Wie prüfe ich Eigentum und Lasten einer Immobilie?

Eigentum wird über das Grundbuch bei der Registeragentur geprüft, die räumliche Zuordnung über das Kataster (АГКК/KAIS). Beide Register sind amtlich und im Linkverzeichnis direkt verlinkt. Kern der Eigentumsprüfung beim Immobilienkauf in Bulgarien ist die Lastenbescheinigung (удостоверение за тежести) aus dem Grundbuch, am besten über zehn Jahre und tagesaktuell zum Termin. Sie zeigt Hypotheken, Pfändungen und eingetragene Klagen. Ihre Echtheit lässt sich online über einen 12-stelligen Prüfcode bei der Registeragentur prüfen. Dazu gehören die Katasterskizze und die Steuerwert-Bescheinigung der Gemeinde, bei Neubauten auch Nutzungserlaubnis und Bebauungsplan. Der Notar hat eigene Pflichten: Er prüft, ob der Veräußerer Eigentümer ist, und nennt die Eigentumsnachweise im Akt; ist der Titel des Veräußerers nicht eingetragen, stellt er den Akt erst nach dessen Eintragung aus (Art. 586 Abs. 1, 3 und 4 ГПК). Vor jeder Beurkundung prüft er, ob eine Sicherungsmaßnahme nach dem Gesetz über die Einziehung unrechtmäßig erworbenen Vermögens besteht (Art. 25 Abs. 2 ЗННД), und gleicht die Personalien der Beteiligten mit den staatlichen Personen- und Ausweisregistern ab (Art. 25 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 19 Abs. 2 ЗННД). Hypotheken und Pfändungen fragt er nur im Auftrag der Parteien ab (Art. 22 ЗННД); deshalb gehört die Lastenbescheinigung in die anwaltliche Vorprüfung. Die Prüfung erfolgt vor dem Notartermin. Der Kaufnebenkostenrechner setzt für die anwaltliche Vorprüfung 0,5 Prozent des Kaufpreises an, mindestens 1.000 €; rechtlich vorgeschrieben ist sie nicht. Wer die Unterlagen vor der ersten Zahlung vollständig hat, erkennt Hypotheken und Pfändungen, solange der Vertrag noch verhandelbar ist. Den Ablauf beschreibt der Kaufablauf, Schritt 2.