Kaufablauf & Eigentumsprüfung in Bulgarien

1. Ablauf vom Vorvertrag mit Anzahlung bis zum Grundbuch

Zuerst der Vorvertrag (предварителен договор): schriftlich, mit Kaufgegenstand, Preis und Fristen, meist mit einer frei verhandelten Anzahlung. Er begründet einen Anspruch, überträgt aber noch kein Eigentum. Danach folgen Eigentums- und Lastenprüfung, dann der notarielle Akt (нотариален акт). Erst mit dieser Beurkundung geht das Eigentum über. Der Notar veranlasst die Eintragung im bulgarischen Grundbuch (Имотен регистър) bei der staatlichen Registeragentur und meldet den Wechsel an die Gemeinde.

2. Eigentums- und Lastenprüfung vor der Unterschrift

Kern ist die Lastenbescheinigung (удостоверение за тежести) aus dem Grundbuch, am besten über zehn Jahre und tagesaktuell zum Termin. Sie zeigt Hypotheken, Pfändungen und eingetragene Klagen. Dazu gehören die Katasterskizze (скица) und die Steuerwert-Bescheinigung (данъчна оценка) der Gemeinde. Wichtig: Der Notar prüft das Eigentum des Verkäufers (Art. 586 Abs. 1 der Zivilprozessordnung, GPK), Hypotheken und Pfändungen aber nur im Auftrag der Parteien (Art. 22 des Notariatsgesetzes, ZNND). Die Bescheinigung muss aktiv beschafft werden.

3. Erbengemeinschaften und Miteigentum

Wurde die Immobilie geerbt, müssen alle Miterben am Verkauf mitwirken; nachgewiesen wird das über die Erbenbescheinigung (удостоверение за наследници). Verkauft ein einzelner Miteigentümer nur seinen ideellen Anteil, haben die übrigen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht (Art. 33 Eigentumsgesetz). Verfügt ein Miterbe eigenmächtig über ein einzelnes Nachlassobjekt, ist das unwirksam, solange es ihm nicht bei der Teilung zufällt (Art. 76 Erbgesetz).

4. Verkauf durch Eheleute: Zustimmung beider Ehegatten

Eine während der Ehe erworbene Immobilie gehört in der Regel beiden Ehegatten gemeinsam (eheliches Gemeinschaftsvermögen, Art. 21 Familiengesetzbuch), unabhängig davon, auf wessen Namen sie eingetragen ist. Der Verkauf erfordert die Zustimmung beider Ehegatten (Art. 24). Bei Ehevertrag oder Gütertrennung kann dies abweichen.

5. Offene Posten: Grundsteuer, Müllgebühr, Strom und Wasser

Grundsteuer (данък върху недвижимите имоти) und Müllgebühr (такса битови отпадъци) schuldet jeweils der Eigentümer; der Käufer wird ab dem Folgemonat des Erwerbs steuerpflichtig. Offene Strom- und Wasserrechnungen sind Konto-Verbindlichkeiten des Voreigentümers. Zählerstände und Ummeldung werden am besten zum Notartermin geklärt. Abgesichert wird das über die tagesaktuelle Lastenbescheinigung, quittierte Belege und Zahlung Zug um Zug.

6. Die Rolle des Notars am Ort der Immobilie

Zuständig ist der Notar am Ort der Immobilie. Er prüft Identität, Eigentum und den Willen der Parteien, erfüllt die Geldwäsche-Prüfpflichten, beurkundet den Kauf und veranlasst die Eintragung.

7. Immobilienkauf in Bulgarien: beglaubigte Übersetzung, Dolmetscher und Anwälte

Spricht eine Partei kein Bulgarisch und beherrscht der Notar ihre Sprache nicht, bestellt der Notar einen Dolmetscher (Art. 582 Zivilprozessordnung); wird das missachtet, ist die Beurkundung nichtig. Ausländische Urkunden brauchen je nach Land Apostille oder Legalisierung; die Unterschrift des Übersetzers wird notariell beglaubigt. Svetlana vermittelt vereidigte Übersetzer und, für die rechtliche Prüfung, erfahrene Anwälte.

8. Grundstücksrecht beim Immobilienkauf in Bulgarien: Gebäude direkt, Grundstück je nach Herkunft

EU- wie Nicht-EU-Bürger dürfen Gebäude und Wohnungen direkt erwerben (Art. 29 Eigentumsgesetz), ohne Gesellschaftskonstruktion. Beim Grundstück ist die Rechtslage anders: EU-/EWR-Bürger dürfen Bauland direkt als Privatperson erwerben (Sonderregeln bestehen nur für Agrar- und Forstflächen); Nicht-EU-Käufer halten Land üblicherweise über eine bulgarische Gesellschaft (OOD), die als bulgarische juristische Person das Grundstück erwerben kann. Diese Gestaltung sollte im Einzelfall steuerlich und rechtlich geprüft werden.

9. Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Bulgarien

Beim Kauf fallen an: die kommunale Erwerbssteuer (0,1–3 %, je nach Gemeinde, bemessen am höheren Wert aus Kaufpreis und Steuerwert), die Notargebühr nach gesetzlichem Tarif (degressiv, gedeckelt) und die Eintragungsgebühr von 0,1 %. Als grobe Orientierung liegen die Erwerbsnebenkosten bei rund 3–6 %.

Jede dieser Positionen für Ihren eigenen Kaufpreis nennt der Kaufnebenkostenrechner unter Immobilien in Bulgarien kaufen.