Eignet sich eine Immobilie in Bulgarien als Kapitalanlage?

Ob sich eine Immobilie in Bulgarien als Kapitalanlage eignet, hängt von Lage, Objektart und Vermietungsplan ab; eine Rendite lässt sich nicht zusagen. Dieser Text beantwortet den Kostenteil der Frage: Erwerbsteuer, laufende Abgaben, Registrierung und Besteuerung der Mieteinnahmen. Er empfiehlt kein Objekt. Kosten beim Kauf: Die Erwerbsteuer zahlt der Erwerber, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren (Art. 45 Abs. 1 ZMDT). Ist der Erwerber im Ausland, ist der Veräußerer steuerpflichtig (Art. 45 Abs. 2 ZMDT). Wie sich das im Vertrag auswirkt, klären Käufer aus Deutschland vor der Beurkundung mit dem Notar. Den Satz bestimmt der Gemeinderat zwischen 0,1 und 3 Prozent (Art. 47 Abs. 2 ZMDT). Nach der Satzung der Gemeinde Burgas in der Fassung von November 2023 beträgt er 3 Prozent bei entgeltlichem Erwerb (Art. 41 Abs. 2); den aktuellen Stand erfragen Sie bei der Gemeinde. Grundlage ist der vereinbarte Preis, bei einem niedrigeren Preis die Steuerbewertung (Art. 46 Abs. 2 Nr. 1 ZMDT). Bei einem Preis von 100.000 €, der nicht unter der Steuerbewertung liegt, sind das nach dieser Fassung in Burgas 3.000 €. Die Steuer wird bei der Übertragung fällig (Art. 49 Abs. 2 ZMDT); Notare vollziehen den Vertrag erst, wenn sie die Zahlung festgestellt haben (Art. 50 Abs. 1 ZMDT). Weitere Nebenkosten zeigt der Kaufnebenkostenrechner. Laufende Kosten: Die Immobiliensteuer setzt der Gemeinderat zwischen 0,1 und 4,5 Promille der Steuerbewertung fest (Art. 22 ZMDT); bei 100.000 € Steuerbewertung ergibt der gesetzliche Rahmen 10 € bis 450 € im Jahr. Sie wird in zwei gleichen Raten bis 30. Juni und 31. Oktober gezahlt; wer bis 30. April das ganze Jahr zahlt, erhält 5 Prozent Nachlass (Art. 28 Abs. 1 und 2 ZMDT). Die Abfallgebühr wird für das Kalenderjahr bestimmt (Art. 67 Abs. 1 ZMDT) und nach der Ordnung gezahlt, die der Gemeinderat festlegt (Art. 69 Abs. 1 ZMDT). Ablauf bei Vermietung in Schritten: Erstens die Steuerpflicht klären, zweitens bei kurzfristiger Vermietung von Gästezimmern oder Gästeapartments die Registrierung beim Bürgermeister beantragen, drittens die Einnahmen nach bulgarischem Recht erklären. Die Registrierung erfolgt durch eine Antragserklärung nach Art. 129а Tourismusgesetz an den Bürgermeister der Gemeinde, in der das Objekt liegt (Art. 31 Abs. 1 der Verordnung, Amtsblatt Nr. 59 vom 03.07.2020). Bei Mängeln gilt eine Frist von drei Tagen zur Behebung (Art. 31 Abs. 2). Steuer auf Mieteinnahmen: Für in Bulgarien ansässige Personen beträgt der Satz auf die Gesamtjahresbemessungsgrundlage 10 Prozent (Art. 48 Abs. 1 ZDDFL). Mieteinkünfte aus Bulgarien, die Nichtansässige beziehen, werden mit Abgeltungsteuer besteuert (Art. 37 Abs. 1 Nr. 4 ZDDFL), Satz 10 Prozent (Art. 46 Abs. 1 ZDDFL). Wer in Deutschland wohnt: Bulgarien darf Einkünfte aus dort gelegenem Grundvermögen besteuern (Art. 6 Abs. 1 DBA). Deutschland nimmt sie von der Bemessungsgrundlage aus, soweit sie tatsächlich in Bulgarien besteuert werden (Art. 22 Abs. 1 Buchst. a DBA), und berücksichtigt sie bei der Festsetzung des Steuersatzes (Buchst. d). Häufige Missverständnisse: Ein Erwerbsteuersatz gilt nur in der Gemeinde, deren Gemeinderat ihn bestimmt hat. Die Freistellung in Deutschland heißt nicht, dass die Mieteinnahmen dort unbeachtet bleiben, denn sie wirken auf den Steuersatz für das übrige Einkommen. Und nicht immer ist der Kaufpreis die Grundlage der Erwerbsteuer: Liegt die Steuerbewertung höher, gilt sie. Abgrenzung: Notar-, Makler- und Bankkosten fehlen hier. Wer eine Immobilie in Bulgarien als Kapitalanlage prüft, klärt Steuern und Registrierung vor dem Kauf. Allgemeine Information, keine Steuerberatung.