Investitionen und Vorhaben in der Region Burgas

Der Gemeinderat Nessebar hat am 4. September zwei öffentliche Wettbewerbe beschlossen. Der erste vergibt Baurechte auf zwei gemeindeeigenen Nichtwohngrundstücken: UPI I-obscht im Quartal 53a in Rawda mit einem Anfangspreis von 30.000 Euro und UPI VIII-182,183 in Sonnenstrand-West mit 24.446 Euro; vorgesehen sind eine Freizeit- und Sportanlage sowie ein Bürogebäude. Der zweite Wettbewerb vermietet sechs Ladenlokale im Gebäude mit der Kennung 53045.502.593.2 in Obsor auf fünf Jahre, die Jahresmieten reichen von 1.290,24 bis 2.856,96 Euro einschließlich Mehrwertsteuer, die Teilnahmekaution beträgt 10 Prozent. Aus derselben Sitzung stammen zwei kleinere Verkäufe von Miteigentumsanteilen: 230 Quadratmeter aus dem Flurstück 51500.58.3 für 1.877 Euro und 80 von 680 Quadratmetern aus dem Flurstück 39164.502.686 für 3.458 Euro.

Der Gemeinderat Nessebar hat am 4. September 2026 mit Beschluss Nr. 789 die Erarbeitung eines Bebauungsplans für das Flurstück 39164.13.63 im Gewann Drakta bei Koscharitsa erlaubt. Die Fläche von 22.876 Quadratmetern wechselt damit von landwirtschaftlicher Nutzung in urbanisiertes Gebiet, Zweck ist eine Anlage zur Speicherung elektrischer Energie mit 50 Megawatt. Rechtsgrundlage sind Art. 21 Abs. 1 Nr. 11 des Kommunalselbstverwaltungsgesetzes und Art. 124a Abs. 1 des Raumordnungsgesetzes. In derselben Sitzung beschloss der Rat mit Nr. 783 den Erwerb einer zehnjährigen Dienstbarkeit für die Rekonstruktion der Wasserleitung von der Pumpstation Koscharitsa-Kutschkarnika zum Hochbehälter Hanska schatra: 4.047 Euro für das Flurstück 51500.200.8, 2.061 Euro für 51500.201.227 und 833 Euro für 51500.201.164, zusammen 6.941 Euro. An der Sitzung nahmen 19 Ratsmitglieder teil.

Die Gemeinde Nessebar hat mit der Mitteilung Nr. N2-UT-6695 vom 10. September 2026 einen Entwurf zur Änderung des Bebauungsplans für das Grundstück UPI IX-493 im Quartal 2601 von Sonnenstrand-West bekanntgemacht; im Kataster trägt es die Kennung 51500.507.291. Die Bauzone wechselt von «Ок» für Kurortbebauung zu «Жс» für Wohnbebauung, die Zweckbestimmung entsprechend von Kurort- auf Wohnbebauung. Die Kennwerte bleiben unverändert: Höhe bis 15,00 Meter bei höchstens fünf Geschossen, Bebauungsdichte 30 Prozent, Geschossflächenzahl 1,50, Mindestgrünfläche 50 Prozent. Die Unterlagen liegen in der Abteilung Raumordnung der Gemeinde in der Edelweiß-Straße 10, dritte Etage, Zimmer 35 zur Einsicht aus.

Einschätzung: Der Entwurf ist die Vorstufe dessen, was der Gemeinderat für drei Nachbargrundstücke bereits beschlossen hat, und zeigt, dass die Umstellung am Sonnenstrand-West kein Einzelfall bleibt. Für Eigentümer im Quartal 2601 ist die Auslegung der Moment, in dem eine Einwendung noch etwas bewirkt; danach zählt nur noch die Klage. Ich sehe darin für Käufer eher eine Chance als ein Risiko, weil Wohnnutzung die Nachfrage verbreitert. Wer betroffen ist, sollte den Entwurf persönlich einsehen, denn die Mitteilung nennt weder Frist noch Verfahren für Einwendungen.

Die Gemeinde Pomorie hat am 8. September mitgeteilt, dass im Staatsanzeiger Nr. 80 vom 1. September 2026 zwei Bebauungspläne für technische Infrastruktur bekanntgemacht wurden. Grundlage sind die Beschlüsse Nr. 885 und Nr. 886 des Gemeinderats Pomorie aus dem Protokoll Nr. 53 vom 23. Juli 2026. Der erste Plan führt Mineralwasser aus der Bohrung Nr. B-73 der Lagerstätte Medowo zu einem Hotelkomplex mit Freibecken, Tiefgarage, Trafostation und eigener Kläranlage im Dorf Medowo; die Trasse quert die Flurstücke 47651.7.25 und 47651.7.127 auf zusammen 99,50 Metern und belastet 0,129 Dekar. Der zweite Plan sichert die Zuleitung über 205,97 Meter allein auf dem Flurstück 47651.7.127 mit 0,266 Dekar. Einwendungen sind binnen 30 Tagen nach der Veröffentlichung über die Gemeinde beim Verwaltungsgericht Burgas möglich.

Das Statistikinstitut weist für das zweite Quartal 2026 eine Wirtschaftsleistung von 8.272,6 Euro je Erwerbstätigem und 21,2 Euro je geleisteter Arbeitsstunde aus, real ein Plus von 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Beschäftigt waren 3.661,8 Tausend Personen, geleistet wurden 1.428,3 Millionen Arbeitsstunden. Nach Bereichen liegt die Bruttowertschöpfung je Erwerbstätigem in der Industrie bei 7.898,2 Euro, im Dienstleistungsbereich bei 7.298,4 Euro und in der Landwirtschaft bei 1.305,8 Euro. Die Daten sind vorläufig und wurden am 7. September 2026 veröffentlicht.

Das Merkblatt des Außenministeriums zum Langzeitvisum hält fest, dass der Antrag ausschließlich bei der diplomatischen oder konsularischen Vertretung am ständigen Wohnsitz des Antragstellers gestellt wird oder bei der Vertretung, die für diesen Staat akkreditiert ist. Wer sich rechtmäßig in einem dritten Staat aufhält, kann dort ausnahmsweise beantragen, muss die Gründe darlegen, und die Rückkehr in den Staat des ständigen Wohnsitzes muss verbürgt sein. Vom persönlichen Gespräch wird keine Ausnahme gemacht. Das Visum gilt nach Artikel 15 Absatz 1 des Ausländergesetzes bis zu sechs Monate bei einem Aufenthaltsrecht von bis zu 180 Tagen. Für die anschließende Aufenthaltserlaubnis verlangt dasselbe Merkblatt eine Wohnung, eine verpflichtende Krankenversicherung und eigene Mittel für den gesamten Aufenthalt, mindestens in Höhe des gesetzlichen Mindestmonatslohns oder der Mindestrente.

Einschätzung: Diese Regel kostet Käufer regelmäßig eine Reise. Wer nach dem Notartermin noch im Land ist und den Antrag gleich vor Ort stellen will, wird abgewiesen, weil die Zuständigkeit am Wohnsitz liegt und nicht am Ort der Immobilie. Praktisch heißt das: Der Kauf lässt sich vor Ort abschließen, der Visumsantrag gehört in die Heimat und will vorher terminiert sein, denn der persönliche Termin ist zwingend. Bei Käufern mit zwei Wohnsitzen prüfe ich vorab, welche Vertretung akkreditiert ist, weil davon Wartezeit und Dokumentenliste abhängen. Für die Einordnung im Einzelfall greift Svetlana auf ihr Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern und Anwälten vor Ort zurück.

Ende Juni 2026 standen in Bulgarien rund 766.000 Quadratmeter Fachmarktzentren gegen rund 811.000 Quadratmeter Einkaufszentren, zusammen 1,58 Millionen Quadratmeter. Das Verhältnis liegt damit bei 49 zu 51 Prozent. Die im zweiten Quartal fertiggestellten 16.700 Quadratmeter Handelsfläche entfielen vollständig auf Fachmarktzentren, im Bau sind elf weitere Vorhaben in acht Städten mit 131.000 Quadratmetern. Der Leerstand beträgt bei Fachmarktzentren 1,9 Prozent, bei den Einkaufszentren der Hauptstadt 3,6 Prozent; die Mieten dort liegen bei 48,50 Euro je Quadratmeter und Monat gegenüber 13 Euro. Die Zahlen stammen aus dem Quartalsbericht von Cushman und Wakefield Forton.

Einschätzung: Der Befund ist für Eigentümer an der Küste weniger exotisch, als er klingt. Fachmarktzentren entstehen dort, wo ganzjährige Kaufkraft vorhanden ist, und sie sind das verlässlichste Vorzeichen für Nahversorgung in einem Wohngebiet. Wer eine Wohnung in Burgas oder im Korridor Pomorie bis Sweti Wlas prüft, sollte die Bauvorhaben im Umkreis von zwei Kilometern ansehen: ein Fachmarktzentrum in Gehweite verändert die Vermietbarkeit im Winter spürbar. Bei einer Mietdifferenz von 13 zu 48,50 Euro je Quadratmeter ist zudem klar, welches Format in den nächsten Jahren weiter wächst.

Die Gemeinde Sosopol hat am 10. September die Liste Nummer 3 der Schuldner nach dem Gesetz über die örtlichen Steuern und Gebühren veröffentlicht. Sie führt 21 Personen und Gesellschaften, deren offene Beträge Grundsteuer und Abfallgebühr betreffen. Die Betroffenen haben 14 Tage ab Veröffentlichung Zeit, sich in der Abteilung für örtliche Steuern und Gebühren am Han-Krum-Platz 2 zwischen 08:30 und 17:15 Uhr zu melden. Erscheint niemand, wird das Dokument nach Artikel 32 Absatz 6 der Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung zur Akte genommen und gilt als ordnungsgemäß zugestellt. Die Liste hängt vom 10. bis 24. September aus.

Einschätzung: Diese Zustellfiktion ist der Punkt, an dem ausländische Eigentümer überrascht werden. Wer nicht in Bulgarien lebt und keine Zustellanschrift im Land benannt hat, erfährt von einem Verfahren oft erst, wenn Zinsen und Vollstreckungskosten bereits laufen. Zwei Dinge helfen dagegen: eine ständige Zustelladresse bei der Gemeinde hinterlegen und die Grundsteuer sowie die Abfallgebühr im Frühjahr in einer Zahlung begleichen, statt in vier Raten. Bei Wohnungen, die nur im Sommer genutzt werden, prüfe ich, ob eine Befreiung von der Abfallgebühr in Betracht kommt und ob die Erklärung dafür fristgerecht eingereicht wurde.

Die Nationalversammlung berät und stimmt in zweiter Lesung über Änderungen des Verbraucherschutzgesetzes ab; der Bericht dazu wurde am Vortag im Plenarsaal nur teilweise verlesen. Eingeführt wird ein Mindestschutzniveau für Verbraucher bei der Nutzung von Finanzdienstleistungen: geregelt werden die Anforderungen an vorvertragliche Informationen, das Widerrufsrecht bei aus der Ferne geschlossenen Verträgen über Finanzdienstleistungen und die Fälle, in denen dieses Recht nicht gilt. Der Entwurf legt fest, welche Angaben Anbieter vor Vertragsschluss machen müssen, und stellt konkrete Anforderungen an die Online-Oberflächen von Unternehmen, die Finanzdienstleistungen elektronisch anbieten. Für alle aus der Ferne geschlossenen Verträge, auch solche über Finanzdienstleistungen, muss künftig eine eigene Funktion zur Ausübung des Widerrufsrechts bereitstehen. Auf derselben Tagesordnung steht die Ratifizierung des Übereinkommens über die gegenseitige Amtshilfe in Steuersachen in der Fassung des am 1. Juni 2011 in Kraft getretenen Protokolls.

Einschätzung: Für Käufer, die ihr Konto, ihre Versicherung oder ihren Kredit aus dem Ausland online abschließen, ist das die Regel, die zählt: Ein Widerrufsknopf, der auffindbar ist, ersetzt eine Reklamation, die niemand liest. Die Ratifizierung des Amtshilfeübereinkommens wiederum betrifft jeden mit Konten in zwei Ländern, denn sie erweitert den Datenaustausch der Steuerverwaltungen. Wer beides zusammen liest, kommt zum selben Schluss wie ich: Verträge in Ruhe prüfen, Fristen notieren und die Steuererklärung in beiden Ländern sauber führen.

Wer eine bulgarische Gesellschaft für den Immobilienbesitz nutzt, sollte Art. 204 Abs. 1 Nr. 4 des Körperschaftsteuergesetzes kennen: Besteuert werden Sachaufwendungen für eigene, gemietete oder zur Nutzung überlassene Vermögensgegenstände, die einem Geschäftsführer, einem Angestellten oder einer persönlich mitarbeitenden Person zur privaten Nutzung überlassen sind. Der Steuersatz beträgt nach Art. 216 Abs. 2 drei Prozent, während der Körperschaftsteuersatz nach Art. 20 bei zehn Prozent liegt. Nach Art. 206 Abs. 2 ist diese Ausgabensteuer endgültig; Aufwand und Steuer werden im Jahr der Verbuchung anerkannt und bilden keine zeitliche Differenz. Erklärt wird sie nach Art. 217 Abs. 1 mit der Jahressteuererklärung der Gesellschaft, gezahlt nach Art. 217 Abs. 2 bis zum 30. Juni des Folgejahres. Praktische Reihenfolge: Nutzungsanteil vor dem ersten Beleg schriftlich festlegen, Rechnungen für Strom, Wasser und Internet auf den Firmennamen mit Identifikationsnummer ausstellen lassen, Fahrtenbuch oder Flächenaufteilung dokumentieren und die Rücklage für den 30. Juni monatlich zurücklegen.

Die Europäische Kommission hat am 9. September den Rechtsakt für bezahlbares Wohnen vorgelegt. Er besteht aus zwei Teilen: einer Verordnung, die einen gemeinsamen Rahmen für die Bewertung und Begründung wohnungsbezogener Maßnahmen schafft und dabei Verhältnismäßigkeit, Transparenz und regelmäßige Überprüfung verlangt, sowie einer Empfehlung zum Ausbau des Angebots. Adressiert sind Gebiete, in denen die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt, und die Kommission zählt dazu neben Städten und Ballungsräumen auch Inseln und Tourismusziele. Der Entwurf geht nun in das ordentliche Gesetzgebungsverfahren der Union.

Der am 9. September vorgelegte EU-Rechtsakt lässt Beschränkungen der Kurzzeitvermietung nur unter vier Bedingungen zu. Die Tätigkeit muss den langfristig verfügbaren Wohnraum nachweislich verringern, die nachteilige Wirkung auf Bezahlbarkeit und Verfügbarkeit muss seit mindestens drei Jahren anhalten, mildere Mittel müssen sich als wirkungslos erwiesen haben, und die Anforderungen der EU-Verordnung über Kurzzeitvermietung müssen angewandt sein. Behörden weisen Gebiete unter Wohnungsdruck nach einheitlicher Methodik aus und belegen, dass eine Beschränkung zielgerichtet, notwendig und verhältnismäßig ist. Laut Eurobarometer halten über 50 Prozent der Stadtbewohner das Wohnen für ein unmittelbares und dringendes Problem.

Die Änderungen am Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensgesetz wurden am 9. September in zweiter Lesung angenommen; sie setzen die Richtlinie (EU) 2023/2226 um. Anbieter von Diensten für Kryptowerte müssen sich registrieren und einmal im Jahr elektronisch melden, wer bei ihnen handelt: Name, Anschrift, Geburtsdatum und Geburtsort, Staat der steuerlichen Ansässigkeit, Steuernummer sowie Werte und Stückzahlen der Geschäfte, getrennt nach Käufen, Verkäufen, Tauschgeschäften, Zahlungen für Waren und Dienstleistungen und Übertragungen. Frist ist der 30. Juni des Folgejahres, der Austausch mit den Steuerverwaltungen der Mitgliedstaaten und der Partnerstaaten erfolgt binnen neun Monaten nach Jahresende. Wer die geforderten Angaben nach zwei Aufforderungen und einer Frist von 60 Tagen nicht liefert, dem schränkt der Anbieter die Geschäfte ein.

Art. 24 Abs. 1 des Ausländergesetzes nennt die Gründe, aus denen ein längerfristiger Aufenthalt genehmigt wird, und lässt daneben keine weiteren zu; Voraussetzung ist in jedem Fall zuerst ein Visum nach Art. 15 Abs. 1, das im Konsulat des Wohnsitzlandes beantragt wird. Immobilieneigentum trägt nur über Nummer 19 und erst ab einer Anlage von nicht weniger als 306.775,13 Euro je Person, wobei die Summe zum Tag des Antrags vollständig gezahlt und auf einem Konto bei einem in Bulgarien zugelassenen Kreditinstitut eingegangen sein muss und ein offener Darlehensrest 25 Prozent nicht überschreiten darf. Der Weg über die eigene Gesellschaft nach Nummer 2 verlangt mindestens zehn Vollzeitstellen für bulgarische Staatsangehörige, gehalten für die Dauer des Aufenthalts, und diese Anforderung gilt für jeden Gesellschafter und jeden Geschäftsführer einzeln. Nummer 20 senkt die Schwelle auf 127.822,97 Euro Kapitaleinlage samt neuen Anlagegütern desselben Werts und fünf Arbeitsplätzen, gilt aber nur für wirtschaftlich benachteiligte Regionen; unabhängig von der Grundlage verlangt Abs. 2 gesicherte Wohnung, Pflichtkrankenversicherung und ausreichende eigene Mittel ohne Rückgriff auf das Sozialsystem.

In Wohnkomplexen geschlossenen Typs regelt nach Art. 2 des Gesetzes über die Verwaltung von Wohnungseigentum ein schriftlicher Vertrag mit notariell beglaubigten Unterschriften zwischen Bauträger und Eigentümern die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen. Dieser Vertrag wird vom Bauträger bei der Agentur für Eintragungen auf dem Blatt jedes einzelnen Objekts eingetragen und ist ausdrücklich auch gegenüber späteren Erwerbern durchsetzbar; die elektronische Auskunft zu diesem Blatt kostet 0,51 Euro und setzt ein Konto im Portal der Agentur voraus, alternativ zieht sie der Notar. Für Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, haftet nach Art. 30 Abs. 1 der alte Eigentümer, sofern beim Übergang nichts anderes vereinbart wird, weshalb diese Klausel in den Kaufvertrag gehört und nicht in ein Nebengespräch. Wer sich nicht mehr als 30 Tage im Kalenderjahr im Objekt aufhält, zahlt nach Art. 51 Abs. 1 nur den für eine Person bestimmten Betrag an Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, doch ein abweichender Vertrag nach Art. 2 kann diese Entlastung aushebeln, deshalb wird er vor der Anzahlung im Wortlaut gelesen.

Einschätzung: Die jährliche Gebühr in einem Küstenkomplex ist kein Nebenposten, sie verändert die Rendite über die gesamte Haltedauer und wird beim Kauf mitübernommen, weil der Vertrag am Objekt hängt und nicht an der Person. Zwei Sichten lohnen sich: der Selbstnutzer, der wenige Wochen kommt, profitiert von der 30-Tage-Regel des Gesetzes und verliert sie, wenn der Vertrag des Bauträgers eine Fläche als Maßstab setzt; der Vermieter rechnet die Gebühr ohnehin in den Quadratmeterpreis ein, bevor er zwei Angebote vergleicht. Ich rate, das Registerblatt vor dem Vorvertrag zu ziehen, nicht danach, denn nach der Unterschrift ist die Klausel zu Altschulden nicht mehr verhandelbar.

Wer Möbel, Ausstattung oder Handelsware aus einem Land außerhalb der Union über die eigene bulgarische Gesellschaft einführt, braucht dafür vorher eine EORI-Nummer. Sie wird von der Zollagentur erteilt, kostet nichts und liegt nach dem amtlichen Dienstleistungseintrag binnen drei Arbeitstagen nach Antragstellung vor; eingereicht wird über das elektronische Portal der Zollagentur, über das sichere elektronische Zustellsystem, per E-Mail an das zuständige Zollamt oder auf Papier an jeder Zollstelle, für die Südküste an der Territorialdirektion Burgas. Rechtsgrundlage sind Art. 9 der Verordnung (EU) 952/2013 und die bulgarische Verordnung H-9 von 2018; wer außerhalb der Union ansässig ist, kann eine in einem anderen Mitgliedstaat erteilte Nummer verwenden. Praktisch heißt das: EORI und Umsatzsteuer-Registrierung stehen vor der Bestellung, nicht danach, und der Speditionsauftrag nennt schriftlich Firmennummer, Umsatzsteuernummer und EORI, damit die Zollanmeldung die Gesellschaft als Einführer führt und nicht den Spediteur.

Das Register der Verwaltungsdienste des Ministerrats nennt für den Umtausch eines ausländischen Führerscheins 14,00 Euro für Antragsteller unter 58 Jahren, 5,62 Euro von 58 bis 70 Jahren, 1,53 Euro bei einem Grad der Behinderung ab 50 Prozent und Gebührenfreiheit ab 70 Jahren; die Bearbeitung dauert bis zu 30 Tage, im beschleunigten Verfahren bis zu zehn. Die auf der Seite der Verkehrspolizei abrufbare Tariffassung führt dieselben Positionen noch in der vor 2026 geltenden Landeswährung, und die Umrechnung ergibt einen anderen Wert als der amtliche Eintrag, wer also den Registereintrag ausgedruckt mitbringt, diskutiert am Schalter nicht, sondern legt vor. Dasselbe Register räumt einen verbreiteten Irrtum aus: die psychologische Eignungsbescheinigung wird nur für die Kategorien C1, C, D1, D und T verlangt, die ärztliche Karte des Hausarztes dagegen allgemein. Drei Schritte vor jeder Amtshandlung: den Eintrag im Dienstregister aufrufen, Betrag und Währung notieren, an der Kasse die Quittung mit ausgewiesener Summe verlangen.

Am 17. September 2026 ab 15:00 Uhr ist die Freie Universität Burgas Gastgeberin und strategische Partnerin der Regionalen Wirtschaftskonferenz von Lider.BG, die unter der Schirmherrschaft des Bürgermeisters der Gemeinde Burgas, Dimitar Nikolov, stattfindet. Das Programm ist in drei Diskussionsschwerpunkte gegliedert: Investitionen und Wachstum, digitale Zukunft der Wirtschaft sowie wirtschaftliche Sicherheit und Stabilität. Partner sind unter anderem die Bulgarische Investitionsagentur (BAI), die Industrie- und Handelskammer Burgas sowie der Industrie- und Logistikpark Burgas; die Teilnahme ist nach verpflichtender Anmeldung kostenfrei, die Plätze sind begrenzt.

Das Außenministerium führt als Wohnnachweis für das Langzeitvisum D zwei Möglichkeiten auf: einen notariell beglaubigten Mietvertrag oder eine notarielle Eigentumsurkunde. Beim Mietvertrag verlangt die Dokumentenliste obendrein eine notariell beglaubigte Erklärung des Eigentümers, dass er die Meldeadresse bereitstellt. Diese Erklärung hängt an der Bereitschaft und der Erreichbarkeit des Vermieters und wird bei jeder Verlängerung erneut gebraucht; mit einer eigenen Urkunde entfällt sie vollständig. Dieselbe Liste verlangt einen Reisepass mit mindestens 18 Monaten Restgültigkeit, eine Krankenversicherung über mindestens 30.000 Euro und beim Erstantrag ein Führungszeugnis. Checkliste: Wer ohnehin an der Südküste kauft, legt den Notartermin vor den Visumantrag, lässt die Urkunde im Eigentumsregister eintragen, prüft, dass Objektadresse und Antragsadresse zeichengenau übereinstimmen, und legt beglaubigte Kopien in doppelter Ausfertigung für spätere Verlängerungen zurück.

Die Agentur für Eintragungen hat das im Handelsregister ausgewiesene Kapital aller Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaften und Genossenschaften von Amts wegen und gebührenfrei in Euro umgeschrieben. Eigentümer müssen dafür nichts anmelden und nichts bezahlen. Die Gründungsdokumente selbst, also Satzung und Gesellschaftsvertrag, werden erst mit der nächsten ohnehin anstehenden Anmeldung angepasst. Ausdrücklich unberührt bleibt die Veröffentlichung des Jahresabschlusses: Sie ist bis zum 30. September einzureichen, unabhängig davon, ob die Unterlagen zur Kapitalumstellung schon angepasst sind.

Die Agentur für Eintragungen teilt mit, dass die Bearbeitung im Handelsregister und im Register der juristischen Personen ohne Erwerbszweck derzeit länger dauert als üblich. Grund ist die gestiegene Zahl von Anmeldungen, die aus den Pflichten der Kaufleute nach dem Gesetz über die Einführung des Euro in der Republik Bulgarien folgen. Die Agentur empfiehlt allen Kaufleuten und juristischen Personen ohne Erwerbszweck, die eine Gesellschafterversammlung oder Mitgliederversammlung planen, ihre Anmeldungen so früh wie möglich einzureichen. Eine Zahl zur konkreten Dauer nennt die Mitteilung nicht.

Das Gesetz über die örtlichen Steuern und Gebühren befreit den überlebenden Ehegatten und die Erben in gerader Linie ohne Begrenzung von der Erbschaftsteuer (Art. 31 Abs. 2). Geschwister und deren Kinder zahlen 0,4 bis 0,8 Prozent, alle übrigen Erben 3,3 bis 6,6 Prozent, und zwar nur auf den Teil des Erbteils oberhalb von 127.822,97 Euro; den genauen Satz innerhalb dieser Spanne setzt der Gemeinderat fest (Art. 36). Die Erklärung geht binnen sechs Monaten an die Gemeinde des letzten Wohnsitzes des Erblassers, bei Wohnsitz im Ausland an die Gemeinde, in der der größere Teil des Vermögens liegt (Art. 32). Seit dem 1. Januar 2026 wird der Nachlass in Euro bewertet, Immobilien nach der steuerlichen Bewertung nach Anlage 2, und Bestattungskosten von 511,29 Euro sind abzugsfähig (Art. 33, Art. 34). Guthaben auf Konten Verstorbener und Auszahlungen aus einer Lebensversicherung gibt die Bank erst gegen eine Bescheinigung der Gemeinde frei; ist die Steuer offen, behält sie diese ein und überweist sie binnen eines Monats an die Gemeinde (Art. 41). Die Schwellen stehen im Gesetzestext noch in der alten Währung und sind hier zum amtlichen Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN umgerechnet.

Die Verordnung zur Durchführung des Ausländergesetzes verlangt für das Aufenthaltsrecht auf Rentengrundlage zwei Unterlagen über die allgemeine Liste hinaus: einen Nachweis der zuständigen Stelle des Heimatstaates über den bewilligten Rentenanspruch und ein Dokument einer Bank auf dem Gebiet Bulgariens über ein vorhandenes Konto, auf das die Rentenzahlungen eingehen werden (Art. 23). Die allgemeine Liste in Art. 14 Abs. 1 umfasst den persönlich gestellten Antrag bei der Direktion Migration oder beim regionalen Innenministeriums-Direktorat, die Passkopie mit Visum und letztem Einreisestempel samt Original zum Abgleich, den Gebührenbeleg nach Art. 10 Abs. 3 des Tarifs Nr. 4, den Nachweis gesicherter Unterkunft, eine in Bulgarien gültige Pflichtkrankenversicherung für alle ohne Versicherung nach dem Krankenversicherungsgesetz, den Nachweis stabiler und regelmäßiger Mittel mindestens in Höhe des monatlichen Mindestlohns oder der Mindestrente sowie beim Erstantrag ein Führungszeugnis. Der Antrag ist spätestens 14 Tage vor Ablauf der erlaubten Aufenthaltsdauer zu stellen und wird binnen 14 Tagen entschieden (Art. 14 Abs. 2). Für den Unterkunftsnachweis schreibt die Verordnung keine Dokumentenart vor; Eigentum und Miete sind beide zulässig.

Das Merkblatt des Außenministeriums zum Visum D nennt zwei Varianten. Die Regelvariante gilt bis zu sechs Monate und erlaubt einen Aufenthalt bis 180 Tage (Art. 15 Abs. 1 des Ausländergesetzes). Eine Gültigkeit bis zu einem Jahr mit Aufenthaltsrecht bis 360 Tage kann erteilt werden für Forschende, Studierende in Programmen bis zu einem Studienjahr, Spezialisanten und Praktikanten sowie für Personen, die ein ausländischer Arbeitgeber zur Kontrolle und Koordinierung eines Vertrags über touristische Dienstleistungen entsendet oder zur Verwirklichung von Investitionen, die nach dem Investitionsförderungsgesetz zertifiziert sind (Art. 15 Abs. 2). Der Antrag ist ausschließlich bei der diplomatischen oder konsularischen Vertretung am ständigen Wohnsitz zu stellen; in einem Drittstaat nur ausnahmsweise, mit Begründung und gesicherter Rückkehr. Das Interview mit der antragstellenden Person ist zwingend, Ausnahmen sind nicht zugelassen, und das Visum D erlischt mit der Erteilung des Aufenthaltstitels.

Das Ministerium für Regionalentwicklung führt ein öffentliches Register der berufsmäßigen Verwalter von Wohnungseigentum nach Art. 47b des Gesetzes über die Verwaltung von Wohnungseigentum. Jeder Eintrag weist die laufende Nummer, die Wirtschaftskennziffer EIK, Firma und Rechtsform, Sitz- und Korrespondenzanschrift, die Geschäftsführung, die Kapitaleigner sowie Nummer und Geltungsdauer der Bescheinigung aus. Die Bescheinigungen werden auf fünf Jahre erteilt, ein Beispiel im Register läuft vom 2. April 2026 bis zum 2. April 2031. Drei Schritte vor dem Vorvertrag: den Namen der Verwaltungsgesellschaft aus dem Objektexposé notieren, ihn im Register gegen EIK und Bescheinigungsnummer abgleichen und prüfen, ob die Bescheinigung über den geplanten Kaufzeitpunkt hinaus gilt. Findet sich die Gesellschaft dort nicht, ist das kein Beweis für Unregelmäßigkeiten, wohl aber ein Grund, den Verwaltungsvertrag der Anlage vor der Anzahlung im Wortlaut zu lesen.

Einschätzung: In geschlossenen Ferienanlagen an der Küste entscheidet die Verwaltung über Kosten und Zustand der Anlage, oft über Jahrzehnte. Der Registerabgleich dauert wenige Minuten und zeigt, ob hinter der Verwaltung eine geprüfte Gesellschaft mit gültiger Bescheinigung steht oder eine Konstruktion des Bauträgers ohne Zulassung. Ich sehe darin vor allem einen Preisfaktor: eine Anlage mit sauber geführter Verwaltung lässt sich später leichter weiterverkaufen als eine mit strittigen Gebühren.

Für Bauten der vierten und fünften Kategorie erteilt nicht die staatliche Bauaufsicht, sondern die Gemeinde die Bescheinigung über die Inbetriebnahme. In Burgas läuft das als Leistung 2062 auf Grundlage von Art. 177 Abs. 3 des Raumordnungsgesetzes und der Verordnung Nr. 2 vom 31. Juli 2003 über die Inbetriebnahme von Bauten und die Mindestgewährleistungsfristen. Die Bearbeitungsfrist beträgt 30 Tage, einzureichen sind der Antrag mit Anlagen, das Eigentumsdokument und der abschließende Bericht der Bauaufsicht; die erteilte Bescheinigung ist unbefristet. Gezahlt wird bar am Schalter, per Karte am Terminal, elektronisch oder per Überweisung mit dem Zahlungscode 448001. Die Einreichung ist vor Ort, per E-Mail oder auf dem Postweg möglich.

Bulgarien steht seit Oktober 2023 auf der Liste jener Staaten, bei denen die Financial Action Task Force strategische Mängel in der Geldwäschebekämpfung feststellt. Im Juni 2026 hat die Arbeitsgruppe festgehalten, dass der vereinbarte Aktionsplan bis auf einen Punkt abgearbeitet ist; offen bleibt allein eine abschließende Prüfung vor Ort, die belegen soll, dass die Reformen dauerhaft greifen. Die Entscheidung über die Streichung fällt nach Angaben des Justizministeriums im Oktober 2026 in Paris. Das Ministerium führt an, dass die Listung ausländische Investitionen in Bulgarien deutlich erschwert hat.

Sechzehn Ressorts und 26 Agenturen haben Vorschläge zum Abbau von Verwaltungsaufwand für Unternehmen eingereicht: 102 betreffen die Digitalisierung von Verfahren, 101 die einmalige Erhebung von Daten, die die Verwaltung danach untereinander austauscht. Genannt werden kürzere Bearbeitungsfristen, weniger einzureichende Unterlagen, mehr elektronische Leistungen, Verfahren an einer einzigen Stelle sowie die Anwendung der stillschweigenden Zustimmung, damit eine überschrittene Frist nicht zulasten des Antragstellers geht. Die Vorschläge sollen in den kommenden Wochen zusammengeführt und der Nationalversammlung als Gesetzesänderungen vorgelegt werden. Feste Termine für das Inkrafttreten nennt die Vorlage bislang nicht.

Die Nationale Agentur für Einnahmen beziffert die Steuer auf Einkünfte aus Vermietung mit 10 Prozent des steuerpflichtigen Einkommens. Vor der Berechnung dürfen 10 Prozent normativ anerkannte Kosten abgezogen werden; für Objekte im Etagen-Miteigentum mit gemeinschaftlicher Verwaltung entfällt dieser Abzug. Ist der Mieter ein Unternehmen oder eine selbstversicherte Person, behält er die Steuer ein und führt sie ab; mietet eine Privatperson, zahlt der Vermietende selbst. Checkliste: prüfen, in welche der beiden Gruppen der eigene Mieter fällt; Vorauszahlung und Erklärung für die Quartale eins bis drei bis zum 30. April, 31. Juli und 31. Oktober einreichen; die Jahreserklärung nach Artikel 50 des Einkommensteuergesetzes mit der Anlage Nr. 4 zwischen dem 10. Januar und dem 30. April des Folgejahres abgeben; die Belege über einbehaltene Beträge vom Mieter anfordern und aufbewahren.

Zahlt eine Gesellschaft oder eine selbstversicherte Person Miete an eine Privatperson, trifft die Pflicht nicht den Empfänger, sondern den Zahler. Die Nationale Agentur für Einnahmen setzt den Satz mit 10 Prozent des steuerpflichtigen Einkommens an und verlangt die Erklärung auf dem Formular 4001, das auf Artikel 55 Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes und Artikel 201 Absatz 1 des Körperschaftsteuergesetzes beruht. Zahlung und Erklärung sind bis zum Ende des Monats fällig, der auf das Quartal folgt. Checkliste: vor der ersten Überweisung klären, ob die eigene Gesellschaft als Zahler auftritt; den Einbehalt in der Buchhaltung anlegen; das Formular 4001 quartalsweise einreichen; den Beleg über die ausgezahlten Beträge binnen 14 Tagen nach Anforderung ausstellen.

Einschätzung: Diese Konstellation kommt häufiger vor, als man denkt: Wer über eine bulgarische Gesellschaft investiert und einen Raum der eigenen Wohnung geschäftlich nutzt, wird zum Zahler und damit zum Pflichtigen im Verfahren. Den Fehler sehe ich regelmäßig darin, dass eine Rechnung verlangt wird, die eine Privatperson gar nicht ausstellen kann. Wer Einbehalt und Formular von Anfang an einplant, hält den Aufwand klein und vermeidet die Nachzahlung, die sonst bei der ersten Kontrolle auftaucht.