Für Investoren
Investieren an der bulgarischen Südküste
Von Svetlana Junge · aktualisiert am
Sachliche Orientierung für Kapitalanleger: Nutzungsarten, Saisonalität, Verwaltung und steuerliche Struktur. Ohne Renditeversprechen. Die konkrete Einordnung übernimmt Svetlana persönlich.
Nutzungsarten
Eigennutzung, Feriennutzung mit saisonaler Vermietung oder längerfristige Vermietung: jede Variante stellt andere Anforderungen an Lage, Objektart und Verwaltung.
Saisonalität
Die Südküste lebt stark vom Sommer (Hauptsaison etwa Mai bis September), mit ruhigeren Rand- und Wintermonaten. Das prägt Auslastung und Bewirtschaftung von Ferienobjekten.
Verwaltung vor Ort
Ob Eigenregie oder lokaler Verwalter: Übergabe, Reinigung, Schlüssel, Instandhaltung und Gäste- bzw. Mieterbetreuung lassen sich über Svetlanas Netzwerk organisieren.
Steuern & Struktur
Vermietungseinkünfte sind steuerpflichtig; für den Erwerb von Grund und Boden kann eine bulgarische Gesellschaft nötig sein (vor allem für Nicht-EU-Bürger). Details im Aufenthalts-Ratgeber; verbindlich mit Steuerberater und Notar.
Europäische Rundfunkunion, Mitteilung vom 13.08.2026
Eurovision 2027 in Burgas
Am 13. August 2026 haben die Europäische Rundfunkunion und das Bulgarische Nationale Fernsehen Burgas als Gastgeberstadt des 71. Eurovision Song Contest bestätigt. Vier Städte hatten sich beworben; nach Plowdiw (Plovdiv) und Warna (Varna) schied zuletzt Sofia aus.
Drei Shows im Mai 2027
Die Halbfinals am Dienstag, 11. Mai, und Donnerstag, 13. Mai, das Finale am Samstag, 15. Mai. Dazu sechs Preview-Shows zwischen dem 10. und 15. Mai.
Arena Burgas
Gespielt wird in der 2023 eröffneten Mehrzweckhalle der Stadt, rund zehn Kilometer vom Flughafen Burgas entfernt.
Warum Burgas
Die Rundfunkunion nennt als Kriterien die Kapazität der Halle, das Bettenangebot, Verkehrsanbindung und internationale Erreichbarkeit sowie das Engagement der Stadt.
132 Millionen Zuschauer
So viele Menschen erreichte der Wettbewerb 2026 in 35 gemessenen Fernsehmärkten. Im Mai 2027 steht diese Küste im Bild.
Was das für Eigentümer bedeutet: Flüge, Unterkünfte und Verkehrswege werden vor dem Mai 2027 ausgebaut, und dieser Ausbau bleibt danach bestehen. Die Nachfragespitze um die Shows selbst ist eine Ausnahmewoche. Wer jetzt kauft, sollte mit den ruhigen Jahresmieten rechnen und nicht mit ihr. Der dauerhafte Teil ist die Bekanntheit einer Küste, die international bisher kaum jemand auf dem Schirm hatte.
EBU ↗Sprungbrett Südosteuropa
Bulgarien liegt am südöstlichen Rand der EU, mit allen Vorteilen des Binnenmarkts und zugleich kurzen Wegen in die Märkte außerhalb. Wer in Burgas sitzt, bedient beide Welten.
- ·Türkei vor der Haustür: Der Grenzübergang Malko Tarnovo liegt rund 80 km südlich von Burgas, gut eine Stunde reine Fahrzeit. Von dort führt der Landweg direkt nach Kleinasien.
- ·Istanbul mit zwei Großflughäfen: Istanbul Airport (IST) in rund 4 Stunden, Sabiha Gökçen (SAW) in rund 4,5 bis 5 Stunden reiner Fahrzeit. Von dort geht es im Drehkreuz-Takt nach Asien.
- ·Serbien und Nordmazedonien, beide außerhalb der EU, erreicht man über die Autobahn A1 Trakia via Sofia: Grenze Kalotina in rund 4,5, Gyueshevo in rund 5,5 Stunden reiner Fahrzeit.
- ·Die Donau bildet Bulgariens Nordgrenze: ein Binnenschifffahrtsweg, der über den Rhein-Main-Donau-Kanal bis nach Zentraleuropa und zur Nordsee reicht.
- ·Fähre nach Georgien: Ab dem Hafen Burgas verkehrt eine wöchentliche RoRo- und Passagierlinie nach Batumi (Betreiber PB Management). Sie verbindet Bulgarien mit dem Kaukasus und weiter Richtung Zentralasien. pbm.bg ↗
- ·Fähre nach Istanbul: Der türkische Betreiber İDO hat die Katamaran-Linie Burgas–Istanbul (rund 5 Stunden) angekündigt und im Juni 2025 offiziell eröffnet; die Aufnahme des Linienbetriebs steht noch aus. BTA ↗
Fahrzeiten: reine Pkw-Fahrzeit ohne Grenzabfertigung, berechnet auf OpenStreetMap-Routing (Stand 2026). Fährverbindungen: Angaben der Betreiber bzw. der Nachrichtenagentur BTA.
Steuerstandort im Vergleich
100.000 Euro Gewinn, sechs Standorte, eine Frage: Was kommt beim Gesellschafter an? Die Tabelle zeigt keine Steuersätze, sondern den Nettozufluss nach Steuer auf beiden Ebenen und nach den laufenden Kosten einer Struktur.
| Standort | Steuer | Kosten | Zufluss | Zufluss % | Steuer kumuliert | Komplexität |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vereinigte Arabische Emirate*** | 1.063 € | 3.500 € | 95.437 € | 95,4 % | 1,06 % | 5 |
| Malta* | 5.000 € | 10.000 € | 85.000 € | 85,0 % | 5,0 % | 5 |
| Bulgarien | 14.500 € | 2.500 € | 83.000 € | 83,0 % | 14,5 % | 1 |
| Zypern** | 17.250 € | 4.000 € | 78.750 € | 78,7 % | 17,25 % | 2 |
| Georgien | 19.250 € | 2.500 € | 78.250 € | 78,2 % | 19,25 % | 4 |
| Ungarn | 25.385 € | 3.000 € | 71.615 € | 71,6 % | 25,39 % | 2 |
Gilt, wenn der Gesellschafter in dem Land ansässig ist, das in der Zeile steht. Die Steuer ist über Gesellschafts- und Gesellschafterebene kumuliert. Komplexität 1 bis 5 bewertet Rechtssicherheit, Währungsrisiko und Wartezeiten.
* Die 5 Prozent in Malta gibt es erst über eine Erstattung. Die Gesellschaft zahlt zunächst 35 Prozent, der Gesellschafter holt sich 30 Punkte über einen Antrag zurück, braucht dafür eine eigene Steuernummer und wartet sechs bis neun Monate. Wie deutsche Finanzämter das behandeln, ist nicht abschließend geklärt.
** Zypern: enthalten sind 15 % Körperschaftsteuer und 2,65 % Beitrag zum Gesundheitssystem GESY auf die Ausschüttung. Der Beitrag knüpft an die Ansässigkeit und entfällt auch für nicht domizilierte Personen nicht.
*** Die Emirate erheben keine Einkommensteuer; die Körperschaftsteuer beträgt 9 Prozent oberhalb eines Freibetrags von 375.000 Dirham, in einer Free Zone 0 Prozent. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland ist am 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde nicht ersetzt. Ohne Abkommen wirkt die erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach § 2 AStG zehn Jahre lang ohne Abkommensdeckel. Das Aufenthaltsvisum erlischt nach 180 Tagen ununterbrochener Abwesenheit.
Ungarn: Die 9 Prozent Körperschaftsteuer gelten nur, solange der Gewinn im Unternehmen bleibt. Wird ausgeschüttet, kommen 15 Prozent Einkommensteuer und die Sozialbeitragsteuer von 13 Prozent bis zur Obergrenze von 24 Mindestlöhnen hinzu, zusammen 25,39 Prozent. Die kommunale Gewerbesteuer von bis zu 2 Prozent ist darin nicht enthalten.
Malta und Zypern sind Inseln ohne Landverbindung. Zypern gehört nicht zum Schengen-Raum: Beim Grenzübertritt finden in beiden Richtungen Personenkontrollen statt. Georgien liegt außerhalb der Europäischen Union, mit den politischen Risiken, die dazugehören.
Zum Maßstab: Dieselbe Rechnung ergibt in Deutschland 48,57 Prozent Gesamtbelastung, davon 30,14 Prozent auf Gesellschaftsebene, gerechnet mit dem bundesdurchschnittlichen Gewerbesteuer-Hebesatz von 409 Prozent. Wer in Deutschland ansässig bleibt, landet bei jedem dieser Standorte zwischen 30 und gut 37 Prozent: Der Wohnsitz wiegt schwerer als der Firmensitz.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung.
Keine Rendite- oder Wertsteigerungsversprechen. Svetlana ordnet Ihr Vorhaben ehrlich ein und benennt Chancen wie Risiken.
