Seriöse Immobilienmakler in Bulgarien finden: acht Prüfpunkte und die richtige Küste

Der Maklerberuf ist in Bulgarien nicht reguliert

Anders als in Deutschland gibt es in Bulgarien keine Gewerbeordnung und keine berufsständische Aufsicht für Makler. Jeder darf sich Makler oder Berater nennen.

Nach Svetlanas Erfahrung ist eine Berufshaftpflichtversicherung faktisch unbekannt, im Schadensfall haftet niemand. Es gibt kein Anderkonto, keinen Entschädigungsfonds und keine Kammer, bei der Sie sich beschweren könnten. Wer Ihnen Geld abnimmt, ist der Einzige, der es zurückzahlen könnte.

Seit 2022 liegen der Nationalversammlung vier Gesetzentwürfe zu Immobilienvermittlern vor. Der jüngste vom 2. April 2025 sieht einen Berufszugang mit einem Nationalen Register vor. Ein verabschiedetes Gesetz ist in der Datenbank der Nationalversammlung nicht verzeichnet, Stand 20.09.2026.

Die Provision ist frei verhandelbar. In Bulgarien gilt Vertragsfreiheit, Art. 9 ZZD (BG), im Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge. Weder ein Provisionssatz noch eine Gebührenordnung ist vorgeschrieben.

Die Aussage „die Provision ist gesetzlich vorgeschrieben“ ist deshalb falsch. Marktüblich kann ein Satz sein, gesetzlich ist keiner. Die Prüfregel dazu steht in der FAQ zu Gebührenordnungen.

Acht Prüfpunkte für einen seriösen Immobilienmakler in Bulgarien

• ·Sprache und Register. Wer kein Bulgarisch spricht, kann weder Register prüfen noch mit Notar, Gemeinde oder Verkäufer verhandeln, und damit kein seriöser Vermittler sein. Besondere Vorsicht gilt bei Landsleuten, die sich hier als Makler oder Berater präsentieren und kein Wort Bulgarisch sprechen.
• ·Die drei Kaufpapiere. Ein seriöser Vermittler legt die tagesaktuelle Lastenbescheinigung aus dem Grundbuch, die Katasterskizze und die steuerliche Bewertung von sich aus vor. Der Notar prüft das Eigentum des Verkäufers (Art. 586 Abs. 1 ГПК), Hypotheken und Pfändungen aber nur im Auftrag der Parteien (Art. 22 ЗННД).
• ·Referenzen und Adresse. Fragen Sie nach Referenzen und nach einer festen Adresse vor Ort, und besuchen Sie das Büro. Ob die Firma im Handelsregister steht, zeigt eine kostenlose Abfrage.
• ·Provision. Vereinbaren Sie die Provision schriftlich vor dem ersten Termin. Nennt jemand einen Satz als gesetzlich vorgeschrieben, stimmt das nicht.
• ·Das Köderobjekt. Beim Termin heißt es, das günstige Objekt sei gerade verkauft, und gezeigt werden überteuerte Alternativen. Ob es den Köder je gab, lässt sich dann nicht mehr prüfen. Die Fotos in Anzeigen sind nicht selten zehn oder fünfzehn Jahre alt.
• ·Zeitdruck. Wer Sie drängt, sofort zu entscheiden, liefert Ihnen den Grund, den Termin zu verlassen. Seriöse Objekte laufen nicht weg.
• ·Gebietskenntnis. Wer ein Gebiet wirklich kennt, kann Lagen, Preise, Bauqualität und Nachfrage verlässlich einschätzen. Fragen Sie deshalb, in welchem Gebiet der Makler arbeitet und wie lange schon.
• ·Besichtigung im Winter. Besichtigen Sie im ersten oder letzten Quartal des Jahres. Ein Ort, der im August voller Leben ist, zeigt erst im Januar sein zweites Gesicht. Beauftragen Sie den Notar ausdrücklich mit der Prüfung der Belastungen.

Kaufen Sie nie ungesehen über das Internet, und reisen Sie nie für ein einzelnes Objekt aus einer Anzeige an.

Was Sie selbst im Register abfragen können

Das Handelsregister ist öffentlich, der Zugang ist kostenlos, Art. 11 Abs. 1 ZTRRJULNZ (BG). Ein Makler, der als Firma auftritt, ist dort auffindbar. Der Eintrag belegt, dass die Firma existiert, und sagt nichts über die Qualität ihrer Arbeit. Die Abfrage läuft über das Portal der Registeragentur.

Das Immobilienregister beantwortet Abfragen im Fernzugriff für 0,51 Euro je Abfrage, bezahlt über ePay, Stand 20.09.2026. Die Katasteragentur weist darauf hin, dass für den Notarakt eine Skizze mit richtigen Daten zu Immobilie und Eigentum nötig ist.

Die Portale der Register sind auf Bulgarisch. Wer die Sprache nicht spricht, braucht jemanden, der sie liest. Das ist der Grund für den ersten Prüfpunkt.

Wo die Suche beginnt: Lockangebote erkennen

Titel wie „über 10.000 Immobilien in Bulgarien“ oder „Haus für wenige tausend Euro“ sind Marketingtricks. Woher der Tiefstpreis stammt und was Bauland an der Südküste tatsächlich kostet, steht auf der Seite Lockangebote bei Häusern in Bulgarien.

Wie das angeblich verkaufte Köderobjekt zu überteuerten Alternativen führt, beschreibt die FAQ zur Masche bei Besichtigungsterminen.

Svetlanas Gebiet: die Südküste von Sweti Wlas bis Rezovo

Svetlana berät und vermittelt an der gesamten bulgarischen Südküste. Das Gebiet reicht von Sweti Wlas (Sveti Vlas) im Norden bis Rezovo an der türkischen Grenze und etwa fünf bis sechs Kilometer ins Land. Dazu zählen Sonnenstrand, Nessebar, Pomorie, Burgas, Sosopol (Sozopol), Primorsko, Zarewo (Tsarevo) und Sinemorets.

Diese Konzentration ist Absicht: Wer ein Gebiet wirklich kennt, beurteilt Lagen, Preise, Bauqualität und Nachfrage verlässlich. Die Oblasten Warna (Varna) und Dobritsch und das Binnenland vermittelt Svetlana nicht. Alle Küstenorte mit ihren Preisen stehen auf der Seite Immobilien an der Südküste. Wie Svetlana in diesem Gebiet sucht und den Kauf bis zur Anmeldung begleitet, steht unter Immobilien in Bulgarien kaufen.

• ·Erdbeben: Die Baunorm führt Burgas, Nessebar, Pomorie, Sosopol und Zarewo beim niedrigen Seismikkoeffizienten 0,10.
• ·Klima: Die Südküste ist milder, sonniger und windgeschützter, und die warme Saison dauert länger.
• ·Straße: Die Trakia-Autobahn A1 verbindet Burgas seit 2013 durchgehend mit Plowdiw (Plovdiv) und Sofia.
• ·Türkei: Der Grenzübergang Malko Tarnovo liegt rund 79 Kilometer von Burgas entfernt.
• ·Flughafen: Burgas hat einen eigenen internationalen Flughafen, von Mai bis Oktober fliegen neun deutsche Städte direkt.
• ·Stadt: In einer landesweiten Leserumfrage wurde Burgas viermal zur besten Stadt zum Leben in Bulgarien gewählt.

Nordküste: höhere Erdbebenklasse bei Balchik, Kavarna und Shabla

Die bulgarische Erdbebennorm führt für jeden Ort einen Seismikkoeffizienten, Anlage 6 zur Наредба РД-02-20-2 (BG). Burgas, Nessebar, Pomorie, Sosopol und Zarewo stehen dort bei 0,10.

Kavarna, Balchik und Shabla an der Nordküste stehen bei 0,27, dem 2,7-Fachen. Warna und Aksakovo südlich davon liegen wie Burgas bei 0,10. Die höhere Klasse gilt damit für die Küste von Balchik bis Shabla.

Am 31. März 1901 erschütterte ein Erdbeben die Küste vor Kaliakra. Der Erdbebenkatalog der US-Behörde NOAA verzeichnet 4 Tote, 50 Verletzte und 1.200 zerstörte Häuser. Küstenrutschungen zerstörten zwischen Balchik und Kavarna Anlegestellen und Küstensiedlungen, darunter den Leuchtturm von Kaliakra.

Die Magnitude steht je nach Katalog zwischen 6,4 und 7,2. Augenzeugen meldeten im Hafen von Balchik eine Flutwelle von rund drei Metern. Für die Oblast Burgas verzeichnet der Katalog kein Schadensbeben, und das schließt künftige Beben nicht aus.

Erdbebenfrei ist keine Region. Wer ein Haus kauft, lässt die Statik prüfen.

Nordküste: Erdrutsche und Felsstürze bei Balchik

Die Küste zwischen Albena, Balchik und Kranevo ist ein Rutschgebiet. Das Erdrutschregister, das die Geozashtita Varna im Auftrag des Ministeriums für Regionalentwicklung führt, nennt zum 31.12.2025 für die Oblast Dobritsch 62 Erdrutsche, davon 12 aktiv. Für die Oblast Warna sind es 160, davon 45 aktiv.

Allein die Gemeinde Balchik hat 43 registrierte Erdrutsche, 9 davon aktiv auf rund 131 Hektar. Alle aktiven Erdrutsche der Oblast Burgas zusammen bedecken rund 8 Hektar.

Auch an der Südküste sind Erdrutsche registriert, in der Oblast Burgas 84, davon 14 aktiv. Die aktive Fläche in der Oblast Dobritsch ist mit rund 152 Hektar etwa 18-mal so groß.

Am 9. August 2022 begrub ein Erdrutsch bei Albena ein Strandrestaurant samt einem Mann und einer Frau, die lebend geborgen wurden. An derselben Stelle starben 2003 zwei Menschen bei einem Felssturz.

Im Januar 2025 warnte das Regionalministerium vor dem Abbruch eines Felsmassivs an der Villenzone Ovcharovski plazh bei Balchik. Betroffen wären rund 4.000 Bewohner. Im Juli 2025 stellte eine Kommission aus Gemeinde, Geozashtita Varna und weiteren Stellen zwischen Albena und Balchik aktive Felsabbrüche fest.

Sieben Fotos vom Erdrutsch bei Albena zeigt der Artikel des Bulgarischen Nationalen Fernsehens, eine Fotostrecke die bTV. Beide Berichte sind auf Bulgarisch.

Wer ein Küstengrundstück kauft, fragt vorher das öffentliche Erdrutschregister ab.

Quelle: Jahresbericht 2025 der Geozashtita Varna an das Ministerium für Regionalentwicklung, Stand 31.12.2025. Umrechnung: 1 Dekar sind 0,1 Hektar.

Nordküste: kühleres Klima und mehr Wind

Burgas zählt rund 2.200 Sonnenstunden im Jahr, Warna (Varna) rund 2.100. Über den Süden ziehen mediterrane Luftmassen, über den Norden dringt kontinentale Kaltluft aus Nordost ein. Der Süden ist deutlich windgeschützter.

Bei Sonne und Windschutz liegt der Süden klar vorn, und die warme Saison dauert länger. Die Einzelheiten stehen in der FAQ zum Klima an Süd- und Nordküste.

Nordküste: Die Türkei liegt weit entfernt

Von Balchik sind es bis zum Grenzübergang Malko Tarnovo rund 249 Kilometer, das sind gut vier Stunden Fahrt. Von Burgas sind es rund 79 Kilometer und knapp eine Stunde 15 Minuten.

Zum Flughafen Istanbul führen ab Balchik rund 498 Kilometer in gut sieben Stunden, ab Burgas rund 329 Kilometer in gut vier Stunden.

Wer den türkischen Markt und Istanbul in Reichweite haben will, sitzt an der Südküste richtig. Für Einkauf und Sightseeing in Kırklareli sind es über den Grenzübergang Malko Tarnovo rund 130 Kilometer. Die Wege stehen in der FAQ zur Erreichbarkeit der Türkei und Georgiens.

Burgas sehen: Bilder, Videos, Eurovision 2027 und Thermen in Vetren

Burgas richtet den 71. Eurovision Song Contest aus. Die Europäische Rundfunkunion und das Bulgarische Nationale Fernsehen gaben das am 13. August 2026 bekannt. Die Halbfinals finden am 11. und 13. Mai statt, das Finale am 15. Mai 2027, alle in der 2023 eröffneten Arena Burgas. Die Mitteilung der Eurovision nennt die Bewerbung von vier Städten.

Fotos und ein offizielles Video von Burgas zeigt die Sonderseite des Bulgarischen Nationalen Fernsehens, eurovision2027.bg. Das Tourismusportal der Stadt, Go to Burgas, führt Orte und Angebote mit Fotos. Die Stadt betreibt einen eigenen Videokanal.

In Vetren, im Erholungsgebiet der Burgaser Mineralbäder, liegt der antike Quell Aquae Calidae. Sein Mineralwasser ist hyperthermal, die Quelle liefert 41 bis 48 Grad. Therma Numera verbindet dort Mineralpools, Saunagarten, Fitness und ein Longevity-Zentrum. Zutritt haben Gäste ab 18 Jahren. Eine Fotogalerie und Videos zeigt die Seite des Hauses auf Bulgarisch.

Klima, Thermen, Kultur und Alltag der Stadt stehen auf der Seite Lebensqualität in Burgas.

Wer trotzdem im Raum Warna sucht

Wer dennoch im Raum Warna investieren möchte, muss nicht allein suchen. Svetlana arbeitet mit verlässlichen lokalen Partnern zusammen und stellt den Kontakt her. Die acht Prüfpunkte gelten dort genauso. Die Begründung steht in der FAQ zu Warna und Dobritsch.

Südküste und Nordküste im Vergleich

Die Tabelle stellt Burgas und die Nordküste um Balchik nebeneinander. Die Werte stehen mit ihrer Herkunft in den Abschnitten oben.

Quellen: Наредба РД-02-20-2, Anlage 6; Landesregister der Erdrutsche, Stand 31.12.2025.

Die Tabelle lässt sich zur Seite schieben.

Begriffe, die auf dieser Seite vorkommen

Oblast

Bulgarischer Verwaltungsbezirk. Svetlanas Gebiet liegt in der Oblast Burgas, die Nordküste in den Oblasten Dobritsch und Warna (Varna).

Lastenbescheinigung

Bescheinigung aus dem Grundbuch über die Belastungen einer Immobilie zum Tag der Ausstellung.

Katasterskizze

Skizze des Grundstücks oder der Wohnung aus dem Kataster.

Seismikkoeffizient

Wert, mit dem die bulgarische Baunorm die Erdbebenbelastung je Ort abstuft. Ein höherer Wert verlangt eine stärkere Auslegung des Gebäudes.

Quellen

Jede Aussage dieser Seite steht in einer dieser Fundstellen. Stand der Prüfung: 2026-09-20.

• Наредба РД-02-20-2 über die Bemessung von Gebäuden in Erdbebengebieten, Anlage 6: Seismikkoeffizient je Ort (Ministerium für Regionalentwicklung)
• NOAA NCEI: Erdbeben vom 31.03.1901 vor Balchik und Kaliakra im Katalog bedeutender Erdbeben (nach Ambraseys und Adams 1987)
• NOAA NCEI: Tsunami-Ereignis vom 31.03.1901, Hafen Balchik
• Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge (ZZD), Art. 9: Vertragsfreiheit (Ministerium der Justiz)
• Nationalversammlung: Gesetzentwurf Nr. 51-554-01-79 vom 02.04.2025 über die Vermittler bei Immobiliengeschäften
• Gesetz über das Handelsregister und das Register der juristischen Personen ohne Erwerbszweck, Art. 11 Abs. 1: freier und kostenloser Zugang (Ministerium der Justiz)
• Agentur für Register: Portal des Handelsregisters mit Abfragen
• Agentur für Register: elektronische Abfragen im Immobilienregister (0,51 Euro je Abfrage)
• Katasteragentur AGKK: Skizze für den Notarakt vor dem Vorvertrag prüfen
• Ministerium für Regionalentwicklung: Jahresbericht 2025 der Geozashtita Varna, Landesregister der Erdrutsche (Stand 31.12.2025)
• Geozashtita Varna: öffentliches Erdrutschregister mit Detailseite je Erdrutsch
• BNR Radio Varna, 10.01.2025: Antwort des Regionalministers zum Erdrutsch bei Balchik
• BNR Radio Varna, 25.07.2025: Kommission stellt aktive Felsabbrüche zwischen Albena und Balchik fest
• bTV, 09.08.2022: Erdrutsch am Strand bei Balchik, 2003 starben an derselben Stelle zwei Menschen
• OpenStreetMap-Routing (OSRM): Fahrstrecken Balchik und Burgas zur Grenzstelle Malko Tarnovo und zum Flughafen Istanbul, berechnet am 20.09.2026
• BTA: Hemus-Autobahn nach Warna, Fertigstellung nach offizieller Planung Ende 2029 oder Anfang 2030
• BNR: Burgas und Weliko Tarnowo, die Städte mit der besten Lebensqualität in Bulgarien
• Eurovision (Europäische Rundfunkunion), 13.08.2026: Burgas richtet den Eurovision Song Contest 2027 aus
• Stadt Burgas, 13.08.2026: Burgas wird Gastgeber der Eurovision 2027
• Bulgarisches Nationales Fernsehen: Sonderseite zur Eurovision 2027 mit Video und Pressefotos von Burgas
• Go to Burgas: offizielles Tourismusportal der Stadt Burgas (Betreiber: Gemeindebetrieb Turizam)
• Therma Numera, Burgas-Vetren: Beckenseite mit Angaben zur Quelle Aquae Calidae (41 bis 48 Grad)
• BNT, 09.08.2022: Erdrutsch am Strand bei Albena, sieben Fotos im Artikel

Wohin es von hier weitergeht

• Lockangebote bei Häusern in Bulgarien

  Woher Titel wie „über 10.000 Immobilien“ ihren Tiefstpreis nehmen und was Bauland an der Südküste kostet.

• Kaufablauf und Eigentumsprüfung

  Die Eigentumsprüfung und die Schritte bis zum Notartermin im Überblick.

• Immobilien in Burgas

  Preise für Häuser und Bauland in Burgas aus der eigenen Marktauswertung.

• Lebensqualität in Burgas

  Klima, Thermalwasser, Alltag und die Erdbebenlage in der Region, die Svetlana empfiehlt.

• Wie erdbebensicher ist die Südküste?

  Die Erdbebenwerte der Küste mit der Baunorm, in der Antwort der FAQ.