Kann ich als Ausländer Immobilien in Bulgarien kaufen?

Ja, Gebäude und Wohnungen dürfen Ausländer direkt erwerben; beim Grund und Boden hängt es von der Staatsangehörigkeit ab. Die Grenze zieht die Verfassung: Nach Art. 22 Abs. 1 der bulgarischen Verfassung erwerben Ausländer und ausländische juristische Personen Eigentum an Land nur unter den Bedingungen aus dem EU-Beitritt, aus einem ratifizierten völkerrechtlichen Vertrag oder durch gesetzliche Erbfolge. EU- und EWR-Bürger dürfen deshalb Bauland direkt als Privatperson erwerben; Sonderregeln bestehen nur für Agrar- und Forstflächen. Wer als Deutscher Immobilien in Bulgarien kaufen will, steht damit einem bulgarischen Käufer weitgehend gleich. Gebäude und Wohnungen erwerben EU- wie Nicht-EU-Bürger ohne Gesellschaft (Art. 29 Abs. 4 Eigentumsgesetz). Käufer aus Drittstaaten halten Grund und Boden üblicherweise über eine bulgarische Gesellschaft. Verbreitet ist die OOD, die einer deutschen GmbH bzw. britischen Ltd. entspricht; die Ein-Personen-Variante heißt EOOD. Seit dem 01.01.2026 beträgt ihr Stammkapital mindestens 1 €, jeder Anteil mindestens 1 Eurocent (Art. 117 Abs. 1 Handelsgesetz). Für Nicht-EU-Bürger gilt eine weitere Grenze: Der Kauf verschafft kein Aufenthaltsrecht. Die Staatsangehörigkeit entscheidet also über die Konstruktion des Kaufs, nicht darüber, ob er möglich ist. Welche Form und welcher Weg passen, ordnet der Aufenthalts-Ratgeber ein; die verbindliche Gestaltung erfolgt mit Notar und Berater.