Пазар на имоти по Южното Черноморие, страница 2

По думите на Людмила Петкова от ръководството на Министерството на финансите ведомството подготвя нова линия в облагането на имотите: данъчните оценки, почти непроменени от около две десетилетия, се вдигат поетапно от 2027 до 2029 г. и за три години трябва да се удвоят. Освен това за данъчната 2027 г. е предвиден еднократен данък върху свръхпечалбата от 33 % за банките и други големи сектори. Обсъжда се, все още без решение, отделен данък върху необитаваните жилища; целта е собствениците да бъдат подтикнати да отдават под наем или да продават, а открит остава правният въпрос какво е „необитаван имот“.

По данните на Евростат, публикувани на 6 октомври 2026 г., обемът на търговията на дребно в България през август е с 5,9 % над същия месец на миналата година, при 1,2 % за ЕС като цяло и 0,8 % за еврозоната. По-висок ръст отчитат само Швеция със 7,7 % и Кипър със 7,5 %, следва Естония с 6,0 %; спад има в Малта (минус 2,4 %), Испания (минус 0,6), Италия (минус 0,5) и Германия (минус 0,4). За България редицата за годината е: януари 4,2, февруари 7,3, март 12,4, април 7,4, май 7,9, юни 7,1 и юли 5,6 %.

Оценка: Частното потребление носи българската икономика и това подкрепя пазара на наеми за търговски площи в Бургас и крайморските градове. За инвеститорите в търговски имоти редицата от януари насам е надежден сигнал, макар темпът да се забавя от март. Който отдава жилища под наем, вижда в покупателната способност на наемателите основата за стабилни наеми.

По данни на Асоциацията на търговците, производителите, вносителите и превозвачите на горива на 6 октомври 2026 г. дизелът струва около 1,83 евро за литър, а бензинът 1,61 евро; за две седмици бензинът поевтинява с още един цент. Представителят на асоциацията Димитър Хаджидимитров обяснява успокоението с нормализирането на доставките: близо 80 % от предишните товаропотоци през Ормузкия проток отново преминават. При автогаза действа намаленият акциз, но по-високите производствени разходи през зимата натискат нагоре; евентуално освобождаване на европейски петролни резерви от около 100 милиона барела би могло да свали цените още, а от 2027 г. нови правила на ЕС може да оскъпят горивата с 13 до 14 цента.

На 6 октомври 2026 г. Община Поморие публикува проекта за изменение на Наредба № 11 за местните такси; предложения и становища се приемат 30 дни на основание чл. 26, ал. 3 и 4 от Закона за нормативните актове, лично на гише № 1 в Центъра за административно обслужване на ул. „Солна“ № 5 или на mayor@pomorie.bg. От 2027 г. данъчната оценка по чл. 67, ал. 8 от Закона за местните данъци и такси вече не може да бъде основа за таксата за битови отпадъци; Поморие избира за събирането и транспортирането броя и вместимостта на съдовете заедно с честотата на извозване, в квартал „Свобода“ торби с определена вместимост, а за чистотата на обществените площи площта с коефициент 1,0 за жилищни и 2,0 за нежилищни площи. По изчисленията на общината средната такса за жилищен имот в град Поморие нараства от 54,02 евро през 2026 г. на 116,90 евро, в Ахелой от 41,02 на 79,32 евро, докато нежилищните имоти в Поморие падат от 370,93 на 251,78 евро; общият облог расте от 2 749 976,96 на 3 532 400 евро. Декларациите за брой съдове и заявленията за освобождаване за 2027 г. се подават до 31 януари 2027 г.; за многофамилните сгради се приемат по 80 литра на обект от контейнер 1 100 литра, за еднофамилните къщи по един съд от 240 литра.

По данни на Агенцията по вписванията през третото тримесечие на 2026 г. в Несебър и Слънчев бряг са вписани 1 857 продажби на имоти срещу 2 951 година по-рано, спад с 37,1 %. В Бургас сделките намаляват с 14,3 % до 2 047 (2 389 година по-рано), в Царево с 25,1 %, в Поморие само с 3,5 %; Варна губи 26,3 % (2 853 след 3 859). В цялата страна са вписани 45 312 продажби, с 22,1 % по-малко от 58 184 през третото тримесечие на 2025 г. и най-ниската тримесечна стойност поне от 2005 г. насам. В планинските курорти спадът е още по-силен: Разлог и Банско минус 30,4 %, Смолян и Пампорово минус 30,7 %.

На 1 октомври 2026 г. КЕВР утвърди цената на природния газ за октомври в размер на 44,09 евро за мегаватчас, с 5,99 % над септемврийската; стойността е без цени за достъп и пренос, акциз и ДДС. На тази цена „Булгаргаз“ доставя на крайните снабдители и на топлофикационните дружества; в микса влизат дългосрочният договор с Азербайджан, втечнен газ от търгове и минималното изтегляне от хранилището в Чирен. Допълнителна надбавка от 0,33 евро за мегаватчас комисията отхвърли, защото цената на газа определя над 70 % от крайната цена на топлинната енергия.

Оценка: За собствениците по крайбрежието цената на газа има значение най-вече през разходите за ток и отопление през зимата, защото там се отоплява предимно с електричество. Който ползва жилището целогодишно или го отдава под наем, трябва още сега да пресметне разходите за отоплителния сезон: поскъпването е трети пореден месец около пет-шест процента. Не виждам в това пречка за покупка, а аргумент за сгради с добра изолация и собствена термопомпа.

По експресната оценка на Националния статистически институт (НСИ) от 1 октомври 2026 г. хармонизираният индекс на потребителските цени през септември е с 0,1 % под августовския и с 5,6 % над септември 2025 г.; националният индекс на потребителските цени спада с 0,3 % спрямо август и също нараства с 5,6 % на годишна база. На месечна база най-силно поевтиняват ресторантите и хотелите с минус 4,3 % и свободното време и културата с минус 3,3 %; образованието поскъпва с 3,2 %, транспортът с 1,7 %. Оценката стъпва на около 90 % от планираните регистрации на цени, окончателните данни излизат на 14 октомври.

Общият индекс на цените на производител в промишлеността според данните на НСИ от 30 септември 2026 г. се увеличава през август с 3,0 % спрямо юли и със 17,4 % спрямо август 2025 г.; на вътрешния пазар стойностите са 3,3 и 16,8 %, на международния 2,6 и 18,4 %. На месечна база добивната промишленост поскъпва с 10,2 %, производството и разпределението на електрическа и топлинна енергия и газ с 5,3 %, преработващата промишленост с 1,5 %. На годишна база добивът е с 97,3 % над миналата година, енергетиката с 13,0 %, преработката с 10,4 %; в преработката основните метали поскъпват с 29,7 %, химичните продукти с 10,6 %.

Националният статистически институт отчита за септември 2026 г. спад на показателя за бизнес климата в строителството с 4,7 пункта — до 9,3 % при 14,0 % през август. Общият показател за бизнес климата в икономиката намалява с 1,3 пункта до 15,3 %. НСИ посочва като причина влошената оценка на строителните предприемачи за осигуреността с поръчки, а като основни пречки — икономическата неопределеност, недостигът на работна ръка и цените на материалите.

Оценка: За купувачите на новостроителни проекти по крайбрежието спадът е сигнал да проверяват по-внимателно портфолиото от поръчки на строителя и сроковете за завършване преди подписване, защото по-слаб отраслов климат повишава риска от забавяне. За продавачите на готови имоти преговорната позиция леко се измества в полза на купувачите, докато отрасълът остава на това ниво.

Средният срок на ипотечен кредит в Обединена българска банка (ОББ) е 25 години, съотношението дълг-доход е 36,4 %, а съотношението заем-стойност е 68,5 %, значително под разрешените от Българската народна банка тавани от 30 години, 50 % дълг-доход и 85 % заем-стойност, съобщи Standart на 30 септември 2026 г. Средният размер на новоотпуснатия кредит е около 150 000 евро, с 25 % повече спрямо предходната година. Според ръководството на ОББ купувачите съзнателно балансират между желания дом и финансовата сигурност на семейството.

Оценка: Показателят, който има значение за купувача, е съотношението заем-стойност: 68,5 % при разрешени 85 % означава, че голяма част от купувачите влизат на пазара със забележим собствен капитал, а не с финансиране до предела. Това структурно подкрепя цените, защото ограничава принудителните продажби при спад. При собствена покупка сравнението с тези стойности е полезно: който се нуждае от значително над 68,5 % външно финансиране, купува при по-стегнато изчисление от средния български купувач.

Националният статистически институт отчита ръст на цените на жилищата през второто тримесечие на 2026 г. с 4,5 % спрямо предходното тримесечие и с 15,5 % на годишна база. По региони картината е разнородна: Пловдив расте с 5,8 %, Стара Загора с 2,9 %, Варна с 2,8 % и София с 2,4 %, докато Бургас е единственият от петте големи града с понижение – с 1,5 %. През първото тримесечие на 2026 г. годишният ръст беше 14,8 %, а тримесечният – 6,2 %.

Оценка: Спадът от 1,5 % в Бургас контрастира с ръста в национален мащаб и заслужава трезво тълкуване: след няколко силни тримесечия отделен град може временно да остане на място или леко да се понижи, без това да обръща средносрочната тенденция. За купувача това означава да подбира по крайбрежието избирателно, според локация и състояние на имота, а не да разчита на националната цифра за ръст. Продавачът трябва да базира цената на местните сделки от последните месеци, не на средната за страната.

Указанията на Министерството на финансите за бюджетната процедура за 2027 г. залагат прогнозна минимална заплата от 660 евро и максимален осигурителен доход от 2400 евро. За 2028 г. се предвиждат 680 евро минимална заплата и осигурителен доход от 2500 евро, за 2029 г. – 710 евро и 2600 евро. Основа е нов механизъм за изчисление с четири равнопоставени показателя: индекс на потребителските цени, медиен и среден брутен доход и брутна добавена стойност на зает.

Националната агенция за приходите напомня, че коригиращи декларации за доходите от 2025 г. се подават до 30 септември. Корекцията е възможна еднократно за всяка декларация и важи както за годишната декларация на физическите лица, така и за декларацията по чл. 92 от Закона за корпоративното подоходно облагане. Подаването е електронно, през услугата предварително попълнена декларация, с персонален идентификационен код или с електронен подпис. Там, където приходната агенция установява разминаване със собствените си данни – например при хонорари или приходи от продажби в интернет, – тя изпраща съобщение по електронна поща.

От януари до август 2026 г. в България са регистрирани 35 573 нови леки автомобила – с 9,8 процента повече от същия период на миналата година, показват данни на европейската асоциация на производителите ACEA. В Европейския съюз ръстът за същия период е 5,3 процента. На бензин се падат 26 239 коли, на дизел – 3 135, на изцяло електрически – 2 939, на пълни хибриди – 2 328, на плъгин хибриди – 883. В съюза делът на изцяло електрическите вече е 21,7 процента, а в България е малко над осем процента.

По данни на Националния статистически институт през второто тримесечие на 2026 г. жилищата са с 15,5 процента по-скъпи от същото тримесечие на миналата година. Спрямо първото тримесечие ръстът е 4,5 процента. Разпределението е неравномерно: начело е Пловдив с 5,8 процента, следват Стара Загора с 2,9, Варна с 2,8 и София с 2,4, докато Бургас отстъпва 1,5 процента. През първото тримесечие годишният показател беше 14,8 процента.

Оценка: Минусът в Бургас е тримесечна стойност, а не обрат в посоката. Крайбрежието диша в ритъма на сезона, а второто тримесечие обхваща месеците преди разгара на лятото, когато сделките пред нотариус по Южното Черноморие са малко. За купувача това означава по-спокоен разговор за цената, отколкото в Пловдив или София. Продавачът да гледа годишната стойност, а не тримесечието, а който отдава под наем – лятната заетост.

От 2027 г. се предвижда акциз за леки автомобили с мощност над 250 киловата, дължим при първа регистрация или при внос. За нови коли той е 10 000 евро плюс 10 евро за всеки киловат над прага, за употребявани – 5 000 евро и 8 евро на киловат. 250 киловата са около 340 конски сили. Линейки, пожарни и други специализирани автомобили остават извън обхвата.

По предварителни данни разходите за труд на отработен час през второто тримесечие на 2026 г. са с 9,9 процента по-високи от година по-рано. Възнагражденията също нарастват с 9,9 процента, а другите разходи за труд – с 10,0 процента. По сектори начело е индустрията с 12,2 процента, следват услугите с 11,5 и строителството с 8,5 процента. Най-силно се покачват добивната промишленост с 18,7 процента и производството и разпределението на електроенергия и газ с 14,3 процента.

Комисията за енергийно и водно регулиране определи сумите, с които се покрива част от разходите на битовите крайни клиенти за електрическа енергия за периода от 1 до 31 август 2026 г. „Електрохолд Продажби“ получава 24,47 евро за мегаватчас без данък върху добавената стойност, „ЕВН България Електроснабдяване“ и „Енерго-Про Продажби“ – по 24,56 евро, а „ЕСП Златни пясъци“ – 58,97 евро. Причината е разликата между регулираната продажна цена и променливите разходи за доставка на пазара. Стойностите са публикувани на 23 септември.

Оценка: За собственика на ваканционен апартамент това е тихата половина от сметката за ток: във фактурата я няма, но държи тарифата ниско. Който отдава целогодишно, да помни, че подкрепата се решава наново всеки месец и не е траен режим. Смятам за разумно сметката за 2027 г. да стъпи на цената без компенсация, а самата компенсация да се приема като добавка.

На 23 септември Народното събрание прие на първо четене нов закон за потребителския кредит – 124 гласа „за“, 64 „против“ и 11 въздържали се. Предвиждат се 14 дни за отказ без неустойка и обхват за кредити до 100 000 евро. При малките заеми до 1 860,60 евро със срок над три месеца общите разходи могат да достигнат главницата, но не и да я надхвърлят. Преди всяко отпускане оценката на кредитоспособността става задължителна, а рекламата на бързите кредити се стеснява; законът въвежда директива (ЕС) 2023/2225.

През август 2026 г. горивата в България поскъпнаха с 34,5 процента спрямо същия месец на миналата година – най-високата стойност в Европейския съюз според данни на Евростат. Следват Литва с 28,8 процента, Финландия с 27,6, Германия с 27,5 и Франция с 27,4; средното за ЕС е 23,8 процента. Спрямо предходния месец дизелът в България поскъпна с 13,5 процента, по-висок ръст има само в Чехия с 14,3 процента, при средно 8,3 процента за ЕС. През юни годишният показател за България беше 26 процента, а през юли – 22,2 процента.

Оценка: За собственика на имот по крайбрежието това не е въпрос на бензиностанция, а на текущи разходи: пътуването на майсторите, превозът на бельо, доставките до строежа и цените на доставчиците стъпват върху него. Виждам две страни. Който отдава под наем, нека прочете внимателно договора за управление и поддръжка за 2027 г., защото разходът се появява първо там. Който ползва имота сам и кара малко, ще усети преди всичко втората вълна през цените на място.

По данни на Евростат, ползващи мрежата на Евроконтрол, през август 2026 г. авиокомпаниите изпълниха 708 980 търговски полета в ЕС – с 2,3 процента повече от август 2025 г. и с 5,7 процента повече от август 2024 г. България отчита ръст от 1,7 процента и изостава с 0,6 процентни пункта от стойността за ЕС. Гърция е с 4,1 процента, Румъния с 1,1 процента, а в Германия обемът намалява с 2,4 процента. В 19 държави членки броят на полетите расте, в осем намалява.

Оценка: Обемът на полетите е най-честният изпреварващ показател за курортен регион: той идва преди данните за резервации и трудно се разкрасява. България расте, но по-бавно от средното за Европа и осезаемо по-бавно от Гърция – това е истинската новина за крайбрежието. Не чета в това срив, а сигнал: който отдава под наем, да не залага през 2027 г. само на чартърните вериги, а да развива директните резервации и извънсезона. „Евровизия“ в Бургас през май 2027 г. ще измести кривата за година, но не завинаги.

На форума „Дълголятие – Гостоприемно море“ на 19 септември 2026 г. в Царево Министерството на туризма представи данни за текущия сезон: от май до юли 3,1 милиона туристи, 11 милиона нощувки и 627 милиона евро приходи, с 13 процента повече от миналата година. От януари до юли са регистрирани 5,2 милиона гости, от които 2,2 милиона чуждестранни, със среден престой 3,8 нощувки срещу 2,4 нощувки при гостите от страната. Приходите са 520 милиона евро от чуждестранни гости, ръст от 10,5 процента, и 360 милиона евро от български, ръст от 18,1 процента. За 2027 г. вече са резервирани 150 000 самолетни места от Германия.

Оценка: Най-интересното число тук не е обемът, а престоят: средно 3,8 нощувки при чуждестранните гости. Който отдава курортен апартамент по южното крайбрежие, често разчита на седмични резервации и после установява, че пазарът резервира по-кратко и се сменя по-често, което оскъпява почистването и предаването. Виждам в това довод за имоти със самостоятелно настаняване и надеждно управление на място. Това, че приходите растат по-бързо от броя гости, говори за по-висока цена на нощувка – и е по-добрата новина за собственика.

Българската народна банка отчита приток на преки чуждестранни инвестиции от 3,45 милиарда евро за януари – юли 2026 г., или 2,8 процента от икономиката. За същия период на 2025 г. сумата беше 1,53 милиарда евро. Най-голям дял имат реинвестираните печалби с 2,62 милиарда евро, към тях се добавят 492 милиона евро дългови инструменти и 334,8 милиона евро дялов капитал. При недвижимите имоти е отчетен отлив от 7,3 милиона евро срещу отлив от 16,6 милиона евро година по-рано.

На 18 септември 2026 г. бензин А95 в България струваше 1,67 евро за литър, дизелът – 1,94 евро, а автогазът – 0,68 евро. В същия ден беше обявен пакет от мерки за над 300 милиона евро, който трябва да смекчи ефекта от високите цени на горивата върху домакинствата и бизнеса. От тях 170 милиона евро отиват като помощ за земеделските стопанства, а 100 милиона евро покриват разликата в цената на газьола между 2025 и 2026 г., което съответства на близо 44 цента на литър. За домакинствата с ниски доходи е предвидено еднократно плащане от 50 евро за над 560 000 души, за което са заделени 30 милиона евро.

Нова методика урежда как Комисията за защита на потребителите проверява дали едно повишение на цената е икономически обосновано; основата е промяната в Закона за защита на потребителите. За обосновка се приемат по-високи разходи за доставка, производство, труд, енергия и суровини, както и промени във валутните курсове; позоваването на общата инфлация или на целева печалба не е достатъчно. Сравнението е с редовната цена в сходни предходни периоди, като промоциите и връщането към редовна цена остават извън обхвата. За първия отговор търговецът разполага с най-малко пет работни дни, при непълни данни се добавят още пет до десет, и едва тогава повишението се смята за необосновано. Две браншови организации виждат в това контрол върху печалбата и тежест най-вече за малките фирми.

„Булгаргаз“ подаде в Комисията за енергийно и водно регулиране заявление за цена от 44,08 евро за мегаватчас през октомври 2026 г., без цени за достъп и пренос, без акциз и ДДС. Това е с 5,96 процента над утвърдените за септември 41,60 евро. В ценовия микс влизат количества по дългосрочния договор с Азербайджан и втечнен природен газ от търгове, както и компонент за съхранение в подземното газохранилище „Чирен“. Заявлението се обсъжда на открито заседание, след което цената се утвърждава.

На 17 септември 2026 г. Комисията за защита на конкуренцията образува задълбочено проучване на придобиването на контрол върху „КонтурГлобал Марица-изток 3“ и „КонтурГлобал Оперейшънс България“ от „Номад Кепитал Груп“ ЕООД. Втори съдружник е Националната електрическа компания. Ведомството вижда хоризонтални ефекти при търговията на едро с електроенергия и вертикални между производството и продажбата и иска да установи действителния собственик и финансирането на новоучредения купувач. Предложено условие би отделило фотоволтаичните мощности и батерийните хранилища в отделно дружество, за което е необходимо съгласие на енергийния регулатор. Който иска да се произнесе по ефектите за конкуренцията, разполага с 30 дни от обявяването на решението.

Оценка: Електроенергията по крайбрежието е разход, който мнозина забелязват едва в годишния отчет на управляващото дружество. „Марица-изток 3“ покрива осезаем дял от вътрешното производство и който я контролира, влияе през цената на едро и върху сметките на комплекса. Затова чета това производство не като фирмена новина, а като ранен сигнал за ценовата база на следващите отоплителни сезони. Практическият извод за купувача: преди сделката да се погледне договорът за ток по обекта и делът на общите части в сметката.

През август 2026 г. работодателите обявиха в бюрата по труда 9659 свободни места, с 1211 повече от юли, или ръст от 14 на сто. Регистрираната безработица е 5,47 на сто, а на отчет са 155 007 души. Чрез бюрата по труда през август започнаха работа 8837 души, а още 659 заети, учащи и пенсионери получиха подкрепа при смяна на заетостта. Най-много места има в образованието, преработващата промишленост, държавното управление, търговията и ремонта на автомобили, административните и спомагателните дейности, хотелиерството и ресторантьорството, както и транспорта и складирането. Най-търсени са преподаватели, работници в промишлеността и строителството, шофьори, чистачи и заети в персоналните услуги.

Транскаспийският международен транспортен маршрут свързва Югоизточна Азия и Китай през Казахстан, Каспийско море, Азербайджан и Грузия с Европа, включително през черноморските пристанища Бургас и Варна и грузинските Поти и Батуми. Товарният обем достигна през 2024 г. около 4,5 милиона тона при 586 000 тона през 2021 г. Европейската комисия обяви на 16 септември 2026 г., че чрез инициативата Global Gateway ще мобилизира до 12 милиарда евро публични и частни средства, ще утрои търговските потоци до 2030 г. и ще съкрати сроковете. Работна група по маршрута заседава в София на 14 и 15 септември 2026 г. по въпросите на капацитета, контейнерните превози и конкурентоспособността.

Оценка: За жилищния пазар по южното крайбрежие такъв маршрут тежи не със заглавието, а с въпроса за работните места. Пристанище с растящ контейнерен оборот привързва към Бургас логистика, спедиция и поддръжка, а това е страната на търсенето за целогодишно отдаване, не само за сезона. Към числата съм внимателна, защото обявено мобилизиране на средства още не е договорен трафик. Който мисли дългосрочно, следи оборота на пристанище Бургас, а не декларациите за намерения.

Средната цена на дизеловото гориво за страната на 16 септември 2026 г. е 1,95 евро за литър, а на бензина — 1,70 евро. Само за този ден дизелът добавя три цента, бензинът — един. Димитър Хаджидимитров, заместник-председател на съюза на търговците, производителите и вносителите на горива, очаква до края на седмицата 1,97 до 1,99 евро. Като причини посочва свитото предлагане на дизел, закриването на около десет европейски рафинерии през последните години, по-високите транспортни разходи и създаването на зимни запаси. Който строи или ремонтира по крайбрежието, ще види това движение първо в таксата за придвижване на фирмите и в навлото за материали.