum sehe: Vertrauen in den Standort wächst. Der Sprung gegenüber dem Vorjahr ist beachtlich, sollte aber nicht überzeichnet werden, weil ein großer Teil aus reinvestierten Gewinnen stammt. Für den Immobilienmarkt zählt das Signal: ausländisches Kapital bleibt und wächst im Land.

Im Industriepark Burgas haben acht Investoren Anzahlungen für Grundstücke der zweiten Phase geleistet, 20 Parzellen sind noch zu haben. Die Erschließung kostete mehr als 20 Millionen Euro und wurde über den EU-Aufbau- und Resilienzplan finanziert. Die Arbeiten liefen vom 1. Oktober 2025 bis Ende Juni 2026 und umfassten Straßen, Radwege, Wasser und Abwasser, Stromnetz, eine Pumpstation sowie Videoüberwachung. Ein Unternehmen hat bereits mit dem Bau begonnen, an einer angrenzenden Straße arbeiten schon 24 Firmen.

Die Filiale der Universität „Sv. Kliment Ohridski“ in Burgas startet zum kommenden Studienjahr vier Programme. Erstmals wird ein Bachelor in Didaktik des Koreanischen angeboten, mit sechs staatlich finanzierten Plätzen; Japanisch (drei Plätze) und Chinesisch (vier Plätze) gehen in den zweiten Jahrgang. Der Studiengang „Musikalische Medientechnologien und Tonregie“ erreicht den vierten Jahrgang und nutzt ein neu gebautes Profi-Studio. Die Bewerbung läuft vom 8. bis 11. September vollständig online.

Einschätzung: Ein wachsendes akademisches Angebot stärkt Burgas als Standort über die Saison hinaus: Studierende und Lehrende bedeuten ganzjährige Nachfrage nach Wohnraum, gerade nach kleineren Einheiten zur Vermietung. Für Käufer ist Bildungsinfrastruktur ein Teil der Stadtqualität, der den Wert stützt. Ich sehe darin ein leises, aber verlässliches Signal für die Innenstadtlagen.

Das Finanzministerium hat weitere 95,003 Millionen Euro zehnjähriger Staatsanleihen am Inlandsmarkt begeben, fällig im Februar 2036. Die durchschnittliche Jahresrendite lag bei 4,39 Prozent, der Aufschlag zu vergleichbaren deutschen Anleihen bei 118 Basispunkten. Die Nachfrage erreichte 253,265 Millionen Euro, das entspricht einer Deckung von 1,69. Seit Jahresbeginn summiert sich die Emission auf 4,105 Milliarden Euro; die Rendite dieser Laufzeit stieg schrittweise von 4,18 Prozent im April über 4,34 Prozent im Mai auf zuletzt 4,39 Prozent.

Die Gemeinde Nessebar hat ihren Projekthaushalt für 2026 in Höhe von 73,538 Millionen Euro öffentlich vorgestellt. Nessebar umfasst mit Sonnenstrand, Sveti Vlas und Rawda einen der wirtschaftsstärksten Küstenabschnitte des Landes. Die Höhe des Etats spiegelt die Finanzkraft der Gemeinde, aus der Investitionen in Infrastruktur, Bildung und öffentliche Räume finanziert werden. Der Entwurf durchläuft die öffentliche Anhörung vor der Verabschiedung im Gemeinderat.

Einschätzung: Ein Gemeindeetat dieser Größe ist ein handfestes Standortsignal: Kommunen mit Mitteln pflegen Straßen, Wasser und öffentliche Räume, und das trägt Immobilienwerte im gesamten Gebiet. Für Käufer in Sonnenstrand oder Sveti Vlas ist die Finanzkraft der Gemeinde ein Argument, das über die einzelne Wohnung hinausreicht. Ich achte bei Objekten immer darauf, wie die zuständige Gemeinde investiert.

Der gesamte Baukostenindex stieg im zweiten Quartal 2026 um 3,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 9,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Die Erzeugerpreise für Baumaterialien legten um 3,4 Prozent zum Vorquartal und um 10,0 Prozent im Jahresvergleich zu. Der Index bündelt Materialpreise, Energiekosten und Löhne im Bau. Für Käufer von Neubauten und für Sanierer ist das die Kostenbasis, an der sich Angebotspreise und Nachträge orientieren.

Einschätzung: Ein Jahresplus von fast zehn Prozent bei den Baukosten erklärt, warum Neubaupreise an der Küste kaum nachgeben – die Kostenseite bleibt fest. Für Off-Plan-Käufer ist das ein Argument, Preisgleitklauseln und Fertigstellungstermine genau zu verhandeln. Ich sehe bei fertigen Objekten mit gültiger Nutzungsgenehmigung derzeit oft das bessere Preis-Risiko-Verhältnis als bei frühen Bauphasen.

Bulgarien verfügt über eine installierte Gesamtleistung von 16.000 MW aus Kernkraft, Kohle, Wasserkraft und erneuerbaren Energien. In der Nähe von 400-kV-Leitungen wurden Standorte mit einer Gesamtkapazität von über 3.000 MW für neue Rechenzentren ermittelt, darunter Stolnik, Kremikovtsi und Burgas mit Marktreife in ein bis zwei Jahren. Als Vorteile gelten niedrigere Energiekosten als in Westeuropa, Zugang zu Dark Fiber sowie staatliche Anreize und EU-Förderung über den Territorialen Plan für einen gerechten Übergang.

Die Bulgarische Investitionsagentur hat ein von der EU finanziertes Projekt über 3,58 Mio. Euro gestartet, das Bulgarien als Standort für ausländische Direktinvestitionen stärken soll. Ein Schwerpunkt liegt auf den nördlichen Regionen, die bislang hinter anderen Landesteilen zurückbleiben. Bis 2027 sollen mehr als 400 potenzielle Investoren erreicht, 22 Veranstaltungen organisiert, 25 Einzelgespräche geführt und fünf neue Dienstleistungen für Investoren eingeführt werden.

Wer Teile der eigenen Wohnung an der Küste über eine bulgarische Firma (EOOD oder OOD) nutzt, kann Kosten anteilig absetzen – aber nur mit klarer Aufteilung. Nach dem Körperschaftsteuergesetz ZKPO werden Immobilienkosten bei gemischter Nutzung nach dem Verhältnis von Fläche oder Nutzungszeit geteilt; abziehbar ist nur der betriebliche Anteil, und jede Ausgabe braucht einen Buchungsbeleg nach Art. 10 ZKPO. Der privat genutzte Anteil löst die Ausgabensteuer (danak varhu razhodite) aus, die auf Sachleistungen zur privaten Nutzung 3 Prozent beträgt. Vor der Umsetzung stimmt man Aufteilung und Nachweise mit einem lizenzierten bulgarischen Steuerberater ab, damit aus der Konstruktion keine Nachzahlung wird.

Ein Aufenthaltstitel (VNZh) entsteht in Bulgarien nicht auf Zuruf, sondern setzt einen gesetzlichen Grund voraus. Nach dem EU-Immigrationsportal für Drittstaatsangehörige sind das etwa Arbeit, eigene Firma oder Geschäftstätigkeit, eine Investitions- oder Immobiliengrundlage, Familienzusammenführung oder der Nachweis stabiler, ausreichender eigener Mittel ohne Rückgriff auf öffentliche Sozialleistungen – stets zusammen mit einer in Bulgarien gültigen Pflicht-Krankenversicherung. Erst wenn ein tragfähiger Grund samt Nachweisen vorliegt, wird der Antrag bei der Migrationsdirektion gestellt; ohne Grund entsteht kein Titel, sondern illegaler Aufenthalt. Vor Beauftragung eines Vermittlers lohnt sich der Blick in die amtliche Quelle und ein schriftlich fixierter Leistungsumfang statt Vorabzahlung „auf Verdacht“.

Einschätzung: Der häufigste Fehler ist, den Titel als käufliche Ware zu sehen – tatsächlich ist der Rechtsgrund der Kern, alles andere ist Nachweisarbeit. Für Käufer aus Drittstaaten, gerade für russischsprachige Klienten, ist das die entscheidende Weichenstellung vor jeder Zahlung. Ich prüfe zuerst den tragfähigen Grund und lasse den Einzelfall über Svetlanas Netzwerk mit den Behörden abstimmen.

Die Investitionen bulgarischer Unternehmen in langlebige Sachanlagen erreichten im zweiten Quartal 2026 rund 4,37 Milliarden Euro, ein Plus von 10,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Den größten Anteil trug die Industrie ohne Bau mit etwa 1,46 Milliarden Euro, gefolgt vom Dienstleistungssektor mit rund 848 Millionen Euro. Die Werte zu laufenden Preisen stammen aus den vorläufigen Angaben des Statistikinstituts.

Über den Wachstumsmarkt BEAM der Bulgarischen Börse können Unternehmen künftig bis zu 12 Millionen Euro einwerben, statt bisher 8 Millionen Euro, eine Anhebung um die Hälfte. Grundlage sind Gesetzesänderungen, die am 7. August 2026 im Staatsblatt veröffentlicht wurden. Bislang gab es an diesem Segment 20 Börsengänge, über die zusammen mehr als 52 Millionen Euro eingesammelt wurden. Das Segment richtet sich vor allem an kleinere und mittlere Firmen.

Die Europäische Bank für Wiederaufbau und Entwicklung hat zwischen 1991 und Juni 2026 über 5 Milliarden Euro in mehr als 320 Projekte in Bulgarien investiert, von nachhaltiger Infrastruktur über den Finanzsektor bis zu Industrie und Landwirtschaft. Allein 2025 flossen rund 300 Millionen Euro, bis zum 18. Juni 2026 kamen weitere 200 Millionen Euro hinzu. Das Engagement zielt auf die Modernisierung der Wirtschaft.

Wer sich an der Südküste niederlässt und einen ausländischen Führerschein besitzt, sollte früh klären, was zu tun ist. Ein Schein aus der EU, aus Island, Liechtenstein, Norwegen oder der Schweiz bleibt in Bulgarien gültig und muss nicht umgeschrieben werden. Ein Schein aus einem Drittstaat, auch ein russischer, lässt sich ohne erneute Fahrprüfung nur umschreiben, wenn der Ausstellerstaat Vertragspartei des Übereinkommens über den Straßenverkehr ist und der Schein dessen Anlage 6 erfüllt. Der Antrag läuft über die Verkehrspolizei (KAT); mitzubringen sind bulgarisches Ausweisdokument, Kopie des Scheins, ärztliche Fahrtauglichkeits-Bescheinigung, eine vor dem Beamten unterzeichnete Wohnsitz-Erklärung und der Gebührenbeleg.

Einschätzung: Beim Führerschein trennt sich früh, wer es einfach hat und wer planen muss: EU-Kunden müssen nichts tun, Käufer aus Drittstaaten sollten die Frist nach dem ersten Aufenthaltstitel im Blick behalten. Ich rate, die Unterlagen früh zusammenzustellen und die ärztliche Bescheinigung nicht auf den letzten Moment zu legen. Den genauen Ablauf klärt Svetlana im Einzelfall mit den Behörden vor Ort.

Die Gemeinde Burgas hat die Ausschreibung für den Thermalpark und Archäologie-Campus Aquae Calidae gestartet. Auf einem rund 25.224 Quadratmeter großen, bislang verfallenen Areal entstehen 19 ganzjährig nutzbare Bungalows für etwa 60 Gäste, ein Thermal-Spa mit zwei Innenbecken sowie ein rund 700 Quadratmeter großer Archäologie-Campus. Die geschätzten Ingenieurkosten liegen bei rund 6,49 Millionen Euro ohne Mehrwertsteuer, die Angebotsfrist läuft bis zum 28. September 2026. Die Fertigstellung ist mit 620 bis 960 Kalendertagen veranschlagt.

Bei einem Arbeitstreffen im Schwarzmeer-Resort Goldstrand stellte das Tourismusministerium Reformpläne für die Küstenorte vor. Ziel ist, die Zahl der ausländischen Besucher binnen vier Jahren von 4 auf 8 Millionen zu verdoppeln. Geplante Änderungen am Tourismusgesetz sollen die Gemeinden verpflichten, künftig mindestens 50 Prozent der eingenommenen Kurtaxe für besucherfördernde Veranstaltungen und eine bessere Verkehrsanbindung zu verwenden. Die Entwürfe sollen in der kommenden Gesetzgebungsperiode eingebracht werden.

Einschätzung: Wenn Gemeinden einen festen Anteil der Kurtaxe zweckgebunden in Veranstaltungen und Verkehr stecken, wirkt das mittelbar auf die Attraktivität einer Lage über die Hochsaison hinaus. Für Eigentümer an der Küste ist das eine Chance, sofern die Mittel sichtbar in Infrastruktur und Anbindung fließen. Ich bleibe hier nüchtern: Der Nutzen entscheidet sich an der Umsetzung, nicht an der Zielzahl.

Die Europäische Rundfunkunion und das Bulgarische Nationale Fernsehen haben am 13. August 2026 bekanntgegeben, dass der 71. Eurovision Song Contest in Burgas stattfindet. Gespielt wird in der 2023 eröffneten Arena Burgas: die beiden Halbfinals am Dienstag, 11. Mai, und Donnerstag, 13. Mai 2027, das Finale am Samstag, 15. Mai. Dazu kommen sechs Preview-Shows zwischen dem 10. und 15. Mai. Beworben hatten sich vier Städte; nach Plovdiv und Varna schied zuletzt Sofia aus. Entschieden haben laut EBU die Kapazität der Halle, das Bettenangebot, Verkehrsanbindung und internationale Erreichbarkeit sowie das Engagement der Stadt. Der Wettbewerb 2026 erreichte 132 Millionen Menschen in 35 gemessenen Fernsehmärkten.

Wer als neuer Eigentümer an der Südküste ein Fahrzeug in Bulgarien anmeldet, sollte drei Pflichten abarbeiten. Erstens die periodische technische Untersuchung (GTP) bei einer zugelassenen Prüfstelle, deren Gültigkeit online bei der Exekutivagentur «Avtomobilna administratsia» unter rta.government.bg abrufbar ist. Zweitens die verpflichtende Kfz-Haftpflicht «Grazhdanska otgovornost», deren Ansprüche der staatliche Garantiefonds (guaranteefund.bg) auch bei nicht versicherten Fahrzeugen absichert. Drittens die elektronische Vignette für Fahrzeuge bis 3,5 Tonnen zur Nutzung des Fernstraßennetzes über das amtliche System bgtoll.bg, alle Nachweise digital und ohne Aufkleber an der Scheibe.

Einschätzung: Diese drei Nachweise sind der unspektakuläre Rahmen für Mobilität an der Küste. Wer sie gleich nach der Anmeldung setzt, vermeidet Bußgelder bei Kontrollen und ist bei Fahrten zwischen Objekt, Flughafen Burgas und Grenze abgesichert. Ich sehe darin vor allem einen Zeitgewinn: Eigennutzer und Vermieter, die die Gültigkeiten im Blick behalten, ersparen sich Nachläufe.

Die Gemeinde Burgas hat die zweite Phase des Industrie- und Logistikparks (Zone bei Meden Rudnik) mit rund 600 Dekar in Betrieb genommen. Acht Unternehmen sind bereits angesiedelt; neun freie Parzellen zwischen 11 und 75 Dekar stehen noch zur Verfügung. Die Erschließung mit Straßen (über 5,35 Kilometer), Wasser-, Abwasser- und Regenwassernetz sowie Beleuchtung wurde in neun Monaten fertiggestellt (1. Oktober bis 30. Juni). Neue Arbeitgeber und Infrastruktur stützen die wirtschaftliche Basis der Region.

Einschätzung: Für Käufer ist ein solcher Park weniger Investitionsobjekt als Standortsignal: Arbeitsplätze, Zulieferer und Kaufkraft entstehen im Umland von Burgas. Das stützt langfristig die Nachfrage nach Wohnraum und Vermietung in der Stadt und ihren Vororten. Ich werte das als ruhigen Beleg dafür, dass Burgas mehr ist als eine Sommerdestination.

Der gesetzliche Mindestlohn liegt derzeit bei 620,20 Euro und soll nach den aktuellen Vorschlägen um 5 bis 6 Prozent auf rund 650 Euro steigen. Als Richtwert dient der Mechanismus von 50 Prozent des durchschnittlichen Grundlohns. Zwischen Arbeitgebern und Gewerkschaften gibt es noch keine Einigung; bleibt sie aus, wird der Satz per Verordnung festgelegt. Der neue Mechanismus soll bis Ende August 2026 beschlossen werden.

Wer in Bulgarien eine Immobilie erwirbt, muss binnen zwei Monaten nach dem Erwerb eine Erklärung nach Artikel 14 des Gesetzes über die lokalen Steuern und Gebühren bei der Gemeinde am Belegenheitsort einreichen. Sie ist die Grundlage für die jährliche Grundsteuer, deren Satz je Gemeinde zwischen 0,1 und 4,5 Promille des steuerlichen Werts liegt. Bei Miteigentum genügt die Erklärung eines Miteigentümers für alle. Das versäumte Fristende ist der häufigste vermeidbare Fehler ausländischer Käufer.

Die Gemeinde Sosopol hat mit Verfügung vom 11. August 2026 die Erarbeitung eines Detailbebauungsplans für eine Parzelle im Quartal 144 genehmigt, deren Nutzung von Hotel auf Wohnen umgestellt wird. Zulässig sind eine maximale Höhe von 10 Metern, eine Bebauungsdichte bis 60 Prozent, eine Intensität von 1,5 und mindestens 40 Prozent Grünfläche. Der Plan liegt vom 12. bis 26. August 2026 öffentlich aus. Solche Umwidmungen zeigen, wohin sich die Nachfrage in Sosopol verschiebt.

Die Gemeinde Nessebar hat eine öffentliche Versteigerung für ein 1.889 Quadratmeter großes Grundstück in der Lage Bostanlaka bekanntgemacht (Anordnung Nr. 2453 vom 16. Juli 2026). Der Startpreis liegt bei 70.063 Euro, die Bietschritte betragen 1.000 Euro, die Kaution 7.006,30 Euro. Der erste Termin ist der 4. September 2026 um 9:45 Uhr, ein zweiter folgt am 11. September; Bewerbungen sind bis 16:00 Uhr am jeweiligen Vortag möglich, die Besichtigung ist für den 1. September vorgesehen. Ausgeschrieben ist landwirtschaftliche Fläche der achten Kategorie ohne Bewässerung.

Einschätzung: Kommunale Auktionen sind für Investoren interessant, weil Preis und Verfahren transparent und öffentlich fixiert sind; hier beginnt der Wettbewerb bei 70.063 Euro. Zugleich gehört zur Sorgfalt der Blick auf die Widmung: Landwirtschaftliche Fläche unterliegt eigenen Regeln, und für Käufer aus dem Ausland gelten beim Erwerb von Agrarland besondere Voraussetzungen. Ich würde ein solches Grundstück nie über den Preis allein bewerten, sondern Lage, Widmung und Entwicklungsperspektive gemeinsam mit Notar und Fachleuten prüfen.

Bulgarien verzeichnet nach Eurostat-Daten von 2015 bis 2025 den stärksten Anstieg der staatlichen Ausgaben für Forschung und Entwicklung je Einwohner in der Europäischen Union: von 15,5 auf 92,3 Euro, ein Plus von 495,5 Prozent. Der EU-Durchschnitt stieg im selben Zeitraum um 57,7 Prozent auf 288,9 Euro je Einwohner. Insgesamt sahen die Haushalte der Mitgliedstaaten 2025 rund 130,2 Milliarden Euro für Forschung vor, etwa 0,7 Prozent der Wirtschaftsleistung. Das Ausgangsniveau bleibt niedrig, die Aufholbewegung ist jedoch die deutlichste in der Union.

Wer als Eigentümer ein bulgarisches Konto für Nebenkosten, Grundsteuer und Verwaltungsentgelte braucht, sollte die Bedingungen des Basis-Zahlungskontos kennen. Die Punkte in Kurzform: erstens, das Konto steht Privatkunden offen, die sich rechtmäßig in der Europäischen Union aufhalten; zweitens, der Antrag ist ausschließlich in einer Filiale möglich, ein Online-Weg besteht nicht; drittens, die Bank entscheidet binnen zehn Tagen nach Eingang der vollständigen Unterlagen; viertens, die Kontowährung ist Euro; fünftens, je Kunde ist nur ein Basiskonto zulässig, Gemeinschaftskonten sind ausgeschlossen; sechstens, Einlagen sind über den Einlagensicherungsfonds bis 100.000 Euro geschützt. Gebühren richten sich nach dem Tarifanhang der jeweiligen Bank – vor dem Termin schriftlich anfordern.

Die Gemeinde Zarewo stellt klar, dass in der Lage Poljanite im Gebiet des Dorfes Sinemorez keine neuen Baugenehmigungen erteilt wurden und dafür auch keine rechtliche Möglichkeit besteht. In Vorbereitung sind zwei Bebauungspläne außerhalb der Grenzen des urbanisierten Gebiets, die ausschließlich technische Infrastruktur für bereits urbanisierte Grundstücke regeln; Grundlage ist Artikel 16 des Raumordnungsgesetzes zur Flächenreduzierung bei geänderter Nutzung. Ausarbeitung und Billigung der Pläne hängen vom Abschluss der Umweltprüfung bei der Regionalen Umweltinspektion Burgas ab. 2020 hatte die Regionaldirektion sechs Baugenehmigungen aufgehoben, das Oberste Verwaltungsgericht bestätigte sie anschließend.

Einschätzung: Sinemorez und sein Umland gehören zu den Lagen, in denen Bauversprechen und Baurecht am weitesten auseinanderliegen können. Diese Mitteilung ist deshalb wertvoller als jede Broschüre: Sie sagt schwarz auf weiß, dass dort derzeit nichts genehmigt wird und die laufenden Verfahren nur Infrastruktur betreffen. Wer ein Grundstück oder ein Projekt in dieser Lage angeboten bekommt, sollte die Baurechtslage einzeln bei der Gemeinde abfragen, bevor Geld fließt. Für die Einordnung im Einzelfall greift Svetlana auf ihr Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern und Anwälten vor Ort zurück.

Die Gemeinde Sosopol hat am 5. August 2026 den Entwurf eines Bebauungsplans zur Straßenregulierung im Gebiet Budschaka bekannt gemacht. Der Plan schafft die Zufahrt und die Anbindung technischer Infrastruktur für die Grundstücke UPI XII-6172 und UPI XVIII-6171 über das Flurstück 67800.6.757, das Teil der Straßenregulierung wird; die Anbindung erfolgt an die Straße „Via Pontika“, die Regulierungslinien folgen den Grundstücksgrenzen. Auf UPI XVIII-6171 ist bereits gebaut worden. Einsprüche sind binnen 14 Tagen ab Bekanntmachung möglich, also bis etwa 19. August; die Unterlagen liegen in der Direktion für Architektur und Raumordnung am Han-Krum-Platz 2, Zimmer 29, aus. Rechtsgrundlage sind Paragraf 4 Absatz 2 der Schlussbestimmungen und Artikel 128 Absatz 3 des Raumordnungsgesetzes.

Einschätzung: Budschaka ist eine der gefragtesten Villenlagen an der Südküste, und genau dort entscheidet die Erschließung über den Wert eines Grundstücks. Wer dort Eigentum hält oder kaufen möchte, sollte die ausgelegte Planzeichnung ansehen: Sie zeigt, welche Parzellen künftig legal angebunden sind und welche nicht. Die 14-Tage-Frist ist kurz – Einsicht und gegebenenfalls Stellungnahme gehören auf die Tagesordnung, nicht auf die lange Bank. Für die Prüfung im Einzelfall greift Svetlana auf ihr Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern und Anwälten vor Ort zurück.

Das zentrale EPZEU-Portal der Registeragentur bündelt online vier Register: das Eigentumsregister mit Lasten und Hypotheken, das Handelsregister mit Firmendaten und EIK-Nummern, das Zentralregister der besonderen Pfandrechte und das neue Insolvenzregister für Privatpersonen; ein integrierter Gebührenrechner zeigt die staatlichen Gebühren vorab. Die Checkliste vor jeder Anzahlung: einen eigenen, unabhängigen Anwalt beauftragen, nicht den des Verkäufers oder Maklers; Eigentümerkette und eingetragene Lasten im Eigentumsregister prüfen lassen; bei Firmen-Verkäufern zusätzlich Handels- und Pfandregister sichten. Erst nach lastenfreiem Befund folgt der notarielle Vorvertrag.

Nach den Regeln der Bauaufsicht DNSK werden Bauten der Kategorien eins bis drei erst mit einer Nutzungsgenehmigung in Betrieb genommen; Grundlage sind der Abschlussbericht der Bauaufsicht und das Protokoll Nr. 16 der staatlichen Abnahmekommission, das Verfahren regelt die Verordnung Nr. 2 vom 31. Juli 2003. Über die Einsetzung der Kommission entscheidet die DNSK binnen 14 Arbeitstagen, die Abnahme selbst dauert bis zu 10 Arbeitstage. Die Checkliste beim Kauf vom Plan: Fertigstellungsstufen und Termine in den Vorvertrag schreiben, die Restzahlung an die Vorlage des Inbetriebnahme-Dokuments knüpfen und eine Wohnung nie allein wegen übergebener Schlüssel als fertig akzeptieren. Für die Einordnung im Einzelfall greift Svetlana auf ihr Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern und Anwälten vor Ort zurück.

Das Ministerium für Regionalentwicklung (MRRB) hat seit dem 8. Mai 2026 hundert Baugenehmigungen ausgestellt, seit Jahresbeginn sind es 179 nach 79 in den ersten vier Monaten. Genehmigt wurden unter anderem Vorhaben für schnelles Internet im ganzen Land, die Modernisierung der Bahnstrecke Sofia–Plowdiw, Erdrutschsicherungen, die Rekonstruktion der Gasleitung Richtung Griechenland und Grenzübergänge wie Kapitan Andreevo. Dazu kommen 171 Eintragungen professioneller Hausverwalter und vier Raumordnungsbeschlüsse. Das höhere Genehmigungstempo zeichnet die Infrastruktur-Pipeline der kommenden Jahre vor.

Die Gemeinde Sozopol hat eine amtliche Bekanntmachung zur Errichtung von Villengebäuden für den Eigenbedarf auf dem Grundstück mit der Kataster-Kennung 67800.5.179 im Gebiet Budzhaka veröffentlicht. Budzhaka ist die Villenzone südlich der Altstadt von Sozopol, geprägt von kleinteiliger Bebauung nahe am Wasser. Die Bekanntmachung läuft im regulären Verfahren nach dem Raumordnungsgesetz ZUT; die Unterlagen sind über das Nachrichtenblatt der Gemeinde einsehbar. Solche Anzeigen zeigen, dass in den gefragten Villenlagen weiter in kleinem Maßstab gebaut wird.

Einschätzung: Für Eigentümer in Budzhaka zählt, dass hier Einzelvillen statt großer Komplexe entstehen – das erhält den Charakter der Lage und damit die Preisbasis. Kaufinteressenten sollten bei Grundstücken in solchen Zonen den Verfahrensstand aktiv verfolgen: Die Bekanntmachungen der Gemeinde sind öffentlich und kostenlos einsehbar. Zusammen mit der sommerlichen Baupause in den Villenzonen ergibt sich ein geordnetes Bild: Die Verfahren laufen weiter, gebaut wird außerhalb der Saison.

Auf dem bulgarischen Markt für Handelsimmobilien kamen im ersten Halbjahr 2026 rund 63.000 Quadratmeter neue Fläche hinzu, der Großteil davon in Regionalstädten, darunter Burgas. Treiber sind Fachmarktzentren; das Land zählt inzwischen etwa 70 solcher Retail-Parks, weitere Projekte über 114.000 Quadratmeter sind in Entwicklung. In den rund 29 Einkaufszentren mit zusammen etwa 396.000 Quadratmetern liegt der Leerstand in erstklassigen Objekten bei nur zwei Prozent. Die Zahlen stammen aus einem Marktbericht, über den die Agentur BTA berichtete.

Einschätzung: Ein Leerstand von nur zwei Prozent in Top-Lagen ist ein Signal für gesunde Nachfrage und knappes Angebot im gewerblichen Segment, das indirekt auch Wohnlagen stützt. Für Käufer an der Küste ist die Ausbreitung von Fachmarktzentren vor allem ein Standortfaktor: bessere Nahversorgung erhöht die ganzjährige Bewohnbarkeit und die Wiederverkäuflichkeit. Ich sehe darin keine Aufforderung zu gewerblichen Investments, sondern einen Beleg dafür, dass sich die Handelsinfrastruktur auch in Regionalstädten wie Burgas verdichtet.

Zum 3. August 2026 hat die bulgarische Registeragentur (Agentur für Eintragungen) ihr erstes vollautomatisiertes Register in Betrieb genommen, das Register über die Insolvenz natürlicher Personen. Anträge laufen überwiegend elektronisch über das amtliche Portal ЕПЗЕУ; nur Eintragung und Bekanntmachung von Akten erfolgen ausschließlich digital, andere Dienste sind auch auf Papier möglich. Für die einzelnen Auskünfte fallen staatliche Gebühren zwischen 5,62 und 10,23 Euro an. Damit lässt sich künftig prüfen, ob ein privater Verkäufer in einem Insolvenzverfahren steht.

Wer sich als Nicht-EU-Bürger dauerhaft in Bulgarien niederlassen will, braucht zuerst ein Langzeitvisum D (Gültigkeit bis 6 Monate, Aufenthalt bis 180 Tage); es ist die Voraussetzung für den späteren Aufenthaltstitel. Ein möglicher Grund ist eine Immobilieninvestition von mindestens rund 306.775 Euro oder der Besitz von mehr als 50 Prozent des Kapitals einer bulgarischen Gesellschaft, nachgewiesen durch ein Dokument einer lizenzierten bulgarischen Bank. In allen Fällen verlangt das Merkblatt: einen Reisepass mit 18 Monaten Restgültigkeit und zwei freien Seiten, ein aktuelles Passfoto, eine Versicherung eines in der EU zugelassenen Versicherers mit mindestens 30.000 Euro Deckung, einen Unterkunftsnachweis (bei Miete eine notariell beglaubigte Erklärung des Eigentümers), einen Nachweis von Mitteln in Höhe von mindestens sechs Monatslöhnen sowie ein Führungszeugnis. Alle Unterlagen sind ins Bulgarische zu übersetzen und zu legalisieren.

Barzahlungen ab umgerechnet rund 15.339 Euro (Schwelle nach Art. 76 Abs. 3 des Geldwäschegesetzes) oder ihr Gegenwert in Fremdwährung werden von Banken und Notaren an die Direktion Finanzaufklärung der Staatsagentur DANS gemeldet. Käufer sollten deshalb Herkunftsnachweise der Mittel bereithalten: Kontoauszüge, Verkaufs- oder Erbverträge, Nachweise über frühere Verkäufe. Bei größeren Transaktionen verlangt die Bank zusätzlich eine Erklärung zur Mittelherkunft, bevor sie die Zahlung freigibt. Wer den Kaufpreis überweist und die Belege sauber sammelt, kommt durch dieses Verfahren am schnellsten.

Zum 1. August steigt in Bulgarien die maximale monatliche Beitragsbemessungsgrundlage von 2.111,64 auf 2.300 Euro. Die Mindestbemessungsgrundlage für Selbstversicherte erhöht sich von 550,66 auf 620,20 Euro. Für Beschäftigte mit hohem Einkommen und für Selbstständige steigen die Beiträge damit moderat. Wer an der Küste vermietet oder eine Gesellschaft führt, sollte die neuen Werte in die Kostenrechnung übernehmen.

Einschätzung: Die Anpassung ist überschaubar, gehört aber in jede saubere Kalkulation von Lohnnebenkosten. Ich weise Investoren mit lokaler Gesellschaft oder Personal früh darauf hin, damit die Nebenkosten realistisch bleiben. Für reine Kapitalanleger ohne Angestellte ändert sich in der Praxis wenig.

Die Europäische Kommission hat Bulgarien 896 Millionen Euro als vierte Auszahlung aus dem Aufbau- und Resilienzplan überwiesen. Damit sind bislang 6,17 Milliarden Euro geflossen, rund 68 Prozent der geplanten Mittel. Gefördert werden unter anderem erneuerbare Energien, nachhaltige Verkehrsinfrastruktur und Elektromobilität. Solche Investitionen verbessern Anbindung und Versorgung, Faktoren, die den Wert von Standorten an der Küste langfristig stützen.

Zum 30. Juni verzeichnete Bulgarien ein konsolidiertes Haushaltsdefizit von 2,42 Milliarden Euro, das sind 1,9 Prozent der prognostizierten Wirtschaftsleistung und damit klar unter der Maastricht-Grenze von 3 Prozent. Die Einnahmen lagen bei 21,573 Milliarden Euro, die Ausgaben bei 23,990 Milliarden Euro. Gegenüber Mai verbesserte sich der Fehlbetrag um rund 100 Millionen Euro. Solide Staatsfinanzen sind eine wichtige Grundlage für stabile Zinsen und Planungssicherheit beim Immobilienkauf.

Einschätzung: Ein Defizit von nur 1,9 Prozent zeigt disziplinierte Finanzen, ein Fundament, auf das Käufer beim Blick auf Zinsen und Steuern vertrauen können. Ich werte das als Stabilitätssignal, das gerade nach dem Euro-Beitritt zählt. Für langfristige Investitionen an der Küste ist ein berechenbarer Staatshaushalt mehr wert als kurzfristige Impulse.

Neue Wohnungsbaukredite wurden in Bulgarien im Juni 2026 zu einem durchschnittlichen effektiven Jahreszins von 2,41 Prozent abgeschlossen, nach 2,43 Prozent im Mai und 2,44 Prozent im Juni 2025. Das teilte die Bulgarische Nationalbank mit. Gleichzeitig ziehen die Guthabenzinsen an: Neue Haushaltseinlagen wurden zuletzt mit durchschnittlich rund 1,57 Prozent verzinst, gegenüber 1,05 Prozent im Januar. Für kreditfinanzierte Käufer bleiben die Finanzierungskosten damit auf niedrigem Niveau.

Einschätzung: Ein Wohnkreditzins von gut zwei Prozent ist historisch niedrig und erweitert den Spielraum vieler Käufer spürbar. Für fremdfinanzierte Erwerber ist das ein günstiges Fenster, das ich aber nie als Aufforderung zur Übertreibung verstehe: Die Rate muss auch bei verändertem Zins tragbar bleiben. Wer über Eigenkapital verfügt, wägt zwischen Finanzierung und Direktkauf ab, zumal die Guthabenzinsen anziehen. Ich rate, die konkrete Finanzierung früh mit der Bank zu klären, damit beim Notartermin nichts hakt; die Einordnung im Einzelfall übernimmt Svetlana mit ihrem Netzwerk.

Vor der Beauftragung einer Immobilienagentur lohnt ein nüchterner Blick in die amtlichen Register statt Vertrauen auf Titel und Hochglanz. Fünf Schritte: 1) die Firma im Handelsregister der Agentur für Eintragungen prüfen (Gründungsdatum, aktueller Status, Geschäftsführer, die Basissuche ist kostenlos), 2) Eigentümer und Lastenfreiheit des Objekts selbst im amtlichen Register beziehungsweise Kataster nachsehen, nicht nur laut Makler, 3) einen eigenen, unabhängigen Anwalt für Vorvertrag und Notarvertrag beauftragen, 4) Referenzen und abgeschlossene Verkäufe verlangen, 5) Provision und mögliche Doppelmaklerei schriftlich klären. Grundlage sind die öffentlichen Register der Agentur für Eintragungen.

Die Zusage einer Lage in erster Meereslinie lässt sich objektiv prüfen, statt sie aus Renderings zu glauben. Fünf Schritte: 1) den katastralen Identifikator vom Verkäufer verlangen, 2) das Objekt im amtlichen Kataster aufrufen, das eigene Spezialkarten für die Schwarzmeerküste führt, und die Entfernung zur Wasserlinie auf der amtlichen Karte messen, 3) bei der zuständigen Gemeinde prüfen, ob unbebaute Flächen zwischen Objekt und Meer laut Bebauungsplan noch bebaut werden dürfen, 4) den Meerblick vor Ort zu verschiedenen Tageszeiten selbst kontrollieren, 5) die Zusage „erste Linie“ schriftlich im Exposé und Vertrag festhalten.

Bei einem auffällig günstigen Angebot lohnt es sich, zuerst die Lage einzuordnen, bevor der Preis überzeugt. Fünf Schritte: 1) den genauen Ortsnamen aus dem Inserat auf der amtlichen Katasterkarte lokalisieren, die das ganze Land abdeckt, und der Gemeinde beziehungsweise dem Oblast zuordnen, 2) Fahrzeit und Straßenentfernung zur Küste bei Burgas messen, 3) die Infrastruktur vor Ort prüfen, also Ärzte, Einkauf, Internet und ganzjährige Bewohnbarkeit, 4) Wiederverkäuflichkeit und Nachfrage der Mikrolage einschätzen, 5) sehr preiswerte Landhäuser mit großem Garten klar als Inland und nicht als Küste einordnen. Die amtliche Katasterkarte der Agentur für Geodäsie, Kartografie und Kataster reicht über das ganze Land.

Die Gemeinde Sozopol hat mit der Anordnung Nr. 8-Z-682 vom 27. Juli 2026 einen Detailbebauungsplan genehmigt, der ein Grundstück in der Gemarkung Halwadschi dol nahe Rawadinowo in 12 neue Bauparzellen teilt. Die Grundstücke sind zwischen 603 und 1.164 Quadratmeter groß und für Villenbebauung ausgewiesen. Zulässig sind eine Bebauungsdichte von 20 Prozent, ein Intensitätskoeffizient von 0,8 und eine Höhe bis 7 Metern über zwei Geschosse; mindestens die Hälfte jeder Parzelle bleibt Grünfläche. Der Plan widmet Agrar- in Wohnbaunutzung um.

Die Bankeinlagen privater Haushalte in Bulgarien beliefen sich Ende Juni 2026 auf 56,47 Milliarden Euro, ein Plus von 18,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr nach 19,3 Prozent im Mai. Die Einlagen des gesamten Nichtregierungssektors erreichten 85,47 Milliarden Euro, das entspricht 68,6 Prozent der erwarteten Wirtschaftsleistung. Die Zahlen stammen aus der Statistik der Bulgarischen Nationalbank. Der große inländische Sparbestand bleibt trotz leichter Verlangsamung auf historisch hohem Niveau.

Einschätzung: Ein so großer Sparbestand ist für mich der stille Motor hinter der Immobiliennachfrage, weil viel Eigenkapital für Käufe bereitliegt. Für Verkäufer bedeutet das eine breite Käuferschicht, die auch ohne hohen Kreditbedarf handeln kann. Käufern rate ich, diese Liquidität nicht als Grund für Eile zu nehmen, sondern in Ruhe das passende Objekt zu wählen. Gerade an der Küste treffen inländisches und ausländisches Kapital aufeinander.

Für Umzug, Eheschließung oder Aufenthalt in Bulgarien werden Personenstandsurkunden gebraucht, doch der Aufwand hängt vom Herkunftsland ab. Seit dem 16. Februar 2019 hebt die EU-Verordnung 2016/1191 für viele öffentliche Urkunden zwischen EU-Staaten die Apostille auf, darunter Geburts-, Ehe-, Ledigkeits- und Führungszeugnisse. Statt einer beglaubigten Übersetzung lässt sich bei der ausstellenden Stelle ein mehrsprachiges EU-Standardformular mitbestellen. Für Urkunden aus Nicht-EU-Ländern bleiben Apostille und beglaubigte bulgarische Übersetzung nötig. Vier Schritte: 1) Herkunft prüfen, EU oder Nicht-EU, 2) bei EU-Urkunden das mehrsprachige Standardformular anfordern, 3) bei Nicht-EU-Urkunden Apostille und beglaubigte Übersetzung besorgen, 4) die Gültigkeitsdauer je Urkunde beachten.

Einschätzung: Für meine deutschsprachigen Kunden spart diese Regel oft Zeit und Geld, weil Apostille und Übersetzung entfallen können. Wichtig ist, die Formulare früh und passend zum jeweiligen Verfahren zu bestellen, nicht auf Vorrat. Für Kunden aus Nicht-EU-Ländern plane ich den Weg über Apostille und beglaubigte Übersetzung von Anfang an mit ein. Die genaue Dokumentenliste klärt Svetlana im Einzelfall mit der zuständigen Stelle vor Ort.

Wer an der Küste eine Wohnung in einem Komplex kauft, sollte die laufenden Kosten vorher klären, nicht erst nach dem Notartermin. Das Gesetz über die Verwaltung von Wohnungseigentum (ЗУЕС) regelt die Gebühr für Instandhaltung und Verwaltung, den Fonds „Reparatur und Erneuerung“ sowie das Recht der Eigentümer auf die Protokolle der Eigentümerversammlung. Fünf Schritte: 1) den Komplex einmal in der Nebensaison zwischen November und März besichtigen und prüfen, ob Rezeption, Heizung und Aufzug in Betrieb sind, 2) die jährliche Instandhaltungsgebühr pro Quadratmeter schriftlich erfragen, 3) den Leistungsumfang der Gebühr geben lassen, 4) Rücklagen und offene Schulden der Eigentümergemeinschaft prüfen, 5) das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung anfordern. In geschlossenen Ferienanlagen läuft die Verwaltung oft über einen Vertrag mit dem Bauträger, dann ist die Gebühr vertraglich und nicht gesetzlich festgelegt.

In Bulgarien geht Eigentum an einer Immobilie erst mit dem notariellen Kaufakt über, der im Immobilienregister eingetragen wird; ein Vorvertrag oder eine reine Ratenzahlung überträgt kein Eigentum. Fünf Schritte vor der ersten Zahlung: 1) das Ratenmodell komplett schriftlich geben lassen, 2) den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs im Vertrag festschreiben, 3) Regelungen zu Zahlungsverzug und Rückerstattung klären, 4) den Vertrag durch einen unabhängigen Anwalt prüfen lassen, nicht den des Verkäufers, 5) sich erst nach Eintragung im Register als Eigentümer verstehen. Grundlage ist das öffentliche Immobilienregister der Agentur für Eintragungen.

Einschätzung: Diese Reihenfolge schützt vor dem häufigsten Missverständnis beim Kauf mit Ratenmodellen. Wer zahlt, bevor der Notarakt eingetragen ist, hat rechtlich nur einen Anspruch, nicht das Eigentum. Ich halte die unabhängige Prüfung für den wichtigsten Punkt, weil sie später Streit erspart. Für die Begleitung im Einzelfall greift Svetlana auf ihr Netzwerk aus Notaren und Anwälten vor Ort zurück.

Die ausländischen Direktinvestitionen in Bulgarien erreichten bis Ende Mai 2026 nach vorläufigen Zahlen der Nationalbank 2,28 Milliarden Euro, gegenüber 535,3 Millionen Euro im gleichen Zeitraum 2025. Größter Posten waren reinvestierte Gewinne mit 1,491 Milliarden Euro; allein im Mai flossen netto 254 Millionen Euro zu. Die Investitionen speziell in Immobilien lagen mit minus 2,4 Millionen Euro leicht im negativen Bereich. Der starke Gesamtzufluss fällt in das Jahr der Euro-Einführung.

Einschätzung: Ich lese die Zahl als Vertrauenssignal in den Standort Bulgarien, nicht als direkten Immobilien-Indikator. Der große Sprung kommt vor allem aus reinvestierten Unternehmensgewinnen, während die Immobilien-Direktinvestitionen sogar leicht negativ waren. Für Käufer heißt das: Das Kapital kommt derzeit über die Wirtschaft ins Land, nicht über spekulative Immobilienkäufe, was ich eher als gesund werte. Ein Land, in das insgesamt mehr investiert wird, stützt langfristig auch Werte an der Küste.

Nach der Prognose des Internationalen Währungsfonds (IWF World Economic Outlook) überholt Bulgarien Griechenland bis 2030 beim kaufkraftbereinigten Bruttoinlandsprodukt pro Kopf. Bulgarien steigt von rund 42.816 Euro (2025) auf etwa 56.360 Euro (2030) und rückt im Vergleich von 41 europäischen Ländern auf Rang 30 vor, während Griechenland auf Rang 32 zurückfällt. Ehrlich eingeordnet: Innerhalb der EU bleibt Bulgarien in absoluten Zahlen weiter am unteren Ende. Was zählt, ist die Aufholdynamik über die Jahre. Auffällig ist auch die Türkei, die der IWF für 2030 auf Rang 29 sieht, noch vor Bulgarien, Lettland und Griechenland. Für die Südküste zählt beides: ein Land, das wirtschaftlich aufholt, und eine wachsende Nachbarregion direkt vor der Haustür.

Einschätzung: Ich lese die Prognose als Standortsignal, nicht als Versprechen. Eine Prognose bleibt eine Prognose, und der IWF kann sich irren. Für Käufer an der Südküste zählt der Trend: Eine Wirtschaft, die über Jahre aufholt und an Griechenland vorbeizieht, stützt Werte, Mieten und Nachfrage verlässlicher als ein einzelnes gutes Jahr. Dass die Türkei als Wachstumsregion direkt nebenan liegt, verstärkt das. Ich rate trotzdem, jede Immobilie einzeln zu prüfen. Makrozahlen kaufen keine konkrete Wohnung.

Burgas hat die zweite Phase seiner Industriezone neben den Schiffswerften fertig erschlossen: 600 Dekar (60 Hektar) mit 5,35 Kilometern Straßennetz, 3,6 Kilometern Radwegen, Kanalisation, Wasser, Gas, schnellem Internet und Beleuchtung, finanziert über den nationalen Aufbau- und Resilienzplan. Acht Unternehmen haben sich bereits Flächen gesichert, eines baut, sieben planen; neun Parzellen zwischen 11 und 75 Dekar sind noch verfügbar. Bürgermeister Dimitar Nikolow erinnert daran, dass hier ehemals sumpfige, ungenutzte Flächen aktiviert wurden. Neue Produktionsansiedlungen bedeuten Arbeitsplätze – und stabile Wohnnachfrage im angrenzenden Stadtteil Meden Rudnik.

Die Gemeinde Sozopol hat am 14. Juli zwei Bauvorhaben öffentlich gemacht: In der Flur Kawazite ist ein Projekt für 22 Villengebäude samt Strom- und Wassernetzen angezeigt (Flurstück 67800.5.1005); das zugehörige Umweltverfahren läuft im Register der Umweltbehörde. Parallel erging die Baugenehmigung Nr. 111 für fünf Villen in der Flur Budschaka, gestützt auf eine rechtskräftige Umweltentscheidung. Beide Lagen gehören zu den gefragtesten Ferienzonen südlich der Altstadt von Sozopol. Die amtlichen Bekanntmachungen der Gemeinde bleiben der früheste Indikator dafür, wo an der Küste tatsächlich gebaut wird.

Ende des ersten Quartals 2026 lag die bulgarische Staatsschuldenquote bei 28,5 Prozent der Wirtschaftsleistung – nur Estland mit 25,2 und Dänemark mit 26,8 Prozent stehen besser da. Gegenüber dem Schlussquartal 2025 sank die Quote um 1,3 Prozentpunkte. Zum Vergleich: Der Euroraum kommt auf 88,9, die EU auf 82,9 Prozent. Für Käufer im ersten Euro-Jahr des Landes ist das ein ruhiges Fundament – solide Staatsfinanzen stützen das Vertrauen in den Standort.

Im zweiten Quartal 2026 wurden in Bulgarien 11.334 juristische Einheiten neu registriert, 9,2 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Die Zahl der Insolvenzanmeldungen sank stärker: um 17,7 Prozent auf 966 Fälle. Auch gegenüber dem ersten Quartal gingen beide Werte zurück. Für Käufer und Eigentümer ist das ein Zeichen für ein ruhiges, stabiles Geschäftsumfeld, in dem sich auch der Immobilienmarkt bewegt.

Die ausländischen Direktinvestitionen in Bulgarien erreichten von Januar bis Mai 2026 nach Daten der Nationalbank 2,28 Milliarden Euro. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres waren es 535,3 Millionen Euro; der Zufluss entspricht 1,8 Prozent der Wirtschaftsleistung. Der kräftige Anstieg zeigt wachsendes Auslandsinteresse am Standort – ein Umfeld, das mittelfristig auch den Immobilienmarkt an der Küste stützt.

Die Bauproduktion in Bulgarien lag im Mai 2026 kalenderbereinigt um 5,6 Prozent über dem Vorjahresmonat. Besonders kräftig legte der Hochbau mit Wohn- und Nichtwohngebäuden um 9,6 Prozent zu, der Tiefbau um 2,7 Prozent. Die Zahlen stammen aus der amtlichen Statistik des Nationalen Statistischen Instituts. Eine anhaltend rege Bautätigkeit ist die Grundlage für neues Wohnungsangebot an der Küste.

Die jährliche Grundsteuer auf Immobilien wird in Bulgarien in zwei gleichen Raten gezahlt – bis zum 30. Juni und bis zum 31. Oktober. Für 2026 steht damit die zweite Rate bis Ende Oktober an. Wer die gesamte Jahressteuer bis zum 30. April entrichtet, erhält 5 Prozent Rabatt. Eigentümer an der Küste sollten den Oktober-Termin im Blick behalten.

Die Mieten in Bulgarien legten im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 6,4 Prozent zu – nach Eurostat der zweithöchste Anstieg in der EU hinter Kroatien (21,9 Prozent) und vor Griechenland (5,0 Prozent). Der EU-Durchschnitt lag bei 3,0 Prozent. Für Eigentümer, die an der Küste vermieten, spiegelt die Zahl eine anhaltend feste Nachfrage wider.

Seit dem 1. Juli 2026 gelten die im Staatsblatt Nr. 63/2025 verkündeten Änderungen der Verwaltungsprozessordnung: Verfahrenshandlungen in elektronischer Form laufen ausschließlich über das einheitliche E-Justiz-Portal EPEP oder das System für sichere elektronische Zustellung. Behördenvorgänge werden als elektronische Akte geführt, jedes Dokument als eigene Datei. Für Eigentümer im Ausland wird der Kontakt mit Behörden und Gerichten damit ohne Anreise möglich. Für die Einordnung im Einzelfall greift Svetlana auf ihr Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern und Anwälten vor Ort zurück.

In Burgas hat am 18. Juni 2026 der Bau des Wohnkomplexes „Sky Five“ mit dem ersten Spatenstich begonnen. Geplant sind fünf Gebäude mit je 24 Etagen und insgesamt 575 Wohnungen auf einem Grundstück von 30.000 Quadratmetern, dazu 1.121 Stellplätze und mehr als 10.000 Quadratmeter Grünflächen. Der Bauträger „Burgas Invest“ arbeitet mit einem Zahlungsmodell von 10 zu 90 Prozent. Das Vorhaben zeigt, dass in Burgas weiter im größeren Maßstab neu gebaut wird.

Die verpflichtende doppelte Preisauszeichnung in Euro und Lew endet am 8. August 2026; sie galt seit dem 8. August 2025 für einen Übergangszeitraum von zwölf Monaten. Beide Preise mussten in gleicher Schriftart, -größe und -farbe und mit Währungsbezeichnung angebracht sein, damit der feste Kurs von 1,95583 Lew je Euro nachvollziehbar bleibt. Danach wird nur noch in Euro ausgezeichnet. Für Käufer, die Preise und Nebenkosten an der Küste vergleichen, ist der Euro damit alleiniger Maßstab.

Die Kredite privater Haushalte in Bulgarien erreichten Ende Mai 2026 nach Zahlen der Nationalbank 30,906 Milliarden Euro, ein Plus von 20,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wohnungskredite stiegen auf 18,266 Milliarden Euro und legten um 26,6 Prozent zu, Konsumkredite auf 11,631 Milliarden Euro (plus 14,2 Prozent). Im April hatte das Wachstum der Wohnungskredite noch 27,1 Prozent betragen – die Dynamik bleibt hoch, verlangsamt sich aber leicht. Für Käufer zeigt das eine weiterhin rege Finanzierungsnachfrage im niedrigen Zinsumfeld.

Bis zum 31. Juli ist bei der Einnahmenagentur NAP die Erklärung nach Art. 55 ZDDFL (Formular 4001) über geschuldete Vorauszahlungssteuern des zweiten Quartals abzugeben. Unternehmen und Selbstständige, die Einkommen an Privatpersonen auszahlen, reichen sie ausschließlich elektronisch ein; Privatpersonen erklären selbst, wenn der Zahler die Steuer nicht einbehalten muss. Das betrifft auch Eigentümer, die ihre Küstenwohnung an Privatpersonen vermieten. Für die Einordnung im Einzelfall greift Svetlana auf ihr Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern und Anwälten vor Ort zurück.

Die Bulgarische Nationalbank meldet für Mai 2026 einen durchschnittlichen Zinssatz für Wohnungskredite an Haushalte von 2,43 % – ein Rückgang um 0,01 Prozentpunkte. Der effektive Jahreszins sank auf 2,77 %. Das Neugeschäft bei Wohnungskrediten belief sich auf 597,5 Millionen Euro und lag damit 6,5 % unter dem Vormonat. Für Käufer, die eine Immobilie an der Küste teilweise finanzieren möchten, bleiben die Konditionen damit stabil günstig.