Immobilienmarkt an der bulgarischen Südküste

Nach Daten von Eurostat lagen die Wohnungspreise in Bulgarien im ersten Quartal 2026 um 14,8 Prozent über dem Vorjahresquartal – nach Portugal (17,8 Prozent) der zweithöchste Anstieg in der Europäischen Union. Im Vergleich zum Vorquartal legten die Preise um 6,2 Prozent zu, der stärkste Quartalsanstieg aller Mitgliedstaaten. Im Euroraum betrug das Plus 4,7 Prozent im Jahres- und 1,0 Prozent im Quartalsvergleich. Für Käufer an der Südküste bestätigt das die anhaltend feste Nachfrage nach Wohnraum am Meer.

In Sofia, Plowdiw, Warna und Burgas lag die Zahl der Wohnungskäufe im zweiten Quartal 2026 um 18 Prozent höher als im ersten Quartal. Rund 60 Prozent der Käufe der vergangenen drei Monate wurden über eine Hypothek finanziert, in Sofia bereits 70 Prozent. Etwa 54 Prozent der Verkäufer gingen zuletzt beim Preis mit, üblich sind Nachlässe von 2 bis 10 Prozent. Fachleute werten das als geordnete Beruhigung nach den starken Jahren 2023 bis 2025, nicht als Einbruch – für Käufer an der Küste entstehen so wieder Verhandlungsspielräume.

Mit 2,9 Prozent verzeichnete Bulgarien im Mai 2026 den sechsten Monat in Folge die niedrigste Arbeitslosenquote der Europäischen Union, gleichauf mit Tschechien. Registriert waren rund 88.000 Arbeitslose, nach 105.000 ein Jahr zuvor. Die Jugendarbeitslosigkeit lag bei 11,5 Prozent. Ein stabiler Arbeitsmarkt stützt die örtliche Nachfrage nach Wohnraum und die Vermietbarkeit an der Küste.

Wer noch Bargeld in Lew hält, kann es bei der Bulgarischen Nationalbank unbegrenzt und ohne zeitliche Frist kostenlos in Euro tauschen. Bei Banken und der Bulgarischen Post war der Umtausch die ersten sechs Monate gebührenfrei; seit dem 1. Juli 2026 dürfen sie dafür ein Entgelt verlangen. Bis zum 31. Dezember 2026 darf kein Institut den Umtausch verweigern. Es gilt der feste Kurs von 1,95583 Lew je Euro – für Käufer, die Nebenkosten vor dem Notartermin ordnen, ein klarer Rahmen.

Die Bulgarische Nationalbank rechnet in ihrer Juni-Prognose mit einem realen Wirtschaftswachstum von 2,8 Prozent im Jahr 2026, 2,7 Prozent 2027 und 2,9 Prozent 2028. Die Inflation nach dem EU-harmonisierten Index soll 2026 im Jahresdurchschnitt bei 5,0 Prozent liegen (5,9 Prozent zum Jahresende) und danach auf 3,5 Prozent 2027 und 2,9 Prozent 2028 zurückgehen. Getragen wird die Wirtschaft weiter vom privaten Konsum. Für Käufer zeichnet die Prognose ein stabiles gesamtwirtschaftliches Umfeld.

Nach Angaben der Europäischen Kommission nimmt das europäische Reiseinformations- und -genehmigungssystem ETIAS im letzten Quartal 2026 den Betrieb auf; das genaue Startdatum wird noch bekannt gegeben. Die Gebühr wurde auf 20 Euro festgelegt, ursprünglich waren 7 Euro vorgesehen. Die Genehmigung wird Pflicht für visumfrei reisende Nicht-EU-Bürger bei Kurzaufenthalten bis 90 Tage je 180-Tage-Zeitraum in 30 europäischen Ländern, Bulgarien eingeschlossen. Eigentümer und Käufer, die visumfrei anreisen – etwa aus Großbritannien oder Israel –, planen die Online-Beantragung künftig einfach vor der Reise ein.

Nach der Schnellschätzung des Nationalen Statistikinstituts sind die Verbraucherpreise im Juni 2026 gegenüber Mai um 0,8 % gesunken; die Jahresinflation liegt bei 5,6 %. Nach dem EU-harmonisierten Index betrug die monatliche Veränderung -0,4 %, die jährliche 5,3 %. Die endgültigen Zahlen veröffentlicht das Institut am 15. Juli. Für Eigentümer und Käufer ist der Rückgang im Monatsvergleich eine freundliche Nachricht zur Jahresmitte.

Im Mai 2026 kamen nach vorläufigen Daten des Nationalen Statistikinstituts 1.021.800 ausländische Besucher nach Bulgarien, 2,4 % mehr als im Mai 2025. Die meisten reisten aus Rumänien (254.700), der Türkei (190.900), Griechenland (146.700) und Deutschland (64.500) an; 41,9 % der Besuche dienten Urlaub und Erholung. Die Sommersaison an der Küste startet damit von einer soliden Basis. Für Eigentümer, die ihre Wohnung zeitweise vermieten, ist die stabile Nachfrage eine gute Nachricht.