Immobilienmarkt an der bulgarischen Südküste

Der NSI meldet am 30. Oktober 2026 für September einen Anstieg der Erzeugerpreise in der Industrie um 2,6 Prozent gegenüber August und um 20,9 Prozent gegenüber September 2025. Auf dem Binnenmarkt betragen die Werte 4,6 und 22,9 Prozent, auf dem Auslandsmarkt minus 0,6 und plus 17,6 Prozent. Die Energie- und Gasversorgung verteuert sich im Monatsvergleich um 8,8 Prozent und im Jahresvergleich um 26,7 Prozent, das verarbeitende Gewerbe um 0,5 und 10,6 Prozent. Grundmetalle liegen 28,8 Prozent, chemische Erzeugnisse 11,2 Prozent über dem Vorjahr.

Einschätzung: Die Jahresrate steigt von 17,4 Prozent im August auf 20,9 Prozent im September und wird von der Energieversorgung getragen, weniger von der Verarbeitung. Wer einen Neubau mit Zahlung nach Baufortschritt kauft, sollte im Vorvertrag eine feste Preisklausel verlangen, denn Metalle und Chemie sind Posten, die Bauträger weitergeben. Der Index misst Industriepreise und keine Baupreise; einen Durchschlag auf einzelne Objekte belegt die Quelle nicht.

Eurostat beziffert den durchschnittlichen Erdgaspreis für Haushalte in der EU im ersten Halbjahr 2026 auf 0,1103 Euro je Kilowattstunde. In Bulgarien sinkt der Preis gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 um 14,5 Prozent, beide Zeiträume in Euro gerechnet; das ist der stärkste Rückgang unter den Mitgliedstaaten. Die Statistik erfasst Haushaltstarife eines Halbjahres, die nächste Aktualisierung ist für April 2027 vorgesehen.

Die Arbeitsagentur meldet für September 2026, dass 13.836 Arbeitslose über die Arbeitsämter eine Stelle angetreten haben, knapp 14.000 mit weiteren Vermittlungen. Auf dem ersten Arbeitsmarkt waren 10.800 freie Stellen gemeldet, 1.141 oder 12 Prozent mehr als im August. Ende September waren 154.096 Arbeitslose registriert, die registrierte Arbeitslosenquote lag bei 5,43 Prozent. 505 Angehörige benachteiligter Gruppen begannen eine geförderte Beschäftigung.

Einschätzung: Wer an der Küste bauen lässt, ein Hotel betreibt oder Personal für Vermietung und Verwaltung sucht, plant mit einem Stellenangebot, das im Monatsvergleich um 1.141 Stellen wächst. Die registrierte Quote von 5,43 Prozent zählt nur bei den Arbeitsämtern gemeldete Arbeitslose und ist mit der Eurostat-Quote von 3,6 Prozent für Juli, die nach anderer Methode erhoben wird, nicht vergleichbar. Zahlen für die Region Burgas nennt die Quelle nicht.

Das Statistikinstitut NSI zählt für das dritte Quartal 2026 landesweit 7.968 neu registrierte Rechtseinheiten, 31,0 Prozent weniger als im Vorjahresquartal. 791 Einheiten wurden für insolvent erklärt, 22,1 Prozent weniger als im dritten Quartal 2025. Auf Handel und Kfz-Reparatur entfallen 6.727 Neuregistrierungen (84,4 Prozent) und 712 Insolvenzen (90,0 Prozent). Im Bauwesen stehen 225 Neuregistrierungen 12 Insolvenzen gegenüber; Finanz-, Immobilien-, freiberufliche und Verwaltungsdienstleistungen zusammen verzeichnen 392 Neuregistrierungen und 23 Insolvenzen.

Laut einem Maklerbericht, den Flagman am 11.10.2026 unter Berufung auf BNT wiedergibt, werden Zweizimmerwohnungen in Burgas für 100.000 bis 160.000 Euro angeboten, die Monatsmiete liegt bei 550 bis 600 Euro. Ein Plattenbauapartment in den großen Wohnkomplexen kann 130.000 bis 140.000 Euro erreichen, in Horizont und Madika liegen Zweizimmerwohnungen bei 120.000 bis 130.000 Euro, Dreizimmerwohnungen mit zwei Schlafzimmern bei bis zu 250.000 Euro. Einzelne überhöhte Angebotspreise werden schrittweise gesenkt, bei den Mieten zeigt sich laut dem Makler noch kein Rückgang. Für die Eurovision im Mai 2027 rechnen manche Eigentümer mit rund 10.000 Euro für eine Woche; der Makler hält das für unrealistisch, weil Gäste außerhalb der Stadt günstiger wohnen können.

Einschätzung: Rechnerisch ergibt eine Monatsmiete von 550 bis 600 Euro bei Kaufpreisen von 100.000 bis 160.000 Euro eine Bruttomietrendite von 4,1 bis 7,2 Prozent (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Nebenkosten, Leerstand und Steuern). Preis- und Mietspanne stammen nicht von derselben Wohnung, die Zahl ist daher ein Rahmen und keine Renditezusage. Wer für die Eurovision kurzzeitig vermieten will, rechnet mit den Preisen, die Gäste tatsächlich zahlen, nicht mit den Wunschsummen.

Nach der jährlichen Vergütungsstudie TRS Bulgaria 2026 von Marsh Bulgarien sind die Gehälter 2026 im Schnitt um 6 Prozent gestiegen; für 2027 erwarten die Arbeitgeber 5 Prozent, in Westeuropa hat sich der Anstieg bei etwa 3 Prozent eingependelt. Am stärksten zogen die Gehälter in der Produktion mit 8,1 Prozent und im Transport mit 7,8 Prozent an, am schwächsten in der Hochtechnologie mit 5,2 Prozent, deren Gehälter dennoch rund 24 Prozent über dem Marktniveau liegen. Regional zahlt Sofia im Schnitt 5 Prozent mehr als der Markt, Zentralbulgarien 12 Prozent und der Raum Burgas 13 Prozent weniger. Ein knappes Drittel der Unternehmen, 32 Prozent, hat 2026 Personal aufgestockt, 54 Prozent hielten die Zahl konstant, und der Anteil derer, die Stellen abgebaut haben, hat sich auf 7 Prozent fast verdoppelt.

Bulgargaz hat am 13. Oktober bei der Kommission für Energie- und Wasserregulierung für November einen Preis von 59,08 Euro je Megawattstunde beantragt, nach 44,09 Euro im Oktober; das ist ein Anstieg um knapp 34 Prozent. Der Antrag betrifft den regulierten Preis und bedeutet nicht automatisch denselben Kostenanstieg für jedes Unternehmen, die Entscheidung der Kommission steht noch aus. Am Strommarkt stieg der Börsenpreis am 9. Oktober binnen zwei Stunden von 148,35 auf 379,67 Euro je Megawattstunde. Nach Angaben des Netzbetreibers erreichte der Nettoexport von Strom vom Jahresbeginn bis zum 11. Oktober 3,66 Terawattstunden, rund 70 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, und Batteriespeicher gaben 1,82 Terawattstunden ab, nach 0,20 im selben Zeitraum 2025.

Das Statistikinstitut zählt für den Bezirk Burgas im August 2026 genau 1.057 Beherbergungsbetriebe mit 150.752 Betten, 3.100.908 Übernachtungen und 643.592 Ankünften. Die Erlöse aus Übernachtungen lagen bei 190,862 Millionen Euro, davon 142,063 Millionen von ausländischen Gästen, die 2.147.723 Nächte buchten; das sind 49,6 Prozent der landesweiten Erlöse von 384,5 Millionen Euro. Landesweit sanken die Übernachtungen gegenüber August 2025 um 2,0 Prozent und die Ankünfte um 0,8 Prozent, die Erlöse stiegen dagegen um 13,3 Prozent. Die Bettenauslastung lag im Bezirk Burgas bei 65,9 Prozent und landesweit bei 56,5 Prozent; Vier- und Fünf-Sterne-Häuser erreichten im ganzen Land 72,0 Prozent.

Einschätzung: Weniger Gäste, aber höhere Erlöse: Das Muster aus Juni und Juli setzt sich im August fort. Der Bezirk Burgas trägt knapp die Hälfte des landesweiten Übernachtungserlöses und liegt bei der Auslastung fast zehn Punkte über dem Landesschnitt. Für Eigentümer, die vermieten, zählt deshalb die Kategorie: Wer eine Wohnung als Ferienobjekt kauft, sollte Ausstattung und Verwaltung auf das obere Segment ausrichten, in dem die Auslastung am höchsten ist.

Kabinettschef Rumen Radew hat am 14. Oktober 2026 den Haushalt 2027 vorgestellt; am selben Tag entscheidet der Ministerrat über die Übermittlung des Haushaltsplans an die Europäische Kommission und die Eurogruppe. Nach den Worten des Kabinettschefs bleiben die Hauptsteuern auf Einkommen und Gewinn sowie die Mehrwertsteuer unverändert. Mehreinnahmen sollen aus besserer Beitreibung, Betrugsbekämpfung und einem einmaligen Beitrag von Banken, Versicherern, Handelsketten und Telekommunikationsunternehmen kommen. Verschärft werden auch die Maßnahmen gegen Betrug bei Immobiliengeschäften. Die Gehälter im öffentlichen Dienst steigen um 5 Prozent, die der Lehrkräfte um 7,5 Prozent, die Renten um 8 Prozent; eine Anhebung des Mindestlohns ist vorgesehen, eine Höhe nennt das Kabinett nicht.

Das Statistikinstitut NSI meldet für September 2026 eine Jahresinflation von 5,7 Prozent bei einem Monatswert von minus 0,2 Prozent. Seit Dezember 2025 sind die Preise um 4,2 Prozent gestiegen, der Durchschnitt der zwölf Monate von Oktober 2025 bis September 2026 liegt bei 5,1 Prozent. Im Monatsvergleich verteuerten sich Verkehr um 3,7 Prozent und Bildung um 3,2 Prozent, die Gruppe Wohnen, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe um 0,4 Prozent. Freizeit, Sport und Kultur wurden um 10,2 Prozent billiger, Pauschalreisen und Touristenreisen um 15,8 Prozent. Über drei Jahre summiert sich die Teuerung auf 12,9 Prozent, über fünf Jahre auf 42,4 Prozent.

Der Verwaltungsrat der Bulgarischen Nationalbank (BNB) hat die Verschmelzung der Tokuda Bank AD mit der Bulgarian-American Credit Bank AD (BACB) genehmigt, meldet BTA am 9. Oktober 2026. Die BACB wird Rechtsnachfolgerin, die Tokuda Bank erlischt ohne Liquidation. Die BACB hatte im April 2024 mit dem japanischen Unternehmen Tokushukai Inc. den Erwerb von 99,94 % der Aktien vereinbart. Die Wettbewerbsbehörde stimmte im Juli 2024 zu; die BNB erteilte Anfang Dezember 2025 auf Weisung der Europäischen Zentralbank die Zustimmung zu einer qualifizierten Beteiligung von über 50 %.

Einschätzung: Wer ein Konto bei der Tokuda Bank führt, lässt sich den Termin der Übertragung und die künftigen Kontodaten von der Bank bestätigen, bevor eine Zahlung zum Notartermin ansteht. Die Meldung nennt weder einen Stichtag noch Konditionen. Ich plane Überweisungen für einen Kaufabschluss deshalb nicht in den Übergangszeitraum.

In ihrem Wirtschaftsbericht für Europa und Zentralasien vom 6. Oktober 2026 prognostiziert die Weltbank für Bulgarien ein Wachstum der Wirtschaftsleistung von 2,5 % im Jahr 2026 und von 2,6 % im Jahr 2027. Im Juni hatte sie 2,6 % für 2026 und 2,9 % für 2027 angesetzt; die neuen Werte liegen damit 0,1 und 0,3 Punkte darunter. Für die gesamte Region erwartet sie 2,2 % nach 2,6 % im Vorjahr. Als Gründe nennt der Bericht höhere Energiepreise, Unsicherheit und schwächeres Wachstum bei den Handelspartnern. Die Sofia Globe berichtet am 7. Oktober 2026.

Nach Eurostat-Daten stiegen die Hauspreise in Bulgarien im zweiten Quartal 2026 um 15,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal und um 4,5 % gegenüber dem ersten Quartal. Beim Jahreszuwachs liegt nur Portugal mit 16,5 % davor, Litauen folgt mit 14,3 %; im ersten Quartal hatte der bulgarische Zuwachs bei 14,8 % gelegen. Der EU-Durchschnitt beträgt 4,7 % im Jahresvergleich, der Euroraum 4,0 %. Die Mieten in der EU legten im Jahresvergleich um 3,0 % zu. BTA berichtet die Zahlen am 1. Oktober 2026.

Das Statistikinstitut NSI meldet für August 2026 einen Anstieg der Bauproduktion um 4,2 % gegenüber dem Vorjahresmonat und um 0,8 % gegenüber Juli (saisonbereinigt, vorläufig). Der Hochbau liegt 7,4 % über dem Vorjahr, im Vormonatsvergleich aber 0,4 % darunter; der Tiefbau wächst um 4,2 % zum Vorjahr und um 0,5 % zum Vormonat, die spezialisierten Bautätigkeiten um 0,8 % und 2,4 %. Im Juli hatte der Hochbau noch 9,5 % über dem Vorjahr gelegen. Basis der Indizes ist 2021 = 100.

Einschätzung: Der Hochbau wächst weiter, verliert aber an Tempo: 7,4 % im August nach 9,5 % im Juli. Für Käufer von Neubauten an der Küste heißt das, dass die Baufirmen ausgelastet bleiben; Fertigstellungstermin und Preisgleitklauseln gehören deshalb schriftlich in den Vorvertrag. Ich halte als Stichtag die Abnahme nach Akt 16 fest.

Der Vorsitzende des Fiskalrats, Simeon Djankow, beziffert in der Analyse „Benefits of Taxing Banking Windfall Profits in the European Union“ den Ertrag einer befristeten Abgabe auf Bankübergewinne auf mehr als 1 Milliarde Euro, ohne Erhöhung von Mehrwertsteuer, Einkommensteuer oder Sozialbeiträgen. Besteuert würden Gewinne oberhalb eines vorab festgelegten historischen Rentabilitätsmaßstabs, mit klar festgelegtem Enddatum und ohne allgemeine Anhebung des Körperschaftsteuersatzes für Banken. Zwölf EU-Staaten haben solche Zusatzabgaben eingeführt, Tschechien erhebt 60 % auf definierte Übergewinne für 2023 bis 2025. Steuersatz, Laufzeit und Gesetzentwurf für Bulgarien nennt die Meldung nicht.

Einschätzung: Das ist eine Analyse eines beratenden Gremiums, kein Gesetzentwurf; einen Gesetzentwurf nennt die Meldung nicht. Für Käufer mit Finanzierung ist offen, ob Banken eine solche Abgabe in Kreditkonditionen einpreisen. Wer eine Hypothek plant, holt deshalb mehrere Angebote ein und lässt sich Zinsbindung und Gebühren schriftlich bestätigen.

Das Finanzministerium bereitet nach Angaben von Ljudmila Petkowa aus der Hausleitung eine neue Linie bei der Immobilienbesteuerung vor: Die Steuerwerte, seit rund zwei Jahrzehnten kaum verändert, steigen von 2027 bis 2029 in Stufen und sollen sich in drei Jahren verdoppeln. Für das Steuerjahr 2027 ist eine einmalige Übergewinnsteuer von 33 Prozent für Banken und weitere Großbranchen vorgesehen. In der Diskussion, noch ohne Beschluss, ist eine gesonderte Steuer auf unbewohnte Wohnungen; Ziel ist, Eigentümer zur Vermietung oder zum Verkauf zu bewegen, offen bleibt die rechtliche Abgrenzung des Begriffs „unbewohnt“.

Nach den am 6. Oktober 2026 veröffentlichten Eurostat-Daten lag das Einzelhandelsvolumen in Bulgarien im August 5,9 Prozent über dem Vorjahresmonat, in der EU insgesamt waren es 1,2 Prozent, im Euroraum 0,8 Prozent. Höhere Zuwächse meldeten nur Schweden mit 7,7 Prozent und Zypern mit 7,5 Prozent, Estland folgte mit 6,0 Prozent; Rückgänge gab es in Malta (minus 2,4 Prozent), Spanien (minus 0,6), Italien (minus 0,5) und Deutschland (minus 0,4). Für Bulgarien zeigt die Reihe des Jahres Januar 4,2, Februar 7,3, März 12,4, April 7,4, Mai 7,9, Juni 7,1 und Juli 5,6 Prozent.

Einschätzung: Der private Konsum trägt die bulgarische Konjunktur, und das stützt den Mietmarkt für Ladenflächen in Burgas und den Küstenorten. Für Anleger in Gewerbeimmobilien ist die Reihe seit Januar ein belastbares Signal, auch wenn das Tempo seit März nachlässt. Wer Wohnraum vermietet, sieht in der Kaufkraft der Mieter die Grundlage für stabile Mieten.

Nach Angaben des Branchenverbands der Kraftstoffhändler, Hersteller, Importeure und Transporteure kostete Diesel am 6. Oktober 2026 rund 1,83 Euro je Liter und Benzin 1,61 Euro; Benzin gab binnen zwei Wochen um einen weiteren Cent nach. Verbandsvertreter Dimitar Hadschidimitrow führt die Beruhigung auf die Normalisierung der Lieferwege zurück: Knapp 80 Prozent der früheren Frachtmengen durch die Straße von Hormus laufen wieder. Beim Autogas wirkt die gesenkte Verbrauchsteuer, höhere Produktionskosten im Winter drücken jedoch nach oben; eine mögliche Freigabe europäischer Ölreserven von rund 100 Millionen Barrel könnte die Preise weiter senken, ab 2027 könnten neue EU-Regeln die Kraftstoffe um 13 bis 14 Cent verteuern.

Die Gemeinde Pomorie hat am 6. Oktober 2026 den Entwurf zur Änderung der Verordnung Nr. 11 über die lokalen Gebühren veröffentlicht; Stellungnahmen sind 30 Tage lang nach Artikel 26 Absatz 3 und 4 des Normativaktegesetzes möglich, persönlich am Schalter 1 des Verwaltungszentrums in der Solna-Straße 5 oder an mayor@pomorie.bg. Ab 2027 darf der Steuerwert nach Artikel 67 Absatz 8 des Gesetzes über lokale Steuern und Gebühren nicht mehr Grundlage der Müllgebühr sein; Pomorie wählt für die Sammlung die Zahl und das Volumen der Behälter samt Abfuhrhäufigkeit, im Quartier Swoboda Säcke mit festem Volumen, für die Straßenreinigung die Fläche mit Koeffizienten 1,0 für Wohn- und 2,0 für Nichtwohnflächen. Nach der Modellrechnung der Gemeinde steigt die durchschnittliche Gebühr einer Wohnimmobilie in der Stadt Pomorie von 54,02 Euro im Jahr 2026 auf 116,90 Euro, in Acheloj von 41,02 auf 79,32 Euro, während Gewerbeobjekte in Pomorie von 370,93 auf 251,78 Euro sinken; das Gesamtaufkommen wächst von 2.749.976,96 auf 3.532.400 Euro. Erklärungen zur Behälterzahl und Befreiungsanträge für 2027 sind bis zum 31. Januar 2027 einzureichen, Mehrfamilienhäuser werden mit 80 Litern je Objekt aus dem 1.100-Liter-Container angesetzt, Einfamilienhäuser mit einem 240-Liter-Behälter.

Nach den Daten der Agentur für Eintragungen wurden im dritten Quartal 2026 in Nessebar und am Sonnenstrand 1.857 Immobilienverkäufe eingetragen, nach 2.951 im Vorjahresquartal, ein Rückgang um 37,1 Prozent. In Burgas sanken die Abschlüsse um 14,3 Prozent auf 2.047 (Vorjahr 2.389), in Zarewo um 25,1 Prozent, in Pomorie nur um 3,5 Prozent; Warna verlor 26,3 Prozent (2.853 nach 3.859). Landesweit wurden 45.312 Verkäufe eingetragen, 22,1 Prozent weniger als die 58.184 im dritten Quartal 2025 und der niedrigste Quartalswert seit mindestens 2005. In den Bergorten fiel der Rückgang noch stärker aus: Raslog und Bansko minus 30,4 Prozent, Smoljan und Pamporowo minus 30,7 Prozent.

Die Regulierungskommission KEVR hat am 1. Oktober 2026 den Erdgaspreis für Oktober auf 44,09 Euro je Megawattstunde festgesetzt, 5,99 Prozent über dem Septemberpreis; der Wert gilt ohne Netz- und Durchleitungsentgelte, Verbrauchsteuer und Mehrwertsteuer. Zu diesem Preis liefert Bulgargaz an die Endversorger und an die Fernwärmeunternehmen; im Mix stecken der Langfristvertrag mit Aserbaidschan, Flüssigerdgas aus Ausschreibungen und die Mindestentnahme aus dem Speicher Tschiren. Einen Aufschlag von 0,33 Euro je Megawattstunde über diesen Preis hinaus lehnte die Kommission ab, weil der Gaspreis über 70 Prozent des Endpreises für Wärme bestimmt.

Einschätzung: Für Eigentümer an der Küste zählt der Gaspreis vor allem über die Strom- und Wärmekosten im Winter, denn geheizt wird dort überwiegend mit Strom. Wer eine Wohnung ganzjährig nutzt oder vermietet, sollte die Nebenkostenabrechnung für die Heizperiode jetzt kalkulieren; der Anstieg liegt im dritten Monat in Folge bei rund fünf bis sechs Prozent. Ich sehe darin kein Kaufhindernis, aber ein Argument für Gebäude mit guter Dämmung und eigener Wärmepumpe.

Nach der Schnellschätzung des Statistikinstituts NSI vom 1. Oktober 2026 lag der harmonisierte Verbraucherpreisindex im September 0,1 Prozent unter dem Augustwert und 5,6 Prozent über dem September 2025; der nationale Verbraucherpreisindex sank gegenüber August um 0,3 Prozent und lag im Jahresvergleich um 5,6 Prozent höher. Am stärksten gaben im Monatsvergleich Restaurants und Hotels mit minus 4,3 Prozent sowie Freizeit und Kultur mit minus 3,3 Prozent nach; Bildung verteuerte sich um 3,2 Prozent, Verkehr um 1,7 Prozent. Die Schätzung beruht auf rund 90 Prozent der geplanten Preiserhebungen, die endgültigen Zahlen folgen am 14. Oktober.

Der Gesamtindex der Erzeugerpreise in der Industrie stieg nach Angaben des NSI vom 30. September 2026 im August um 3,0 Prozent gegenüber Juli und um 17,4 Prozent gegenüber August 2025; auf dem Binnenmarkt lagen die Werte bei 3,3 und 16,8 Prozent, auf dem Auslandsmarkt bei 2,6 und 18,4 Prozent. Im Monatsvergleich verteuerte sich der Bergbau um 10,2 Prozent, die Energie- und Gasversorgung um 5,3 Prozent und das verarbeitende Gewerbe um 1,5 Prozent. Im Jahresvergleich liegt der Bergbau 97,3 Prozent über dem Vorjahr, die Energie 13,0 Prozent und die Verarbeitung 10,4 Prozent; innerhalb der Verarbeitung stiegen Grundmetalle um 29,7 Prozent und chemische Erzeugnisse um 10,6 Prozent.

Das Nationale Statistikinstitut meldet für September 2026 einen Rückgang des Geschäftsklimaindikators im Bauwesen um 4,7 Punkte auf 9,3 % gegenüber 14,0 % im August. Der Gesamtindikator für die Wirtschaft sinkt um 1,3 Punkte auf 15,3 %. Als Ursache nennt das NSI eine verschlechterte Einschätzung der Bauunternehmer zur Auftragsausstattung; als Haupthindernisse gelten wirtschaftliche Unsicherheit, Arbeitskräftemangel und Materialpreise.

Einschätzung: Für Käufer von Neubauprojekten an der Küste ist der Rückgang ein Signal, Bauträger vor Vertragsabschluss genauer auf Auftragslage und Fertigstellungstermine zu prüfen, da ein schwächeres Branchenklima das Risiko von Verzögerungen erhöht. Für Verkäufer bestehender Objekte verschiebt sich die Verhandlungsmacht leicht zugunsten der Käufer, solange die Branche unter diesem Niveau bleibt.

Die durchschnittliche Hypothek bei der Obedinena Balgarska Banka (OBB) läuft über 25 Jahre, die Schuldendienstquote liegt bei 36,4 % des Einkommens und die Finanzierungsquote bei 68,5 % des Objektwerts, deutlich unter den von der Bulgarischen Nationalbank erlaubten Obergrenzen von 30 Jahren, 50 % Schuldendienstquote und 85 % Beleihungsquote, meldete Standart am 30. September 2026. Die durchschnittliche neu vergebene Kreditsumme liegt bei rund 150.000 Euro, ein Plus von 25 % gegenüber dem Vorjahr. Laut OBB-Geschäftsführung wägen Käufer bewusst zwischen Wunschimmobilie und finanzieller Sicherheit der Familie ab.

Einschätzung: Die Kennzahl, die für Käufer zählt, ist die Beleihungsquote: 68,5 % statt der erlaubten 85 % bedeutet, dass ein großer Teil der Käufer mit spürbarem Eigenkapital in den Markt geht, nicht auf Kante finanziert. Das stützt die Preise strukturell, weil es die Zahl der Zwangsverkäufe im Abschwung begrenzt. Für den eigenen Kauf lohnt der Vergleich mit diesen Referenzwerten: Wer deutlich über 68,5 % Fremdfinanzierung braucht, kauft enger kalkuliert als der bulgarische Durchschnittskäufer.

Das Nationale Statistikinstitut meldet für das zweite Quartal 2026 einen Anstieg der Wohnungspreise um 4,5 % gegenüber dem Vorquartal und um 15,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Regional zeigt sich ein geteiltes Bild: Plovdiv legt um 5,8 % zu, Stara Zagora um 2,9 %, Varna um 2,8 % und Sofia um 2,4 %, während Burgas als einzige der fünf großen Städte um 1,5 % sinkt. Im ersten Quartal 2026 hatte das Jahreswachstum noch bei 14,8 % gelegen, das Quartalswachstum bei 6,2 %.

Einschätzung: Der Rückgang in Burgas um 1,5 % steht im Kontrast zum landesweiten Anstieg und verdient eine nüchterne Lesart: Nach mehreren starken Quartalen kann eine einzelne Stadt vorübergehend seitwärts oder leicht zurücklaufen, ohne dass sich der mittelfristige Trend umkehrt. Wer eine Wohnung in Burgas kaufen will, findet darin keinen Alarm, sondern einen Anlass zu genauem Hinsehen: Für Käufer heißt das, an der Küste selektiv nach Lage und Objektzustand zu prüfen statt sich auf eine landesweite Wachstumszahl zu verlassen. Verkäufer sollten die eigene Preisstrategie an lokalen Abschlüssen der letzten Monate ausrichten, nicht am nationalen Durchschnitt.

Die Vorgaben des Finanzministeriums für das Haushaltsverfahren 2027 setzen einen prognostizierten Mindestlohn von 660 Euro und eine maximale Bemessungsgrundlage für Sozialversicherungsbeiträge von 2.400 Euro an. Für 2028 sind 680 Euro Mindestlohn und 2.500 Euro Bemessungsgrundlage vorgesehen, für 2029 710 Euro und 2.600 Euro. Grundlage ist ein neuer Berechnungsmechanismus mit vier gleich gewichteten Indikatoren: Verbraucherpreisindex, mittleres und durchschnittliches Bruttoeinkommen sowie Bruttowertschöpfung je Beschäftigtem.

Die Nationale Einnahmenagentur erinnert daran, dass berichtigende Erklärungen zu den Einkünften des Jahres 2025 bis zum 30. September eingereicht werden können. Die Korrektur ist je Erklärung nur einmal möglich und gilt für die Jahreserklärung natürlicher Personen ebenso wie für die Erklärung nach Artikel 92 des Körperschaftsteuergesetzes. Eingereicht wird elektronisch über den Dienst der vorausgefüllten Erklärung, mit persönlichem Zugangscode oder mit elektronischer Signatur. Wo die Agentur Abweichungen zu ihren eigenen Daten sieht, etwa bei Honoraren oder Erlösen aus Verkäufen im Netz, verschickt sie Hinweise per E-Mail.

In Bulgarien wurden von Januar bis August 2026 nach Zahlen des europäischen Herstellerverbands ACEA 35.573 neue Personenwagen zugelassen, 9,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. In der Europäischen Union betrug das Plus im selben Zeitraum 5,3 Prozent. Auf Benzin entfielen 26.239 Fahrzeuge, auf Diesel 3.135, auf reine Elektroautos 2.939, auf Voll-Hybride 2.328 und auf Plug-in-Hybride 883. Unionsweit kommen reine Elektroautos inzwischen auf 21,7 Prozent Anteil, in Bulgarien liegt er bei gut acht Prozent.

Nach Zahlen des Statistikinstituts lagen die Wohnungspreise im zweiten Quartal 2026 um 15,5 Prozent über dem Vorjahresquartal. Zum ersten Quartal beträgt das Plus 4,5 Prozent. Der Zuwachs verteilt sich ungleich: Plowdiw führt mit 5,8 Prozent, dahinter Stara Sagora mit 2,9, Warna mit 2,8 und Sofia mit 2,4 Prozent, während Burgas 1,5 Prozent abgibt. Im ersten Quartal hatte der Jahreswert bei 14,8 Prozent gelegen.

Einschätzung: Das Minus in Burgas ist ein Quartalswert, kein Trendbruch. Die Küste atmet mit der Saison, und das zweite Quartal erfasst die Monate vor dem Hochsommer, in denen an der Südküste wenig beurkundet wird. Wer in Burgas eine Wohnung kaufen will, verhandelt damit aus einer ruhigeren Lage als in Plowdiw oder Sofia. Wer verkauft, sollte auf die Jahreszahl schauen und nicht auf das Quartal, und wer vermietet, ohnehin auf die Belegung im Sommer.