Wie läuft ein Immobilienkauf in Bulgarien ab?

Der Kauf läuft in klaren Schritten ab. Zuerst der schriftliche Vorvertrag (предварителен договор) mit Kaufgegenstand, Preis und Fristen und meist einer frei verhandelten Anzahlung; er begründet einen Anspruch, überträgt aber noch kein Eigentum. Vor der Unterschrift steht die Eigentums- und Lastenprüfung: zentral ist die tagesaktuelle Lastenbescheinigung (удостоверение за тежести) aus dem Grundbuch, dazu Katasterskizze (скица) und Steuerwert-Bescheinigung (данъчна оценка). Wichtig: Der Notar prüft Belastungen nur auf ausdrücklichen Auftrag, die Bescheinigung muss aktiv beschafft werden. Das Eigentum geht erst mit dem notariellen Akt (нотариален акт) über; der Notar am Ort der Immobilie beurkundet, erfüllt die Geldwäsche-Prüfpflichten und veranlasst die Eintragung im Grundbuch (Имотен регистър). Spricht eine Partei kein Bulgarisch, ist ein Dolmetscher zwingend (Art. 582 Zivilprozessordnung), sonst ist die Beurkundung nichtig. EU- wie Nicht-EU-Bürger dürfen Wohnungen und Häuser direkt erwerben (Art. 29 Eigentumsgesetz); Bauland halten Nicht-EU-Käufer üblicherweise über eine bulgarische Gesellschaft (ООД). Nebenkosten: kommunale Erwerbssteuer 0,1–3 % je Gemeinde (vom höheren Wert aus Preis und Steuerwert), Notargebühr nach gesetzlichem Tarif und Eintragungsgebühr 0,1 %; zusammen grob 3–6 %.