Für Käufer · Bulgarische Südküste

Wohnung oder Haus in Bulgarien kaufen, persönlich begleitet an der Südküste

Svetlana findet für Sie die passende Immobilie an der bulgarischen Südküste: persönlich, verschwiegen und mit ihrem Netzwerk vor Ort. Statt einer weiteren Suchmaschine erhalten Sie eine ehrliche Einschätzung und eine Partnerin, die im Hintergrund alles regelt.

Vertrauliches Erstgespräch

Immobilien in Bulgarien abseits der Portale

Objekte abseits der öffentlichen Portale, vorab geprüft und kuratiert vorgestellt.

Persönliche Suche

Eine feste Ansprechpartnerin sucht gezielt nach Ihren Kriterien, statt Sie mit Listen zu überfluten.

Ortskenntnis von Sveti Vlas bis Rezovo

Von Sveti Vlas bis Rezovo an der türkischen Grenze kennt Svetlana Lagen, Preise und die richtigen Ansprechpartner aus erster Hand.

Rundumservice

Begleitung von der Besichtigung über den Notar bis zur Anmeldung vor Ort.

Kaufablauf & Eigentumsprüfung in Bulgarien →

Immobilienkauf in Bulgarien: was auf Sie zukommt

Sechs Punkte, die den Unterschied zwischen einem reibungslosen und einem teuren Kauf ausmachen. Ausführlich stehen sie im Kaufablauf.

Wer was erwerben darf: Gebäude und Wohnungen können Ausländer in der Regel unmittelbar erwerben. Bei Grund und Boden gelten Beschränkungen je nach Staatsangehörigkeit: Bürgerinnen und Bürger der Europäischen Union sind weitgehend gleichgestellt, Käufer aus Drittstaaten erwerben Boden üblicherweise nicht direkt, sondern über eine bulgarische Gesellschaft. Welche Form im Einzelfall passt, klärt sich vor der Reservierung, nicht danach.
Der Ablauf in vier Schritten: Zuerst der Vorvertrag, schriftlich, mit Kaufgegenstand, Preis und Fristen. Er begründet einen Anspruch, überträgt aber noch kein Eigentum. Danach die Eigentums- und Lastenprüfung. Dann der notarielle Akt, mit dem das Eigentum übergeht. Zuletzt veranlasst der Notar die Eintragung im bulgarischen Grundbuch und meldet den Wechsel an die Gemeinde.
Die Lastenbescheinigung entscheidet: Kern der Prüfung ist die Lastenbescheinigung aus dem Grundbuch, am besten über zehn Jahre und tagesaktuell zum Termin. Sie zeigt Hypotheken, Pfändungen und eingetragene Klagen. Wichtig und regelmäßig übersehen: Der Notar prüft das Eigentum des Verkäufers (Art. 586 Abs. 1 ГПК), Hypotheken und Pfändungen aber nur im Auftrag der Parteien (Art. 22 ЗННД). Die Bescheinigung muss aktiv beschafft werden, sonst prüft sie niemand.
Was Sie zusätzlich brauchen: Zur Prüfung gehören die Katasterskizze und die Steuerwert-Bescheinigung der Gemeinde. Bei Neubauten kommen die Nutzungserlaubnis und der Bebauungsplan hinzu. Wer eine Immobilie ohne diese Unterlagen angeboten bekommt, hat nicht zwingend ein Problem, aber immer eine offene Frage.
Sprache und Urkunden: Spricht eine Partei kein Bulgarisch und beherrscht der Notar ihre Sprache nicht, bestellt der Notar einen Dolmetscher; wird das missachtet, ist die Beurkundung nichtig. Ausländische Urkunden brauchen je nach Land Apostille oder Legalisierung, die Unterschrift des Übersetzers wird notariell beglaubigt. Wir vermitteln vereidigte Übersetzer und für die rechtliche Prüfung erfahrene Anwälte.
Was nach dem Kauf läuft: Grundsteuer und Müllgebühr schuldet jeweils der Eigentümer; steuerpflichtig werden Sie ab dem Folgemonat des Erwerbs. Offene Strom- und Wasserrechnungen bleiben Verbindlichkeiten des Voreigentümers. Zählerstände und Ummeldung klärt man am besten zum Notartermin, abgesichert über die tagesaktuelle Lastenbescheinigung und Zahlung Zug um Zug.

Wohnung in Bulgarien kaufen: wohin sich die Preise bewegen

Einen Quadratmeterpreis für ganz Bulgarien gibt es nicht. Die Ortsprofile nennen für 26 Orte zwischen Sveti Vlas und Rezovo den Median der Angebotspreise je Quadratmeter und schreiben ihn täglich fort; eine feste Zahl an dieser Stelle wäre am nächsten Tag falsch. Angebotspreise sind keine Verkaufspreise, verhandelt wird am Objekt. Belegt ist die Richtung des Marktes: Nach Eurostat stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Bulgarien im ersten Quartal 2026 um 14,8 Prozent zum Vorjahresquartal, der zweithöchste Anstieg der Union. Über 17 Prozent aller Immobilienabschlüsse des Landes entfallen auf Schwarzmeerorte, 2015 waren es 11 Prozent. In hochwertigen Lagen zahlen Sie nach Svetlanas Faustregel bei vergleichbarer Bauqualität etwa 50 bis 60 Prozent der in Deutschland üblichen Preise.

Haus in Bulgarien kaufen: Was kosten Grundstück, Erwerbsteuer und Notar?

Bauland in guten Lagen kostet 100 bis 200 € je Quadratmeter, in Burgas im Median 170 €, in Nessebar 180 €. Bürgerinnen und Bürger der Europäischen Union erwerben Grund und Boden weitgehend wie Bulgaren; Käufer aus Drittstaaten erwerben ihn üblicherweise über eine bulgarische Gesellschaft. Beim Kauf erhebt die Gemeinde eine Erwerbsteuer von 0,1 bis 3 Prozent, bemessen am höheren Wert aus Kaufpreis und Steuerwert. Hinzu kommen die Notargebühr nach gesetzlichem Tarif und 0,1 Prozent Eintragungsgebühr. Für einen Kauf über 150.000 € schätzt der Rechner die Nebenkosten auf 10.835 €; darin stecken 4.500 € Erwerbsteuer und 4.500 € Provision. Der Notar prüft das Eigentum des Verkäufers (Art. 586 Abs. 1 ГПК), Hypotheken und Pfändungen aber nur im Auftrag der Parteien (Art. 22 ЗННД); die Lastenbescheinigung aus dem Grundbuch muss deshalb aktiv beschafft werden.

Immobilien an der Schwarzmeerküste: Burgas, Pomorie und Sozopol im Vergleich

Burgas ist Verwaltungssitz des Bezirks, mit Behörden, Kliniken, zwei Universitäten und einem internationalen Flughafen rund zehn Kilometer vom Zentrum; der Betrieb läuft das ganze Jahr. In den Ferienorten der Küste läuft er saisonal. Pomorie gehört nicht zu ihnen: Die Stadt mit 14.195 Einwohnern ist ganzjährig bewohnt und liegt zwischen Meer und Salzsee; das Ramsar-Schutzgebiet von 922 Hektar begrenzt die Bebauung am See. Beim Bauland liegt das günstigste Viertel der Angebote in Sozopol unter 156 € je Quadratmeter, in Burgas unter 100 € und in Pomorie unter 68 €. Im Median liegen Sozopol mit 169 € und Burgas mit 170 € gleichauf, Pomorie folgt mit 120 €. Die Wohnungspreise je Ort stehen tagesaktuell auf den Ortsprofilen.

Erfahrungen beim Wohnungskauf in Bulgarien: Was gehört vor die Unterschrift?

Vor jede Unterschrift gehören die Lastenbescheinigung aus dem Grundbuch über zehn Jahre, tagesaktuell zum Notartermin, die Katasterskizze und die Steuerwert-Bescheinigung der Gemeinde. Bei Neubauten kommen Nutzungserlaubnis und Bebauungsplan hinzu. Liegt die Wohnung in einer geschlossenen Anlage mit Pool und Rezeption, regelt ein notariell beglaubigter Verwaltungsvertrag die Instandhaltungsgebühr. Er ist im Grundbuch eingetragen, bindet jeden späteren Käufer und ist einseitig kaum kündbar. Besichtigen Sie im ersten oder letzten Quartal des Jahres: Ein Ort, der im August voller Leben ist, zeigt erst im Januar sein zweites Gesicht. Bei günstigen Angeboten sind die Fotos nach Svetlanas Erfahrung nicht selten zehn oder fünfzehn Jahre alt. Kaufen Sie nie ungesehen über das Internet.

Immobilienkauf in Bulgarien mit Ratenzahlung: beim Neubau üblich, sonst nicht

Beim Kauf vom Plan ist Ratenzahlung üblich: Sie zahlen nach Baufortschritt, entlang der Abnahmestufen Akt 14, Akt 15 und Akt 16. Vor der ersten Rate prüfen Sie Bonität und Referenzen des Bauträgers, den Vorvertrag auf klare Fristen und Rücktrittsrechte sowie Grundstück und Genehmigungen. Bei einer fertigen Immobilie liegt es anders: Dass der Verkäufer den Kaufpreis stundet und über Monate oder Jahre in Raten annimmt, ist nicht üblich, und Svetlana rät davon ab. Der Vorvertrag begründet einen Anspruch, überträgt aber kein Eigentum; Eigentümer werden Sie erst mit dem notariellen Akt. Wer vorher in Raten zahlt, trägt das Risiko, dass das Objekt bis zur Übertragung belastet wird, etwa mit einer Hypothek oder einer Pfändung. Üblich ist die Zahlung Zug um Zug zum Notartermin, abgesichert über die tagesaktuelle Lastenbescheinigung.

Rechnen Sie mit Ihrer eigenen Zahl

Kaufnebenkostenrechner Bulgarien

Ein Kaufpreis genügt. Der Rechner nennt jede Position mit ihrer Grundlage: die kommunale Erwerbsteuer, die Notargebühr nach Tarif, die Eintragung im Grundbuch, die Provision und die anwaltliche Vorprüfung.

Kaufpreis in Euro

Der Preis, den Sie mit dem Verkäufer vereinbaren.

Anwaltliche Vorprüfung vor dem NotarterminLastenbescheinigung, Eigentumskette, Vollmachten und offene Ansprüche.

Nebenkosten nach den heute geltenden Sätzen

KaufpreisEingegebener Wert: 150.000 €
Kommunale Erwerbsteuer 3 ProzentRahmen 0,1 bis 3 Prozent, Art. 47 Abs. 2 ZMDT (BG). Alle Gemeinden der Südküste erheben den Höchstsatz. Schuldner ist der Erwerber, soweit nichts anderes vereinbart ist, Art. 45 Abs. 1 ZMDT: 4.500 €
Notargebühr nach TarifTarif zum Notargesetz, Abschnitt II Punkt 8 (BG), Fassung seit 26.05.2009. Gekappt bei 3.067,75 Euro: 571 €
Umsatzsteuer 20 Prozent auf die NotargebührRegelsatz Art. 66 ZDDS (BG). Die Tarifbeträge sind Nettobeträge: 114 €
Eintragung im Grundbuch 0,1 ProzentArt. 2 Abs. 1 Tarif der Registeragentur (BG), mindestens 5,11 Euro: 150 €
Maklerprovision 3 ProzentMindestens 3.000 Euro. Enthält Besichtigung, Verhandlung, Unterlagen und die Begleitung bis zur Schlüsselübergabe: 4.500 €
Anwaltliche Vorprüfung 0,5 ProzentMindestens 1.000 Euro. Lastenbescheinigung, Eigentumskette, Vollmachten und offene Ansprüche vor dem Notartermin: 1.000 €
Summe der Nebenkosten: 10.835 €
Anteil am Kaufpreis: 7,2 %
Kaufpreis und Nebenkosten zusammen: 160.835 €

Eine Schätzung nach den heute geltenden Sätzen, nicht der Preis Ihres Kaufs. Der Notar kann für Termine außerhalb der Kanzlei oder der Dienstzeit einen Zuschlag erheben. Liegt der amtliche Steuerwert der Gemeinde über dem Kaufpreis, wird die Erwerbsteuer vom höheren Wert berechnet, Art. 46 Abs. 2 Nr. 1 ZMDT. Nicht enthalten sind Übersetzer und Dolmetscher, die Bescheinigungen der Gemeinde und die laufende Grundsteuer.