Процес на покупка и проверка на собствеността в България

Как стъпка по стъпка протича покупката на имот по Черноморието в България — и какво да проверите преди подписване.

1. Процесът стъпка по стъпка

Първо предварителен договор: в писмена форма, с предмет, цена и срокове, обикновено със свободно договорено капаро. Той поражда задължение, но още не прехвърля собствеността. Следват проверка на собствеността и тежестите, после нотариалният акт — собствеността преминава едва с него. Нотариусът осигурява вписването в Имотния регистър към Агенцията по вписванията и уведомява общината за промяната.

2. Проверка на собствеността преди подписване

Ключово е удостоверението за тежести от Имотния регистър, най-добре за десет години и към датата на сделката. То показва ипотеки, възбрани и вписани искови молби. Към това се добавят скицата и удостоверението за данъчна оценка от общината. Важно: нотариусът проверява тежестите само по изрично възлагане — затова документът трябва да се набави активно.

3. Наследствени общности и съсобственост

Ако имотът е наследен, в продажбата трябва да участват всички сънаследници; това се доказва с удостоверение за наследници. Ако един съсобственик продава само своята идеална част, останалите съсобственици имат право на изкупуване (чл. 33 от Закона за собствеността). Разпореждане на сънаследник с отделен наследствен предмет е недействително, ако предметът не се пада в неговия дял при делбата (чл. 76 от Закона за наследството).

4. Съпрузи

Имот, придобит по време на брака, по правило принадлежи общо на двамата съпрузи (съпружеска имуществена общност, чл. 21 от Семейния кодекс) — независимо на чие име е вписан. Продажбата изисква съгласието на двамата съпрузи (чл. 24). При брачен договор или режим на разделност това може да е различно.

5. Задължения и открити позиции

Данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци дължи собственикът; купувачът става задължен от месеца след придобиването. Неплатените сметки за ток и вода са задължения по партидата на предишния собственик — показанията на уредите и пререгистрацията най-добре се уреждат при нотариуса. Това се обезпечава с актуално удостоверение за тежести, платени квитанции и плащане стъпка по стъпка.

6. Ролята на нотариуса

Компетентен е нотариусът по местонахождението на имота. Той проверява самоличността, собствеността и волята на страните, изпълнява задълженията за проверка срещу изпиране на пари, изготвя акта и осигурява вписването.

7. Превод, преводачи и адвокати

Ако страна не владее български, а нотариусът не владее нейния език, нотариусът назначава преводач (чл. 582 ГПК); неспазването прави акта нищожен. Чуждестранните документи според държавата изискват апостил или легализация; подписът на преводача се заверява нотариално. Светлана осигурява заклети преводачи и, за правна проверка, опитни адвокати.

8. Купувачи от чужбина

Граждани на ЕС и извън ЕС могат да придобиват сгради и апартаменти директно (чл. 29 от Закона за собствеността) — без дружествена форма. При земята е различно: гражданите на ЕС/ЕИП могат да придобиват урегулирани поземлени имоти директно като физически лица (особени правила важат само за земеделски и горски земи); купувачите извън ЕС обикновено държат земя чрез българско дружество (ООД), което като българско юридическо лице може да придобие имота. Тази схема следва да се прецени в данъчно и правно отношение във всеки случай.

9. Данъци и съпътстващи разходи

При покупка се дължат: общинският данък при придобиване (0,1–3 %, според общината, върху по-високата от цената и данъчната оценка), нотариалната такса по законоустановената тарифа (регресивна, с таван) и таксата за вписване 0,1 %. Ориентировъчно съпътстващите разходи са около 3–6 %.

Тази страница дава общ преглед (към 2026 г.) и не замества индивидуална правна или данъчна консултация. Светлана ви придружава през целия процес и осигурява контакт с нотариус, заклети преводачи и адвокати.